Il mercato immobiliare italiano nel primo semestre del 2025 si conferma vivace e in trasformazione. I dati del Gruppo Tecnocasa, presentati in conferenza a Milano lo scorso 8 ottobre, mostrano che, nonostante un contesto geopolitico incerto e segnali di cautela da parte di alcuni investitori, il settore è in crescita, sia nelle compravendite sia nelle locazioni. A trainare la dinamica è la maggiore accessibilità al credito, sostenuta dal ribasso dei tassi d’interesse, e la necessità sempre più sentita dalle famiglie e dai giovani di sottrarsi all’impennata dei canoni di affitto.
Le compravendite in crescita: più usato, meno nuovo
Nei primi sei mesi del 2025 le transazioni residenziali hanno toccato quota 373.395, in aumento del 9,5% rispetto allo stesso periodo del 2024. Secondo quanto evidenziato da Fabiana Megliola, responsabile Ufficio Studi Tecnocasa, sono le città non capoluogo ad evidenziare il progresso più marcato (+9,6%), mentre i capoluoghi registrano +9,2%. Se il comparto del nuovo arretra del 4%, a crescere in modo deciso è il segmento dell’usato (+10,4%), sostenuto da prezzi più accessibili e da una maggiore disponibilità sul mercato.
Un fenomeno interessante riguarda gli stranieri, sempre più attratti dall’Italia come porto sicuro per i propri investimenti, complice l’instabilità internazionale. Al contrario, segnala l’analista Tecnocasa Pietro Terranova, si ridimensiona la quota di acquisti per investimento: secondo i dati Tecnocasa, rappresentano oggi il 18% del totale, in calo rispetto ai picchi del 2023-2024, quando sfioravano il 20%
Prezzi e tempi di vendita: l’Italia a più velocità
Il mattone continua ad apprezzarsi. Le grandi città chiudono il semestre con un aumento medio dei prezzi del 2,2%, con Bari in testa (+6,7%) e Genova unica eccezione negativa (-0,5%). Milano cresce dell’1,4%, Roma del 2%. Anche i capoluoghi di provincia segnano +2%, mentre l’hinterland delle metropoli si ferma a +1,9%. Il rialzo interessa anche le nuove costruzioni (+2,3%), sostenute dall’interesse verso i mutui green, sebbene i costi ancora elevati spingano molti acquirenti verso l’usato.
Sul fronte dei tempi di vendita, si conferma la tendenza alla stabilità: nelle grandi città servono in media 107 giorni per concludere una compravendita. Bologna e Milano restano i mercati più veloci (rispettivamente 75 e 84 giorni), mentre a Genova e Bari i tempi si allungano fino a 132 giorni
Chi compra casa: più giovani, più single, più attenti all’efficienza energetica
Il profilo degli acquirenti nel 2025 racconta una società che cambia. L’età media scende a 43,1 anni a livello nazionale, con Milano che si conferma più giovane (41,8 anni). Si amplia la quota dei single, oggi al 33% delle compravendite (46% a Milano), mentre le famiglie restano la maggioranza con il 67%.
Cresce anche la sensibilità ambientale: aumentano le compravendite nelle classi energetiche intermedie (C-D-E, dal 22% al 24%) e nelle più efficienti A-B (dal 7,7% all’8,4%). Nonostante ciò, il trilocale resta la tipologia più scambiata (34%), seguito dalle soluzioni indipendenti e semindipendenti (21%). A Milano, invece, dominano i bilocali (49%), seguiti dai trilocali (29%).
Un altro trend consolidato è quello dei flussi abitativi fuori città: il 38,5% di chi vive nei grandi centri acquista la prima casa in provincia, con punte del 57,6% a Milano. Prezzi più bassi e maggior disponibilità di soluzioni indipendenti con spazi esterni restano i principali motivi di questa migrazione residenziale
Il mercato delle locazioni: domanda alta, offerta scarsa
Il mercato degli affitti continua a correre, anche se a ritmi meno sostenuti rispetto al passato recente. Nelle grandi città i canoni sono cresciuti del 3,1% per i monolocali, del 2,9% per i bilocali e del 3,2% per i trilocali. Spicca il caso di Milano, dove per la prima volta dopo la pandemia i canoni non aumentano ulteriormente, avendo già raggiunto livelli difficilmente sostenibili.
L’offerta rimane carente: molti proprietari temono morosità o preferiscono ancora destinare gli immobili agli affitti brevi, specie nelle aree a forte vocazione turistica. Intanto, cresce la stipula di contratti a studenti e la preferenza per i contratti transitori, che a livello nazionale sfiorano ormai il 29%. A Milano questa tipologia domina, con il 47,6% dei contratti, contro il 42% a canone libero.
Sul fronte della redditività, i rendimenti annui lordi da locazione per un bilocale raggiungono il 5,8%, confermando l’attrattiva del mercato per chi cerca reddito da affitto.
Prospettive per il 2025: fiducia nonostante l’incertezza
Guardando al futuro, l’Ufficio Studi Tecnocasa prevede che il 2025 possa chiudersi con circa 750 mila compravendite e una crescita dei prezzi compresa tra il 3% e il 5%. A sostenere la dinamica sarà ancora la maggiore accessibilità al credito, che potrà spingere soprattutto i giovani verso l’acquisto, anche come alternativa all’affitto ormai oneroso.
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