Città e periferia, i nuovi modelli abitativi degli italiani

Il 2024 fotografa un’Italia che cambia volto anche attraverso le scelte abitative. Secondo l’analisi dell’Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa, basata su dati dell’Agenzia delle Entrate, i residenti delle grandi città comprano sempre di più nell’hinterland, spinti da prezzi elevati e dal desiderio di una migliore qualità della vita.

Il quadro nazionale

Nel 2024 i comuni capoluogo hanno registrato 224.275 compravendite, in crescita dell’1,3% rispetto al 2023. Stesso andamento per i comuni non capoluogo, saliti da 489.096 a 495.303 atti (+1,3%).
All’interno di questa dinamica complessiva, si nota un dato significativo: la quota di chi, pur risiedendo in una grande città, sceglie di acquistare nell’hinterland è passata dal 23,1% del 2023 al 24,6% del 2024. Solo cinque anni prima, nel 2019, era al 18%.
Parallelamente, diminuisce la percentuale di acquisti effettuati all’interno della città di residenza: nel 2024 si ferma al 64,3%, contro il 74,4% del 2019, minimo storico dell’ultimo quinquennio.

Milano e Roma: prezzi troppo alti

Milano resta la città più cara d’Italia con una media di 4.462 euro al metro quadro, seguita da Roma con 3.169 euro/mq. Non sorprende quindi che sempre più famiglie guardino fuori dai confini cittadini: a Milano gli acquisti in provincia sono saliti dal 21,2% del 2019 al 28,5% del 2024; a Roma dall’originario 7,6% al 13,8%.
Un altro dato che colpisce è la crescita dei prezzi milanesi: +37,1% negli ultimi sei anni, contro il +17,5% registrato nell’hinterland. Non a caso, la percentuale di residenti che restano in città è scesa fino al 44,9%, quasi venti punti in meno rispetto al 2019.

Napoli e Torino: due storie diverse

Napoli mostra un deciso spostamento verso l’area provinciale: dal 16% del 2019 al 26,8% del 2024, con una flessione del peso degli acquisti in città, oggi al 67,3%.
Torino, invece, vive una dinamica ancora più evidente: dal 24,5% di acquisti in provincia nel 2019 si è passati a 41,8% nel 2024, il valore più alto tra le grandi città italiane. Qui, oltre ai prezzi più accessibili, a spingere verso l’hinterland è la ricerca di spazi più ampi e di una migliore qualità abitativa.

Le città con prezzi bassi restano attrattive

A Palermo, Bari e Genova, i prezzi medi relativamente contenuti spiegano una forte fedeltà alla città di residenza: 90,4% degli acquisti a Palermo, 84,3% a Bari e 86,5% a Genova. Nel capoluogo ligure, però, cresce leggermente l’interesse verso la provincia, salita all’11,2%.
I valori immobiliari confermano le differenze: 1.136 euro/mq a Palermo, 1.654 a Bari e 1.121 a Genova.

Le realtà del Centro-Nord: Verona, Firenze e Bologna

A Verona il quadro è altalenante: nel 2024 il 71,6% degli acquisti rimane in città, mentre il 20,6% si sposta in provincia.
A Firenze i residenti comprano per il 61,8% nel capoluogo e per il 25,5% in provincia, con un progressivo aumento degli acquisti nelle altre province toscane (10,3%).
Bologna, infine, conferma il ruolo di città con il maggior equilibrio tra città e provincia: solo il 37,2% degli acquisti resta nel capoluogo, contro il 43,4% in provincia e addirittura il 16,8% in altre province emiliane.

Il nuovo volto delle città italiane

Questi dati raccontano un’Italia dove le grandi città, pur mantenendo la loro attrattività, mostrano crescenti difficoltà ad assorbire tutta la domanda abitativa, soprattutto a causa dei prezzi.
L’hinterland si afferma quindi come la valvola di sfogo naturale, con scelte che uniscono esigenze economiche e qualità della vita. Tuttavia, laddove i prezzi rimangono bassi, come a Palermo, Bari e Genova, i cittadini preferiscono restare all’interno dei confini urbani.

Un fenomeno, quello dei flussi abitativi, che ridefinisce non solo il mercato immobiliare, ma anche l’equilibrio tra città e periferie, e che sarà sempre più centrale nelle politiche urbanistiche dei prossimi anni.