Causa contro il condominio: chi paga e come dividere le spese legali

La gestione del condominio è sempre molto complessa: tra interessi privati e collettivi da tutelare, non è infrequente che le diatribe interne giungano in tribunale. E non è raro che la contrapposizione sia fra un singolo condomino e lo stabile nel suo complesso. Ma in una causa contro il condominio, chi paga? In linea generale, se l’ente condominiale viene giudicato colpevole, i costi legali sono a carico di tutti i condomini, in base al principio di proporzionalità dei millesimi. Tuttavia, il condomino che ha avviato l’azione legale, o che rappresenta la controparte nella causa, è esentato dalla ripartizione indipendentemente dal risultato della controversia.

Quando si può fare causa al condominio

Innanzitutto, è bene comprendere quando si possa procedere con una causa contro il condominio. Le controversie tra un condomino e l’intero stabile possono sorgere per vari motivi, come disaccordi nella gestione delle parti comuni, la violazione della normativa sulla formazione delle maggioranze assembleari, diatribe sulle quote delle spese.

In altre parole, un condomino fa causa al condominio quando ritiene che i propri diritti siano stati lesi o, ancora, quando in disaccordo con le modalità di gestione seguite dall’assemblea e dall’amministratore. Fra i casi che possono sfociare in un’azione legale, i più comuni sono:

• i disaccordi sulla morosità nei pagamenti delle quote condominiali, dove il singolo condomino potrebbe contestare l’importo a suo carico, le scadenze o la legittimità della richiesta di pagamento;
• le violazioni del regolamento condominiale, come ad esempio l’uso improprio degli spazi comuni o l’installazione di impianti in assenza di voto assembleare;
• le contestazioni sui lavori di manutenzione straordinaria, dove il singolo potrebbe opporsi a spese non proporzionali o non necessari;
• i danni causati da guasti strutturali o infiltrazioni dalle parti comuni, imputabili a cattiva custodia da parte del condominio, in base all’articolo 2051 del Codice Civile;
• le azioni negligenti da parte dell’amministratore, che potrebbe fallire nel suo obbligo di tutelare gli interessi comuni, così previsto dall’articolo 1130 del Codice Civile, causano danni al singolo o alla collettività.

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È bene specificare che, in una controversia tra un singolo proprietario e l’intero condominio, gli altri condomini hanno facoltà di dissociarsi. In base all’articolo 1132 del Codice Civile, se il condominio delibera di promuovere una lite, o resistere a una domanda, i dissenzienti possono appunto dissociarsene, con un atto da notificare all’amministratore entro 30 giorni dalla delibera.

Quanto costa far causa al condominio

Prima di entrare nel dettaglio sulle responsabilità di pagamento, è utile soffermarsi sulla composizione dei costi per una causa al condominio. La spesa può essere significativa, anche in base alla complessità del caso, alla durata del procedimento e alla giurisdizione coinvolta.

Il primo costo da prendere in considerazione è il contributo unificato, ovvero un onere necessario per l’avvio e la gestione di procedimenti giudiziari civili, amministrativi e tributari. L’importo è variabile, dai da 43 euro per cause fino a 1.100 euro davanti al giudice di pace, fino a oltre 518 euro per cause di valore più alto in tribunale.

Dopodiché, bisognerà considerare gli onorari per l’avvocato nelle cause condominiali, regolati dal Decreto Ministeriale 147/2022, che ne stabilisce i parametri minimi e massimi in base al valore della controversie e alle fasi processionali. A puro titolo esemplificativo:

• per una causa di valore fino a 1.100 euro, gli onorari medi per l’avvocato possono oscillare tra 500 e 1.500 euro, per la fase di studio e istruttoria;
• per cause più complesse, come ad esempio per danni strutturali, i costi possono superare i 5.000 euro, incluse le perizie tecniche - tra i 1.000 e i 3.000 euro - e le spese di notifica.

Bisogna poi considerare le spese per la mediazione obbligatoria, prima di arrivare in tribunale, che possono aggirarsi tra le 100 e le 300 euro, così come eventuali costi di segreteria. In media, una causa condominiale può raggiungere anche i 2-3 anni, con costi complessivi tra i 3.000 e i 10.000 euro per parte coinvolta.

A seconda dell’esito della causa, bisognerà poi considerare eventuali rimborsi e risarcimenti disposti dal giudice alla parte perdente, variabili a seconda della gravità del danno causato.

