Roma non è una città, ma tre. Almeno dal punto di vista immobiliare. Lo evidenzia l’ultima analisi del MARI Team Immobiliare, basata sui dati ufficiali di OMI – Agenzia delle Entrate, Nomisma e Banca d’Italia, presentata a fine settembre 2025. Il verdetto è chiaro: il mercato residenziale romano si muove a tre velocità distinte, con differenziali che sfiorano le cinque volte tra centro, semicentro e periferia.
Il centro storico: lusso e lentezza
Nel cuore della Capitale, i valori immobiliari restano tra i più alti d’Italia. Secondo le quotazioni OMI relative al secondo semestre 2024 (pubblicate a marzo 2025), le zone pregiate come il Tridente, Piazza Navona e Campo Marzio raggiungono quotazioni medie comprese tra 8.600 e 9.000 euro al metro quadrato. Un mercato esclusivo, con un pubblico ristretto e tempi di vendita più lunghi, dove l’acquisto è spesso un investimento di prestigio più che una necessità abitativa.
Il semicentro: il cuore della domanda
È però nel semicentro – quartieri come Prati, Flaminio, Trieste e Monteverde – che si concentra la vera domanda. Qui i valori oscillano tra i 5.000 e i 7.000 euro al metro quadrato, con punte fino a 6.800 €/m² a Prati e 7.000 €/m² a Trieste. Sono le zone più ambite da famiglie e professionisti che cercano case ben collegate e con spazi adeguati, dando vita a un mercato dinamico e molto più rapido nell’assorbimento rispetto al centro storico.
Secondo l’esperienza diretta del MARI Team Immobiliare, un immobile ben valutato e valorizzato in queste aree può trovare acquirente in appena 48 giorni, contro una media cittadina che secondo Nomisma si aggira intorno ai 4,6 mesi e ai 5,4 mesi secondo Banca d’Italia. Un divario che si spiega anche con strumenti come l’home staging, capace di accorciare sensibilmente i tempi di vendita.
La periferia: mercato eterogeneo e accessibile
Alle estremità della città, in quartieri come Tor Bella Monaca, Centocelle e Torre Angela, il prezzo scende drasticamente sotto i 1.900 euro al metro quadrato. Qui il mercato è più variegato e frammentato, con valori contenuti che permettono a fasce più ampie della popolazione di accedere alla proprietà, ma con dinamiche meno brillanti in termini di rapidità di assorbimento.
Una ripresa in corso, ma non uniforme
Il quadro congiunturale, tracciato dal 2° Osservatorio Nomisma 2025, evidenzia una lenta ripresa avviata nel 2024 e confermata nei primi mesi del 2025. Le compravendite nel primo trimestre dell’anno sono cresciute dell’11,5%, spinte soprattutto dai mutui, aumentati del 32,7% su base annua. Allo stesso tempo, la Banca d’Italia registra una lieve crescita dei prezzi, con tempi medi di vendita intorno a 5,4 mesi e sconti medi applicati in fase di trattativa pari al 7,8%.
Ma se i tassi più bassi hanno ridato slancio alla domanda di mutui, il credito resta selettivo. A Roma, ciò significa margini di crescita soprattutto nei segmenti capaci di incontrare la domanda reale delle famiglie, più che quella speculativa degli investitori.
Mutui e “prima casa”: il dato che distingue Roma
Un elemento chiave arriva dai dati OMI sul secondo trimestre 2025: le compravendite residenziali sono aumentate a livello nazionale dell’8,1%, ma a Roma si registra una peculiarità. Oltre l’85% delle transazioni riguarda acquisti destinati a diventare prima casa – la quota più alta tra le grandi città italiane, superiore persino a Milano. In più, oltre il 59% delle compravendite è assistito da mutuo, con un tasso medio alla prima rata del 3,3%.
In altre parole, l’acquisto immobiliare nella Capitale è guidato da famiglie che comprano per viverci, non per investimento. Questo rende la domanda molto concreta, ma al tempo stesso selettiva: le case che non rispettano criteri di qualità, prezzo e valorizzazione rischiano di restare invendute.
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