Come ridurre il prezzo delle abitazioni: meno regole, più stimoli all’offerta

La maggior parte degli statunitensi (oltre l’80%, secondo un sondaggio della National Association of Home Builders) ritiene che la possibilità di far fronte alle spese legate alla casa sia un problema sociale. Tuttavia, nonostante l’ampio consenso sul fatto che le abitazioni siano troppo care, i costruttori continuano a faticare a costruire le case necessarie per aumentare l’accessibilità abitativa. Alcuni studi pubblicati nell’ultima edizione del Journal of Economic Perspectives offrono spunti su cosa può fare il settore per ridurre il prezzo delle abitazioni e sul perché sia così difficile riuscirci.

Perchè salgono i prezzi delle case

Un primo studio analizza le cause più evidenti dei prezzi elevati delle abitazioni: gli alti costi di costruzione. Gli autori, Brian Potter (Institute for Progress) e Chad Syverson (Booth School of Business), segnalano che i costi di costruzione rappresentano tra il 60% e il 70% del costo totale di messa in vendita di una nuova casa. Se i costi di costruzione sono aumentati nel tempo, non sorprende che anche i prezzi delle abitazioni lo abbiano fatto.

Per analizzare questi costi utilizzano i dati di RSMeans, un’azienda che studia il settore delle costruzioni fin dalla metà del XX secolo. Osservano che, sebbene i costi di costruzione abbiano superato l’inflazione generale dagli anni ’70, essi da soli non spiegano pienamente l’andamento dei prezzi delle case.

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In diverse città statunitensi e in periodi differenti, la crescita dei prezzi delle abitazioni è stata molto più alta — o talvolta più bassa — di quella dei costi di costruzione. Per esempio, tra il 2020 e il 2024, i prezzi delle case a Miami (Florida) sono cresciuti dell’8,6% più rapidamente rispetto ai costi di costruzione.

Gli autori osservano anche che la relazione tra costo e prezzo si è indebolita nel tempo. Ciò suggerisce che altri fattori, oltre ai costi di costruzione, stiano incidendo sempre di più sui prezzi delle abitazioni.

Sostenere solo la domanda fa salire i prezzi

Uno di questi fattori potrebbe essere la regolamentazione che limita l’offerta nelle aree ad alta domanda. Il secondo studio, di Boaz Abramson (Columbia Business School) e Tim Landvoigt (Wharton School), analizza proprio cosa accade quando le città aumentano l’offerta di alloggi.

Gli autori hanno sviluppato un modello per valutare l’impatto di diverse politiche abitative sul rapporto tra prezzi e redditi e tra canoni e redditi. Hanno confrontato politiche orientate alla domanda (come i sussidi diretti per l’acquisto di una casa) con due scenari orientati all’offerta: uno che aumenta l’offerta nella fascia alta del mercato (abitazioni costose) e uno che la aumenta nella fascia bassa (abitazioni più accessibili).

I risultati non sono quelli che la maggior parte delle persone si aspetterebbe. Il modello stima che concedere 100.000 dollari (circa 85.200 euro) di aiuto all’acquisto abbia l’effetto di far salire i prezzi e di peggiorare l’accessibilità, quando l’offerta non riesce a rispondere alla domanda aggiuntiva generata dal sussidio.

Inoltre, gli autori rilevano che anche i canoni di affitto aumentano, perché alcune persone con maggiore capacità di spesa — indecise tra affittare o comprare — finiscono per entrare nel mercato degli affitti, facendo salire i prezzi. Di conseguenza, “la maggior parte delle persone finisce per stare peggio. La lezione è che solo le politiche che aumentano l’offerta (o riducono la domanda) rendono la casa più accessibile”.

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Meglio aumentare l’offerta di case economiche o di case di lusso?

Secondo l’analisi, aggiungere più abitazioni nella fascia bassa del mercato dà risultati migliori rispetto al sussidio da 100.000 dollari, rendendo più accessibili le case di qualità inferiore. Tuttavia, la politica più efficace, secondo il modello, è aumentare l’offerta nella fascia alta del mercato.

Costruire più abitazioni di fascia alta riduce i prezzi sia degli affitti sia delle case lungo tutta la catena abitativa. Aumentare l’offerta nel segmento superiore è più efficace per ridurre il rapporto tra prezzi e redditi.

