Il locatore, nel momento in cui si vengono a configurare alcune condizioni, ha la possibilità di ottenere in modo rapido il rilascio dell’immobile grazie allo sfratto accelerato. La procedura prevede l’emissione di un decreto provvisoriamente esecutivo per recuperare i canoni arretrati, senza la necessità di attendere lo svolgimento e la conclusione di un processo ordinario. Si tratta di una procedura speciale che ha uno scopo ben preciso: arrivare allo sfratto per finita locazione in tempi più rapidi. Situazione che si viene a verificare nel momento in cui l'inquilino non si dovesse presentare all’udienza o non dovesse contestare la morosità.
Come funziona lo sfratto immediato
Con le locuzioni sfratto accelerato o sfratto immediato ci si riferisce ad una procedura speciale, che si sviluppa in tempi più rapidi rispetto ad un’azione legale ordinaria. Lo scopo è quello di ottenere velocemente il rilascio di un immobile dato in locazione nel momento in cui l’inquilino è moroso - qui è possibile consultare la banca dati morosità immobiliare - o per finita locazione, perché il contratto è scaduto.
Ma perché la procedura si può ritenere immediata? Viene considerata tale perché, quando manca l’opposizione da parte dell’inquilino, si conclude in tempi rapidi, con un’ordinanza del giudice che convalida immediatamente lo sfratto.
Ricordiamo, inoltre, che nel procedimento di sfratto per morosità la mediazione non è, in nessun modo, una condizione obbligatoria, almeno nella fase iniziale. Lo diventa solo e soltanto in un momento successivo, ossia quando c’è un’opposizione da parte dell’inquilino.
Quali sono le tempistiche della procedura
Anche quando si riesce a percorrere la strada dello sfratto accelerato è necessario ricordare che bisogna rispettare una serie di tempistiche, che possono variare di molto:
- quando non c’è l’opposizione, la procedura può richiedere, mediamente, dai due ai quattro mesi;
- nel caso in cui ci dovessero essere delle opposizioni i tempi si possono allungare ed oscillare tra i sei e i dodici mesi, tenendo conto dell’eventuale termine di grazia e dei ritardi nell’esecuzione.
Come accelerare lo sfratto per morosità
Il primo passo da compiere per accelerare la procedura di sfratto è agire tempestivamente e affidarsi ad un avvocato esperto, che possa avviare immediatamente la procedura legale e la citazione per la convalida. Le soluzioni "fai da te" sono sconsigliate, perché potrebbero allungare i tempi della procedura.
Una diffida bonaria, benché non sia obbligatoria per avviare lo sfratto, può servire a chiudere la vicenda ancor prima di arrivare in tribunale. I passaggi più importanti per accelerare la procedura sono i seguenti:
- rivolgersi ad un avvocato: scegliere immediatamente un professionista specializzato, che sia in grado di redigere in modo corretto gli atti, gestire le udienze ed interagire con l’ufficiale giudiziario. In questo modo i tempi vengono accelerati e si evitano degli errori di procedura;
- inviare un’intimazione di sfratto: volendo accelerare la pratica si può evitare di inviare una diffida iniziale ed attendere. Si può procedere immediatamente con la notifica dell’atto di intimazione di sfratto per morosità e con la citazione per la convalida. Questo è, in altre parole, l’atto introduttivo del procedimento che fa partire la procedura;
- scegliere l’udienza di convalida: laddove sia possibile si può scegliere il tipo di udienza più rapida. Non sempre è obbligatorio passare per l’udienza di convalida: in alcuni casi è possibile chiedere al giudice che emetta un decreto ingiuntivo per le somme che sono dovute.
Alcuni consigli per non sbagliare la procedura
Per essere sicuri che tutto proceda in tempi rapidi è importante accertarsi che gli atti siano sempre corretti da un punto di vista formale. Eventuali errori possono portare ad opposizioni e all’apertura di una causa ordinaria che farebbe allungare i tempi della procedura.
Benché si stia gestendo una procedura rapida, ricordiamo che la legge prevede che tra il giorno della notifica dell’atto di citazione e quello dell’udienza devono passare almeno 20 giorni. Non rimanere inerti in questa fase è cruciale per non perdere tempo.
È opportuno, inoltre, avere sotto mano la documentazione completa della pratica, in modo da presentare al giudice una richiesta esaustiva di convalida di sfratto, nella quale dovranno essere incluse tutte le prove documentali necessarie per dimostrare che l’inquilino è moroso.
Nel caso in cui l’inquilino non dovesse rilasciare in modo spontaneo l’immobile dopo l’ordinanza di convalida, è importante notificare tempestivamente l’atto di precetto, attraverso il quale viene notificato all'inquilino di rilasciare l’immobile entro 10 giorni.
Nuova legge sugli sfratti 2025
Nel 2025 sono arrivate alcune novità per quanto riguarda le locazioni e gli sfratti. Importante in questo contesto è stato il Decreto Sicurezza, a cui si aggiunge una proposta di legge in discussione.
Gli sgomberi immediati
La novità più importante riguarda gli sgomberi immediati nel momento in cui si dovessero verificare delle occupazioni abusive: ad introdurla è il Decreto Sicurezza 2025, che è stato approvato nel corso del mese di maggio. La nuova norma prevede delle procedure di sgombero accelerate - che in linea teorica dovrebbero avvenire nell’arco di 24 massimo 48 ore - per chi occupa in modo abusivo un immobile.
Tra l’altro è stato anche introdotto un nuovo reato specifico per l’occupazione abusiva di un’abitazione altrui, il quale prevede delle pene detentive che oscillano tra i due e i sette anni. La polizia ha la facoltà di intervenire in modo autonomo per gli sgomberi, senza che sia necessaria un’autorizzazione giudiziaria.
Proposta di legge sugli sfratti per morosità
Fratelli d’Italia ha presentato una proposta di legge, attualmente in fase di discussione, che punta a velocizzare le procedure di sfratto per gli inquilini morosi.
Stando alla proposta allo studio sarebbero sufficienti due mesi di morosità per poter avviare la procedura di sfratto, andando ad eliminare la necessità di passare dal tribunale ordinario: verrebbe istituita un’autorità amministrativa dedicata che possa gestire l’iter in tempi rapidi (che dovrebbero oscillare tra i due e i quattro mesi).
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