Nel panorama delle transazioni immobiliari, la compravendita rappresenta un momento cruciale. Bisogna infatti non solo prestare attenzione agli aspetti economici e contrattuali connessi al trasferimento della proprietà, ma anche accertarsi che non vengano impiegati fondi di provenienza illecita. Per questa ragione, la normativa vigente richiede specifici controlli antiriciclaggio per l’acquisto di un immobile: degli obblighi che spettano sia agli agenti immobiliari - i quali possono avvalersi anche di comodi strumenti di terze parti, come il servizio antiriciclaggio di Regold - che agli attori della stessa compravendita. Ma quali sono i vincoli di legge da rispettare?
L’antiriciclaggio nell’acquisto di un immobile
Innanzitutto, è necessario comprendere cosa si intenda per antiriciclaggio e perché questa attività sia tanto importante all’interno delle compravendite immobiliari. In linea generale, con questo termine si indicano tutte le regole, e le relative pratiche, indispensabili per prevenire l’ingresso di capitali di origine illecita nel circuito economico.
In altre parole, tramite strumenti di legge e di verifica preventiva, si vuole evitare che fondi provenienti da attività illegali - da frodi o truffe, ad esempio - vengano utilizzati per pagare beni mobili e immobili legittimamente presenti sul mercato.
Nel settore immobiliare, l’antiriciclaggio diventa un aspetto fondamentale: poiché gli immobili rappresentano beni di elevato valore, le operazioni di compravendita potrebbero essere indebitamente sfruttate per occultare denaro di origine illecita. Per questa ragione, negli anni sono state approvate diverse leggi che impongono sia specifici obblighi di controllo ai professionisti dell’intermediazione immobiliare, che doveri di collaborazione da parte di acquirenti e venditori.
In particolare, agenzie e agenti immobiliari sono chiamati a condurre verifiche puntuali e a conservare tutta la necessaria documentazione, anche avvalendosi di strumenti terzi, come quelli forniti da Regold.
Quando è obbligatorio l’antiriciclaggio
Ma quando è obbligatorio l’antiriciclaggio per l’acquisto di una casa? In base al D.Lgs. 231/2007, modificato dal D.Lgs 90/2017, e al D.Lgs. 125/2019, il controllo si rende necessario:
- per transazioni che superano determinate soglie di denaro;
- per operazioni in cui si identificano indici di rischio, come nel caso di acquirenti o venditori restii a fornire documenti d’identità o, ancora, che richiedono modalità di pagamento anomale.
Quando scatta l’antiriciclaggio per la compravendita immobiliare
Comprese le principali ragioni alla base delle normative antiriciclaggio, è utile chiedersi quando questi obblighi scattino per l’acquisto di una casa. Così come già visto, la normativa vigente prevede che l’agenzia immobiliare avvii i necessari controlli quando:
- l’operazione raggiunge o supera i 15.000 euro, indipendentemente che il pagamento sia unico o rateizzato, includendo eventuali acconti e saldi;
- si rileva profilo di rischio elevato, a prescindere dalla soglia di prezzo.
Nella pratica, ciò vuol dire che gli obblighi antiriciclaggio scattano nel momento in cui l’agenzia immobiliare accetta l’incarico, affinché le opportune verifiche vengano effettuate prima della proposta d’acquisto o del preliminare di compravendita. Al contempo, i soggetti della compravendita stessa - quindi il compratore e il venditore - devono assicurare la massima collaborazione, fornendo all’intermediario tutti i documenti e le informazioni utili.
Quando l’agente immobiliare deve fare l’antiriciclaggio
Il già citato D.Lgs. 231/2007 classifica l’agente immobiliare come operatore non finanziario e, in quanto tale, è il soggetto che deve garantire che tutti i necessari controlli vengano correttamente eseguiti. Per l’antiriciclaggio dell’agenzia immobiliare nel 2025, è infatti richiesto di:
- identificare il cliente, raccogliendo i documenti necessari;
- verificare il titolare effettivo e lo scopo della transazione;
- analizzare il profilo di rischio ed effettuare l’eventuale segnalazione all’UIF.
