Sono due le motivazioni che possono portare alla chiusura di un contratto di locazione in campo agricolo: la disdetta e l’atto di intimazione di sfratto. Siamo davanti ad una distinzione molto importante, perché per le due casistiche di sfratto agrario il fac simile è differente.
Attraverso la lettera di disdetta il proprietario del fondo comunica all’affittuario la sua volontà di non rinnovare il contratto: la missiva deve essere inviata almeno un anno prima della scadenza ufficiale. Altro discorso è l’atto di intimazione di sfratto, che è, a tutti gli effetti, un atto legale notificato dal Tribunale competente per territorio, utile per ottenere la convalida dello sfratto per morosità o finita locazione.
La disdetta del contratto di locazione agraria
A stabilire i termini entro i quali è possibile disdire il contratto di locazione agraria è l’articolo 5 della Legge n. 203 del 3 maggio 1982, attraverso la quale è stato stabilito che l’affittuario coltivatore diretto ha la possibilità di recedere dal contratto con un semplice preavviso, che deve essere comunicato al locatore con una raccomandata con avviso di ricevimento o una Pec (posta elettronica certificata). La disdetta deve essere inviata un anno prima della scadenza dell’annata agraria.
Il proprietario del fondo, da parte sua, può comunicare la risoluzione del contratto nel caso in cui l’affittuario si sia macchiato di un grave inadempimento contrattuale. Le motivazioni che giustificano questa scelta sono:
- il mancato pagamento del canone di locazione;
- la coltivazione del fondo non è avvenuta in modo normale e razionale;
- non sia stata effettuata la normale manutenzione del fondo e delle relative attrezzature;
- sono stati instaurati dei rapporti di subaffitto o di subconcessione.
I passi da compiere prima della disdetta
Il locatore, prima di attivarsi presso le autorità giudiziarie, deve farsi parte attiva e contestare all’affittuario le sue mancanze. La segnalazione deve essere fatta con una raccomandata con avviso di riscossione o con una Pec, nella quale vengono descritti gli inadempimenti riscontrati e si illustrano in modo chiaro e cristallino le proprie richieste (che devono essere opportunamente motivate).
Nel caso in cui il conduttore dovesse sanare le proprie inadempienze entro tre mesi dal ricevimento della comunicazione, non si procederà con la risoluzione del contratto.
È bene ricordare che l’eventuale morosità del conduttore è a tutti gli effetti una grave inadempienza, che può portare alla risoluzione del contratto ai sensi del secondo comma dell’articolo 5 della Legge n. 203/1982, nel caso in cui si dovesse concretizzare nel mancato pagamento del canone per almeno un anno.
Fac simile lettera di sfratto per necessità del proprietario
Nel momento in cui si ha intenzione di dare disdetta del contratto di locazione agraria, nella comunicazione è necessario inserire una serie di informazioni, tra le quali ci sono l’identificazione del proprietario e del fondo.
Ma soprattutto deve essere indicata la motivazione precisa per la quale si vuole procedere in tal senso, che può essere basata anche su motivazioni personali. Dev'essere indicata la data entro la quale il fondo agrario deve essere liberato e l’intenzione di adire alle vie legali in caso di mancato rilascio.
Il fac simile della lettera
Ecco gli elementi chiave che deve contenere un fac simile della lettera di sfratto agrario per necessità che può essere redatta dal proprietario.
- Intestazione, nella quale deve essere indicato il nome ed il cognome del proprietario, il suo indirizzo, il Cap ed il Comune di residenza.
- Deve essere indicato quindi luogo e data.
- Successivamente andranno indicati i seguenti dati il nome e cognome del conduttore, il suo indirizzo, il Cap e il suo Comune d residenza.
A questo punto si entra nel vivo della lettera. Ecco punto per punto cosa indicare.
Oggetto
Comunicazione di disdetta del contratto di affitto agricolo per necessità (può essere riportato così come lo abbiamo messo noi).
Dichiarazione
A questo punto è necessario dichiarare di essere proprietari del fondo agricolo, riportando l’indirizzo completo dello stesso.
Per completezza deve essere indicato anche la data di stipulazione del contratto e la sua registrazione.
Si dovrà quindi dichiarare la propria volontà di non rinnovare il contratto di locazione agraria alla scadenza per comprovate esigenze familiari o personali.
Termini ed azione legale
Si deve richiedere il rilascio del fondo entro la data di scadenza del contratto di locazione agrario. Dovrà essere anche indicato il termine entro il quale il fondo deve essere liberato da persone e cose
È necessario, inoltre, dichiarare di voler adire alle vie legali per la liberazione del fondo nel caso in cui il conduttore non dovesse rispettare i termini.
Chiusura
Si inserisce la consueta frase con i cordiali saluti e si firma la missiva.
Sfratto agrario alla scadenza del contratto
La lettera di disdetta per sfratto agrario alla scadenza del contratto deve essere utilizzata per comunicare al conduttore la volontà di far cessare il contratto di locazione nel momento in cui lo stesso scade. Anche in questo caso la comunicazione deve contenere al suo interno una serie di elementi chiave perché possa essere valida a tutti gli effetti:
- nell’intestazione devono essere indicati i dati completi del locatore e dell'affittuario;
- si dovrà fare una premessa nella quale vengono indicati la data di sottoscrizione del contratto di affitto agrario e le sue caratteristiche principali;
- a questo punto si “comunica la disdetta”, dichiarando formalmente la propria volontà di non proseguire con il contratto alla sua scadenza;
- è importante sottolineare che sono stati rispettati i termini di preavviso, che generalmente sono dodici mesi;
- si richiede quindi il rilascio del fondo agrario;
- si comunica che, in caso di mancato rilascio, si ha intenzione di adire alle vie legali.
Fac simile da utilizzare
Un facsimile da utilizzare potrebbe essere il seguente (è necessario adattarlo alle proprie esigenze):
Il sottoscritto [qui si inserisce il nome e il cognome del locatore], in qualità di concedente del contratto di affitto agrario stipulato in data [Data] relativo ai fondi siti in [Indirizzo], con la presente comunico la mia disdetta per il contratto di affitto agrario in essere, ai sensi dell'art. [Numero Articolo] del contratto stesso, per evitare il rinnovo alla scadenza prevista per il [Data Scadenza].
Per questi motivi, il conduttore è tenuto a rilasciare i fondi liberi da persone e cose entro e non oltre il [Data]. In mancanza, sarò costretto/a ad agire per via legale. Cordiali saluti.
Cosa succede in caso di morosità
La situazione cambia leggermente nel momento in cui si vuole dare lo sfratto agrario per morosità (qui è possibile consultare la banca dati inquilini morosi): in questo caso è necessario che un avvocato rediga un atto di citazione per la convalida dello sfratto.
Nel momento in cui si chiederà il supporto del professionista è necessario avere a portata di mano la seguente documentazione:
copia del contratto di affitto agrario registrato;
la documentazione attraverso la quale attestare il mancato pagamento dei canoni;
eventuali comunicazioni inviate al conduttore o ricevute dallo stesso.
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