Chi paga i danni causati dal condominio

Compresi i costi generali di una causa, è più che lecito chiedersi chi paga per una sentenza di condanna per il condominio. In linea generale, si applicano i principi di proporzionalità previsti dall’articolo 1123 del Codice Civile, con costi addebitati:

• a tutti i condomini;
• in base ai millesimi di proprietà.

Il condomino che è parte avversa al condominio è escluso dalla ripartizione delle spese legali sostenute dall’ente, ma se risulta soccombente può essere condannato personalmente al rimborso. È però necessario soffermarsi su alcune precisazioni, in base alla natura delle spese e al ruolo dei soggetti all’interno della contrapposizione legale.

Le spese giudiziali e stragiudiziali

Quando il condomino vince una causa contro il condominio, le spese legali come si addebitano? Innanzitutto, è bene ricordare che la parte pendente è chiamata a corrispondere sia le spese giudiziali che quelle stragiudiziali della parte vincitrice, se liquidate dal giudice, secondo quanto previsto dall’articolo 91 del Codice di Procedura Civile. Entrando maggiormente nel dettaglio:

• le spese giudiziali includono i costi processuali, come il contributo unificato, le marche da bollo e le notifiche;
• le spese stragiudiziali coprono invece diffide, pareri legali, solleciti preliminari e via dicendo.

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Di norma, per la suddivisione fra i condomini prevale sempre il criterio proporzionale previsto dall’articolo 1123 del Codice Civile, tuttavia è possibile la ripartizione delle spese legali del condominio in parti uguali, quando si riferiscono a beni d’uso comune paritario, secondo i criteri di equità riconosciuti dalla giurisprudenza.

I soggetti chiamati al pagamento

Per quanto prevalga il principio di proporzionalità - o di equità, nei casi ammessi dalla legge - non sempre tutti i condomini sono chiamati a corrispondere le spese legali. Vi sono infatti casi particolari da prendere in debita considerazione.

Ad esempio, chi procede alle spese legali del condominio tra proprietario e inquilino? In questo caso, il locatore è sempre responsabile delle quote condominiali, inclusi i costi derivanti da cause, danni o risarcimenti. L’amministratore può perciò rivolgersi solo al proprietario per il pagamento: quest’ultimo potrà eventualmente rivalersi sull’inquilino, in base agli accordi interni sottoscritti con il contratto d’affitto. Tuttavia, se è il locatario stesso ad aver causato il danno, potrebbe essere chiamato a risponderne direttamente.

Altra situazione particolare è quella delle spese legali del condominio in presenza di un nuovo proprietario. Quando giunge nello stabile un nuovo condomino, quest’ultimo subentra nei debiti pregressi solo per le quote relative all’esercizio in corso e all’anno precedente, ai sensi dell’articolo 63 delle Disposizioni di Attuazione del Codice Civile. Non sarà quindi responsabile di danni o spese antecedenti, fatta eccezione per specifici accordi nel rogito.

Chi paga le spese legali se il condannato non paga

Infine, è indispensabile non sottovalutare l’eventualità che il condannato non paghi le spese legali a cui è soggetto. Di norma, la parte vincitrice può attivare un’esecuzione forzata, come il pignoramento dei beni, nei confronti del mancato pagatore. Le eventuali spese di recupero - avvocato, precetto, ufficiali giudiziari - dovranno però essere anticipate da chi avvia l’esecuzione forzata, per poi recuperarle in un secondo momento.

Entrando maggiormente nel dettaglio, quando è il condominio a non pagare le spese:

• il condomino che ha vinto la causa può pignorare il conto corrente condominiale o i crediti verso i condomini morosi, dopo la notifica titolo esecutivo e del precetto;
• gli altri condomini rispondono in via solidale verso i terzi creditori, ma internamente possono rivalersi in proporzione ai millesimi. Se il fondo condominiale è vuoto, l’assemblea deve deliberare quote straordinarie affinché i condomini coprano i debiti del condominio.

Per contro, quando è invece il condomino ad aver perso la causa, e quindi a pagare le spese dello stabile:

• l’amministratore notifica un precetto entro 60 giorni dalla sentenza esecutiva;
• se non paga, si avvia l’azione di pignoramento.

In caso il recupero fosse solo parziale, perché il debitore è insolvente, eventuali costi residui possono gravare sugli altri condomini in regola. Si tratta, tuttavia, di una situazione assai complessa, da affrontare preventivamente vagliando il parere del proprio legale di fiducia.