Ancora, è utile sapere come compilare il registro antiriciclaggio per agenti immobiliari: sebbene non vi siano precise indicazioni normative, si consiglia di inserire i dati - come la data dell’operazione, i dettagli del cliente, l’importo della compravendita e il livello di rischio - in ordine cronologico.
Ma quando il professionista è chiamato a condurre le verifiche dell’antiriciclaggio? Sin dal primo conferimento dell’incarico di mediazione, anche se solo verbale, come visto per le operazioni che superano i 15.000 euro o presentano sospetti.
L’antiriciclaggio nelle aste immobiliari
È però necessario ricordare che l’acquisto di un immobile può avvenire non solo fra privati sul mercato, ma anche nel contesto delle procedure esecutive. Di conseguenza, quali sono gli obblighi antiriciclaggio per le aste giudiziarie?
Anche in questo caso, la normativa vigente prevede rigorosi presidi per evitare l’utilizzo di fondi illeciti in simili operazioni: non a caso, la Legge 206/2021 e la Riforma Cartabia - ovvero, il D.Lgs. 149/2022 - hanno esteso la disciplina antiriciclaggio anche alle vendite forzate.
In particolare, l’aggiudicatario deve fornire una dichiarazione antiriciclaggio per esecuzioni immobiliari, ovvero un’autocertificazione che include i propri dati personali, l’identificazione del titolare effettivo e specifiche conferme sulla provenienza legittima dei fondi. In caso di inadempienza, si rischia la decadenza della stessa aggiudicazione.
Allo stesso modo, l’antiriciclaggio ricade anche sul delegato alla vendita, ovvero il professionista nominato dal giudice: quest’ultimo dovrà verificare l’identità dei partecipanti all’asta, controllarne i profili di rischio e, in presenza di anomalie, procedere il prima possibile con la segnalazione all’UIF.
Il ruolo del notaio negli obblighi antiriciclaggio
Gli obblighi antiriciclaggio non ricadono però soltanto sull’agenzia immobiliare - e sui soggetti della compravendita, nel dover fornire tutte le informazioni necessarie - ma anche sul notaio. Quest’ultimo deve infatti effettuare un’attenta verifica della clientela durante la stipula dell’atto pubblico, identificando:
- le parti coinvolte, quindi l’acquirente e il venditore;
- il titolare effettivo;
- la provenienza dei fondi.
Per farlo, può richiedere la compilazione di questionari sull’attività lavorativa, lo scopo dell’acquisto e le fonti finanziarie e, similmente a quanto accade per l’agenzia immobiliare, effettuare l’apposita segnalazione all’UIF in caso emergano sospetti.
Inoltre, se la compravendita presuppone la stipula di un mutuo, il notaio collabora con le banche per tracciare i pagamenti, verificando anche che venga rispettato il limite del contante a 5.000 euro. Ancora, nelle vendite forzate, il notaio - o il delegato alla vendita - assicura la conformità delle dichiarazioni relative ai fondi, garantendo così la trasparenza dell’operazione.
La differenza tra notaio e agente immobiliare nei controlli
Come appare evidente, i controlli antiriciclaggio effettuati dall’agente immobiliare e dal notaio sono apparentemente molto simili. Ma quali sono le principali differenze? In linea generale, le due attività si distinguono per tempistiche e portata:
- l’agente immobiliare effettua le verifiche nella prima fase della compravendita, dal conferimento dell’incarico al preliminare, come appunto il controllo dell’identità del cliente, del titolare effettivo e del rischio dell’operazione;
- il notaio interviene nella fase finale, autenticando l’atto pubblico e conducendo una verifica più approfondita e formale, che può includere i dati bancari dei soggetti coinvolti nella transazione, controlli dettagliati sulla legittimità dei fondi, con anche la facoltà di rifiutare la stipula se emergono incongruenze.
In altre parole, mentre l’agente immobiliare si concentra sulla prevenzione precoce nella fase di negoziazione, il notaio garantisce la conformità legale complessiva, anche con una responsabilità più alta: l’atto notarile ha infatti valore pubblico.
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