“Può sembrare controintuitivo, ma ha senso”, afferma lo studio. Quando si aggiungono abitazioni più costose, le persone con redditi più alti smettono di competere con i redditi medi e bassi per le abitazioni più economiche. Questa diminuzione della domanda nella fascia medio-bassa si traduce in prezzi più bassi.

“In sintesi, aumentare l’offerta nel segmento superiore è più efficace per ridurre il rapporto prezzi/redditi che farlo nella fascia inferiore”, concludono gli autori.

Altri studi confermano che aggiungere nuove abitazioni a prezzo di mercato, anche se costose, migliora l’accessibilità complessiva, grazie al cosiddetto filtro abitativo: quando chi ha più risorse si trasferisce in una casa nuova, libera la propria abitazione precedente, che viene occupata da qualcuno con un reddito leggermente inferiore, e così via. Questo processo favorisce l’accesso alla casa per tutti.

“Se costruire più case rende la casa più accessibile, e le prove lo confermano, allora dovremmo costruirne molte di più. Ma non lo stiamo facendo”, concludono gli autori.

La scarsa conoscenza del mercato immobiliare 

Il terzo articolo, dei professori Chris Elmendorf (diritto), Clayton Nall e Stan Oklobdzija (scienze politiche), spiega il perché. Lo studio analizza sondaggi per capire come i cittadini percepiscono il mercato immobiliare nelle loro città. Una spiegazione comune della resistenza ai nuovi sviluppi urbanistici è la teoria dell’elettore proprietario: chi possiede una casa, avendo gran parte del proprio patrimonio legato a essa, teme che nuove costruzioni vicine (rumore, traffico, perdita di vista) ne riducano il valore, e quindi ostacola nuovi progetti per proteggere il proprio investimento.

Questa teoria ha una logica, ma gli autori trovano poche prove empiriche. Per esempio, secondo la teoria, i proprietari dovrebbero preferire prezzi in aumento, mentre gli inquilini dovrebbero preferire prezzi più bassi. Tuttavia, il 57% dei proprietari intervistati preferirebbe che i prezzi diminuissero in futuro, e l’85% degli inquilini è d’accordo.

Gli autori propongono invece un’altra spiegazione: la vera causa dell’opposizione ai nuovi sviluppi è la scarsa conoscenza del funzionamento del mercato immobiliare. Solo il 35% degli intervistati ha saputo prevedere che un forte aumento dell’offerta ridurrebbe i prezzi (a parità di condizioni), e solo il 31% ha riconosciuto che aumentare l’offerta riduce gli affitti. Questo “scetticismo sull’offerta” si riscontra solo nel settore abitativo.

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Conseguenze della disinformazione sul mercato immobiliare

Questa ignoranza ha varie conseguenze. Primo: i cittadini che desiderano prezzi più bassi tendono a non sostenere politiche che aumentano l’offerta, perché non capiscono che ciò sarebbe vantaggioso. Secondo: poiché non comprendono le forze in gioco, tendono a sostenere politiche inefficaci, come il controllo degli affitti o i sussidi diretti.

Infatti, oltre l’80% degli intervistati appoggia il controllo degli affitti e i sussidi all’acquisto, mentre meno del 55% sostiene politiche orientate all’offerta, come la semplificazione normativa per nuove costruzioni, nonostante le evidenze mostrino che queste ultime riducono i prezzi.

Un’altra conseguenza è che si tende a dare la colpa ai soggetti sbagliati: molti intervistati accusano costruttori e proprietari, invece dei governi locali, statali o regionali che, con regolamenti restrittivi, limitano l’offerta.

È una percezione errata, ma spiega la popolarità di politiche come il controllo degli affitti: “Se gli elettori credono che siano costruttori e proprietari, e non l’offerta e la domanda, a determinare i prezzi, non sorprende che vogliano che il governo tolga loro quel potere tramite controlli”, conclude lo studio.

I prezzi alti dipendono dall'offerta limitata

La principale conclusione dei tre studi è chiara: i costi di costruzione non sono la causa principale dei prezzi elevati delle abitazioni. Le vere cause sono le normative e le regolamentazioni che limitano l’offerta. Sfortunatamente, molte persone che dicono di volere case più economiche non comprendono davvero come funziona il mercato immobiliare.

Chi promuove la costruzione di più case deve continuare a educare legislatori e cittadini sul funzionamento della domanda e dell’offerta nel settore.
Poiché la maggior parte delle persone capisce bene queste dinamiche in altri mercati, superare questa barriera potrebbe non essere così difficile come sembra. In ogni caso, c’è ancora molto lavoro da fare.