In presenza di debiti pregressi insoluti, la pianificazione di un investimento immobiliare può rivelarsi un’impresa ardua: le banche potrebbero infatti inibire l’accesso a nuovo credito. In altre parole, in caso si sia verificata una segnalazione al CRIF, il mutuo rischia di essere negato dall’istituto di credito, poiché l’iscrizione come cattivi pagatori aumenta il rischio d’insolvenza. Per ovviare a questo problema, si può attendere la cancellazione dai relativi database - dai 12 ai 36 mesi, a seconda della gravità del debito - o valutare altre forme di finanziamento. Ancora, è possibile cercare banche che offrano condizioni meno restrittive, anche avvalendosi di strumenti online per trovare il mutuo migliore per le proprie esigenze.
Cosa controlla la banca prima di dare un mutuo
Innanzitutto, è utile ricordare quali siano i fattori che la banca valuta, prima di acconsentire all’erogazione del mutuo. In linea generale, gli istituti di credito effettuano una serie di verifiche approfondite per valutare l’affidabilità del richiedente e, di conseguenza, minimizzare il rischio d’insolvenza. In particolare, verranno analizzate:
- il reddito e la stabilità lavorativa del richiedente, affinché sia in grado di sostenere le rate del mutuo nel tempo. Per questa ragione, tendenzialmente la rata non deve superare il 30/35% del reddito mensile netto;
- la storia creditizia complessiva, anche controllando database appositi come quelli del CRIF, per identificare finanziamenti in corso o passati insoluti;
- il rapporto tra l’importo del mutuo richiesto e il valore dell’immobile, ovvero il Loan-To-Value, di solito non superiore superiore all’80%;
- l’età del richiedente e la durata prevista del finanziamento, perché non sempre gli istituti di credito concedono mutui se si superano i 75 alla chiusura;
- le condizioni dell’immobile, in particolare la conformità con le normative vigenti, e il suo valore di mercato.
Per comprendere se il finanziamento richiesto sia effettivamente sostenibile, è possibile effettuare una simulazione del mutuo online, così da verificare sia il peso della singola rata che il piano d’ammortamento nel tempo. È però necessario ricordare che, in presenza di una segnalazione al CRIF in qualità di cattivi pagatori, le possibilità che l’erogazione venga accordata si riducono drasticamente.
Che cos’è il CRIF per un mutuo
Con il termine CRIF si identifica la Centrale Rischi d’Intermediazione Finanziaria, ovvero una società italiana specializzata in servizi di informazione creditizia, che gestisce uno dei principali Sistemi di Informazioni Creditizie (SIC) in Italia. Semplificando, il SIC è un grande database che riporta le informazioni sulla regolarità dei pagamenti per prestiti, finanziamenti e mutui.
A differenza della Centrale Rischi gestita dalla Banca d’Italia, che è obbligatoria e prevede soglie minime per le segnalazioni, il SIC gestito dal CRIF si basa sull’adesione volontaria da parte di banche, società finanziarie e altri operatori. In questo modo, può registrare informazioni dettagliate su richieste, concessioni e rimborsi di qualsiasi importo, identificando in modo preciso eventuali debiti insoluti.
Quando un privato si rivolge alla banca per richiedere un mutuo, l’istituto di credito effettua una verifica sul database CRIF, per accertarsi non vi sia un’iscrizione in qualità di cattivo pagatore. In altre parole, controlla che il richiedente non abbia accumulato non solo pagamenti in ritardo, ma anche debiti completamente insoluti. In base alle informazioni presenti nel database, viene calcolato un punteggio, che permetterà alla banca di stabilire se il mutuo possa essere effettivamente erogato. Si tratta di una valutazione fondamentale, e pertanto inevitabile, perché l’indicazione su debiti insoluti aumenta il rischio per lo stesso istituto di credito.
Quali debiti vengono segnalati al CRIF
Nel database del CRIF confluiscono varie categorie di obblighi finanziari: se non corrisposti in modo regolare, possono dar luogo a registrazioni negative che compromettono il profilo creditizio del soggetto che richiede il mutuo. Fra le principale tipologie di debiti segnalati al CRIF, vi possono rientrare:
- i prestiti personali, in particolare i ritardi nel pagamento di rate consecutive;
- i mutui ipotecari, con la registrazione dei mancati pagamenti delle quote mensili;
- le carte di credito, se si superano limiti di spesa o i saldi non vengono correttamente compensati;
- i finanziamenti di varia natura, quali gli acquisti a rate di veicoli o elettrodomestici, che danno luogo a una registrazione negativa in caso di insolvenza prolungata.
È bene sapere che nel database non vengono segnalate solo inadempienze gravi - morosità prolungate o mancati rimborsi totali - ma anche ritardi più lievi: anche un paio di rate consecutive insolute possono dar luogo a una registrazione, minando così il punteggio di affidabilità valutato dalle banche.
