Il 33° Forum di Scenari Immobiliari ha messo in luce la doppia anima del real estate italiano: da un lato la forza strutturale del comparto residenziale, motore dell’economia e della coesione sociale, dall’altro il dinamismo congiunturale che proietta il 2026 come anno di forte espansione. Le analisi presentate a Rapallo – il terzo rapporto “La casa per la città del futuro” in collaborazione con Investire SGR e l’European Outlook 2026 – restituiscono un quadro ricco di opportunità, ma anche di criticità da affrontare con visione strategica.
Un pilastro da 370 miliardi
Il patrimonio residenziale italiano ha oggi un valore che supera i 6.600 miliardi di euro, generando oltre 370 miliardi di PIL, pari al 17% dell’economia nazionale, e occupando 2,3 milioni di addetti. Non è solo un settore economico: è un ecosistema che coinvolge muratori, architetti, property manager, imprese artigiane, designer e fornitori di servizi. La filiera della casa diventa così uno snodo vitale per l’economia reale, in grado di attivare indotti significativi: secondo Investire SGR, ogni euro investito nel comparto living genera ulteriori 65 centesimi a beneficio soprattutto delle piccole e medie imprese.
Le proiezioni al 2050 confermano la centralità del settore: il valore del comparto residenziale potrebbe arrivare a 520 miliardi di PIL (+40%), con oltre 3 milioni di occupati (+32,5%). A trainare la crescita saranno soprattutto i servizi gestionali – tradizionali e istituzionali – che passeranno dal pesare per 85 miliardi a quasi 145 miliardi, diventando una vera leva industriale.
Un patrimonio da rigenerare
Il nodo cruciale resta la vetustà degli edifici. Oggi, il 65% delle abitazioni italiane è stato costruito prima dell’introduzione di norme moderne su sicurezza ed efficienza energetica, e un quarto del patrimonio risale a prima del 1945. Questo dato evidenzia come la sfida non sia più tanto la nuova edificazione quanto la rigenerazione urbana e la manutenzione. Già ora, infatti, la spesa per ristrutturazioni e riqualificazioni ha superato quella per nuove costruzioni, facendo della gestione immobiliare il vero cuore del sistema.
Le differenze territoriali sono significative: nelle macro-aree del Centro Italia, ad esempio, oltre la metà degli immobili mostra caratteristiche di vetustà qualitativa, con fabbricati che necessitano di interventi profondi per allinearsi agli standard europei.
Domanda abitativa frammentata e nuove esigenze
Negli ultimi vent’anni, la domanda abitativa ha subito mutamenti radicali: famiglie più piccole, bisogni più diversificati, ricerca di flessibilità e sostenibilità. Tuttavia, l’incontro tra domanda e offerta resta problematico, soprattutto per il divario crescente tra i prezzi degli immobili e la capacità di spesa delle famiglie. L’emergenza abitativa esplosa tra il 2020 e il 2025 ne è la dimostrazione.
Il settore pubblico, spesso limitato da risorse e normative rigide, e quello privato, vincolato a logiche di rendimento, faticano a trovare un equilibrio. Da qui la richiesta, rilanciata da Scenari Immobiliari, di una nuova alleanza pubblico-privato, fondata su regole certe e strumenti operativi efficaci.
2026: anno del boom immobiliare
Se la dimensione strutturale mostra la centralità del settore, i dati congiunturali confermano un presente già in forte crescita. Il 2025 si chiuderà con 162 miliardi di fatturato (+6,8% sul 2024) e 770mila compravendite di abitazioni, ma il vero salto arriverà nel 2026: il giro d’affari supererà i 170 miliardi (+8,4%) e le transazioni saliranno a 800mila unità.
Il comparto residenziale resta l’asse portante, con un valore che sfiora i 134 miliardi (83% del totale). In parallelo, si segnalano segnali vivaci nell’hospitality (+8,8%) e negli uffici (+3,3%), mentre il retail resta più debole, pur con attese di recupero.
Prezzi in accelerazione: Milano e Roma trainano
Il 2025 ha registrato un aumento medio dei prezzi residenziali del 3,1%, ma nel 2026 l’incremento supererà il 4%. Milano si conferma il polo più dinamico, con un +4,5% nel 2025 e una previsione del +7,3% nel 2026, spinta dalle aree centrali e semicentrali dove la domanda resta molto superiore all’offerta. Roma segue con un +2,5% nel 2025 e un atteso +6,8% l’anno successivo, sostenuta dal rilancio dei quartieri centrali e dal segmento del pregio.
Altre città mostrano andamenti più moderati: Torino e Bologna oscillano tra l’1,5% e il 2%, mentre Firenze e Napoli si attestano tra il +2,5% e il +3%, con il ritorno di investitori stranieri interessati alle seconde case.
Un settore da sostenere
“La crescita delle compravendite e dei prezzi conferma la capacità del nostro Paese di attrarre investitori e famiglie” ha dichiarato Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari, che ha però ammonito sulla necessità di sbloccare i cantieri sospesi e aggiornare norme ormai inadeguate.
In sintesi, l’Italia si trova davanti a un bivio: da un lato il boom di mercato che ne consolida la leadership europea, dall’altro le fragilità strutturali di un patrimonio edilizio obsoleto e di un quadro normativo arretrato. La vera sfida sarà conciliare crescita economica e qualità dell’abitare, trasformando la casa da semplice bene patrimoniale a risorsa strategica per lo sviluppo sociale e urbano.
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