Il davanzale della finestra è condominiale o privato?

Quando si devono effettuare dei lavori in un condominio, spesso sorgono dei dubbi sulla ripartizione delle spese, perché non sempre è così semplice individuare con esattezza a chi spetta pagare. I davanzali delle finestre sono condominiali? Chi deve sostenere i costi per il rifacimento delle cornici o per la manutenzione del marmo intorno ai serramenti?

Il davanzale della finestra è condominiale, e quindi rientra tra le parti comuni, quando svolge un ruolo rilevante nel mantenere il decoro architettonico dell’edificio; in caso contrario viene considerato pertinenza esclusiva del singolo proprietario, cui spettano pertanto gli oneri di manutenzione.

I davanzali delle finestre sono condominiali?

In un condominio non sempre è chiaro se un elemento architettonico appartiene al singolo proprietario o al condominio. Tra i casi più dibattuti ci sono i davanzali delle finestre, le cornici in marmo, le soglie dei balconi e perfino le architravi. Per fare chiarezza su questo tema partiamo dall’articolo 1117 del Codice Civile, nel quale si trova un elenco di tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune, “come il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate” e via dicendo.

Da ciò non si evince se il davanzale della finestra è condominiale o privato, visto che non c’è un’esplicita indicazione in tal senso. Per fugare ogni dubbio bisogna fare riferimento alla giurisprudenza e alla prassi amministrativa, secondo cui il davanzale della finestra può essere considerato condominiale se ha funzione ornamentale e di decoro architettonico per la facciata.

Secondo la Corte di Cassazione, per decoro architettonico si intende l’aspetto estetico generale di un edificio, determinato dall’insieme di forme, elementi e dettagli ornamentali che ne garantiscono un’immagine armonica e coerente. I davanzali visibili all’esterno, proprio perché contribuiscono all’estetica complessiva dell’edificio, vanno trattati come beni comuni, mentre quelli interni, non visibili dalla facciata, restano a carico del singolo proprietario.

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Davanzali in condominio: a chi tocca il pagamento dei lavori?

Dopo aver chiarito che i davanzali delle finestre possono anche essere condominiali, è importante capire in che modo andranno ripartite le relative spese. In linea generale, vale quanto indicato dal Codice Civile in merito alle parti comuni, salvo che non risulti il contrario dal titolo, vale a dire un regolamento contrattuale o un atto di acquisto o di proprietà. 

In sostanza, un regolamento condominiale può definire la funzione della facciata, alla luce della quale si comprenderà in che modo ripartire le spese. Se il davanzale è parte della facciata ed è quindi elemento ornamentale, i costi di manutenzione e restauro vanno divisi tra tutti i condomini in proporzione ai millesimi di proprietà. 

Se, al contrario, il davanzale di una finestra serve solo la singola unità immobiliare, per esempio se sporge solo all’interno e non è visibile, e quindi non ha un valore estetico per l’intero edificio, le spese restano a carico del proprietario di quell’appartamento.

Rifacimento cornici delle finestre: chi deve pagare

Non diverso il discorso per le cornici delle finestre, per le quali si segue lo stesso criterio valido per il davanzale. Solitamente le cornici hanno una funzione estetica, anche quando non si è in presenza di finiture di particolare pregio, motivo per cui sono considerate condominiali e quindi le spese per il rifacimento andranno divise. Quando però la cornice è un elemento ordinario, allora si considera a servizio di una sola unità immobiliare e di conseguenza i costi sono ancora del singolo. 

Marmo intorno alle finestre: chi provvede alla manutenzione

Molti edifici, soprattutto quelli costruiti negli anni ’60 e ’70, presentano rivestimenti in marmo o pietra intorno alle finestre. Anche in questo caso occorre capire se il marmo costituisce parte della facciata, allora la manutenzione è di competenza del condominio, perché rientra nelle opere destinate al decoro architettonico. Se il marmo è posizionato all’interno dell’appartamento e non è visibile dall’esterno, è considerato bene privato e la spesa ricade sul proprietario.

L’architrave di una finestra è una parte condominiale?

Sempre a proposito di finestre, non possiamo non parlare dell’architrave, l’elemento strutturale orizzontale che sostiene il peso del muro soprastante la finestra stessa. A differenza del davanzale, non ha una funzione ornamentale, ma strutturale, motivo per cui l’architrave di una finestra rientra quasi sempre tra le parti comuni. 

Di conseguenza, la manutenzione o sostituzione della stessa è a carico del condominio, tranne nel caso in cui l’architrave di una finestra serva esclusivamente un’unità immobiliare interna, senza alcuna rilevanza per la stabilità dell’edificio, visto che in una situazione di questo tipo gli oneri spetteranno solo al proprietario. 

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Quale parte del balcone è condominiale?

Un altro elemento che genera spesso controversie è il balcone che, a prescindere dalla sua tipologia, è sempre di proprietà del singolo, ma non in toto. Ci sono, infatti, delle parti del balconi che sono comuni e quindi i relativi costi di manutenzione sono a carico del condominio. 

Parliamo della soletta del balcone, che è condominiale solo nella parte inferiore, in quanto costituisce il soffitto dell’appartamento sottostante e incide sul decoro della facciata. Anche la manutenzione di ringhiere e parapetti è a carico del condominio quando hanno una funzione estetica per l’edificio. 

Soglia in marmo del balcone: la spesa spetta al condominio?

La soglia in marmo del balcone è posta solitamente alla base della portafinestra che dà accesso al balcone stesso. In generale la funzione della soglia è prettamente pratica, cioè rappresenta la chiusura tra interno ed esterno, e non ha impatto sull’estetica dell’edificio, quindi il costo per la manutenzione, riparazione e/o sostituzione, spetta al proprietario e non al condominio. La stessa responsabilità a carico del singolo si rivela nel caso di distacco di calcinacci dai balconi.