Ancora, è utile sottolineare che la registrazione di questi dati non richiede il consenso esplicito da parte del creditore, in base al Codice di Condotta per i Sistemi di Informazioni Creditizie, se preventivamente informato. Questo perché gli operatori finanziari, incluse le banche, godono di un interesse legittimo nel valutare il rischio d’insolvenza.
Quanto rimane la segnalazione al CRIF
Ma quanto dura la segnalazione al CRIF? In caso di ritardi o debiti insoluti, la permanenza nei database non è eterna: a seconda della tipologia di irregolarità, e alla sua gravità, vi sono delle precise tempistiche di cancellazione, stabilite sempre dal Codice di Condotta per i Sistemi di Informazioni Creditizie. Tra le principali casistiche, è utile ricordare:
- la richiesta di finanziamento in fase d’istruttoria, che comporta una registrazione neutra nel database per 180 giorni dalla presentazione, senza però limitare richieste multiple o future;
- il ritardo nel pagamento delle rate, con un’iscrizione di 12 mesi per uno o due ritardi sanati, se i pagamenti successivi sono regolari per 12 mesi, oppure 24 mesi per inadempienze su tre o più rate, se regolari per 24 mesi;
- la morosità grave o il mancato rimborso totale, che comporta una segnalazione della durata di 36 mesi dalla scadenza contrattuale o dall'ultimo aggiornamento, che può arrivare ai 60 mesi per casi particolarmente complessi;
- i finanziamenti regolarmente conclusi positivamente, che vengono conservati per 60 mesi dalla loro chiusura.
- la richiesta di credito respinta o abbandonata, con un’annotazione che viene mantenuta per 90 giorni dall’aggiornamento.
Sebbene ogni caso sia a sé stante, perché le condizioni di finanziamento e di irregolarità possono essere le più disparate, per agevolare la comprensione ci si può avvalere di una tabella riassuntiva:
| Tipologia di evento | Durata della segnalazione | Note |
| Richiesta in istruttoria | 180 giorni | Dalla data di presentazione, registrazione neutra. |
| 1-2 rate sanate in ritardo | 12 mesi | Dalla regolarizzazione, con pagamenti regolari nei 12 mesi successivi. |
| 3+ rate sanate in ritardo | 24 mesi | Dalla regolarizzazione, con pagamenti regolari nei 24 mesi successivi. |
| Morosità grave o debito non rimborsato | 36 mesi, massimo 60 | Dalla scadenza del contratto o dall’ultimo aggiornamento |
| Richiesta respinta o rinunciata | 90 giorni | Dall’aggiornamento dello status |
| Finanziamento estinto regolarmente | 60 mesi | Dalla chiusura, registrazione positiva |
Ma come vedere una segnalazione al CRIF? Di norma, è sufficiente effettuare una visura gratuita sul portale ufficiale del SIC o, ancora, chiedendo alla propria banca o all’operatore finanziario di riferimento una verifica.
E qualora dovesse emergere un’errata segnalazione al CRIF, come toglierla? Seppur raramente, può capitare che i dati presenti nel database siano sbagliati o non aggiornati: è sufficiente compilare l’apposito modulo presente sul portale CRIF e, allegando sufficienti prove documentali, richiederne la correzione.
L’ottenimento del mutuo con una segnalazione al CRIF
Si può chiedere un prestito nonostante la segnalazione al CRIF? Questo è uno dei dubbi più comuni fra coloro che, data la storia di pagamenti irregolari, vogliono comunque lanciarsi in un investimento immobiliare.
Affrontare una richiesta di mutuo mentre è attiva una segnalazione come cattivo pagatore può rappresentare una sfida significativa, perché le banche vedono simili registri come indicatori di instabilità finanziaria. Abbastanza frequentemente, la segnalazione al CRIF sfocia in un mutuo rifiutato: gli istituti di credito privilegiano infatti profili con storie creditizie impeccabili, così da ridurre le probabilità d’insolvenza. Bisogna però ricordare che la segnalazione nei SIC non rappresenta l’unica causa di diniego: ad esempio, spesso si assiste al mutuo rifiutato dopo l’estratto conto, per fondi insufficienti o movimenti rischiosi.
Tuttavia, non tutte le segnalazioni hanno lo stesso peso: il saldo in ritardo di un paio di rate di un prestito personale determinano un punteggio meno grave, rispetto alla totale mancanza di rimborso. Di conseguenza, a seconda delle politiche adottate dall’istituto di credito prescelte, si può ancora sperare di poter ottenere il mutuo.
Infine, è bene sottolineare che le valutazioni sul rischio d’insolvenza non valgono solo per le nuove richieste, ma anche per segnalazioni su finanziamenti già esistenti: ad esempio, le possibilità di effettuare una surroga del mutuo con segnalazione al CRIF sono decisamente ridotte, poiché la nuova valutazione effettuata dalla banca d’approdo includerebbe dati negativi, bloccando potenzialmente l’operazione.
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