Mercato immobiliare superprime ancora da record: le città nel mirino

Il segmento immobiliare super-prime, ovvero quello delle transazioni residenziali oltre i 10 milioni di dollari, vive un terzo trimestre 2025 di raffreddamento dopo la forza espressa nei mesi primaverili. È quanto emerge dal nuovo Global Super Prime Intelligence Report di Knight Frank, secondo cui il rallentamento non segna però un’inversione di tendenza: i numeri annualizzati restano tra i più alti mai registrati, secondi soltanto al boom post-pandemico del 2021.

Real estate super prime, 474 vendite oltre i 10 milioni di dollari

Il terzo trimestre 2025 si chiude con 474 transazioni super-prime, in calo del 21% rispetto al trimestre precedente, per un valore complessivo pari a 8,5 miliardi di dollari (-29% QoQ). Anche il prezzo medio si ridimensiona: dai 20 milioni di dollari del secondo trimestre si scende a 18 milioni.
Secondo Knight Frank, questa volatilità è strutturale al segmento: elezioni locali, misure fiscali e disponibilità limitata di stock incidono più rapidamente che nei segmenti inferiori. A ciò si aggiunge il naturale assestamento dopo un Q2 eccezionalmente vivace.

Nonostante la frenata trimestrale, la visione sui dodici mesi racconta un mercato sorprendentemente solido: 2.185 sales super-prime, per un valore totale di 40,4 miliardi di dollari, numeri che confermano la resilienza del settore.

Dubai resta la capitale globale del super-lusso

Il dominio di Dubai è ormai strutturale. Anche in un trimestre più debole, l’emirato guida la classifica sia per numero sia per valore delle transazioni:
– 103 vendite super-prime,
– 2,0 miliardi di dollari di valore aggregato.

La città continua a beneficiare di una combinazione difficilmente replicabile: fiscalità favorevole, crescita demografica internazionale, infrastrutture d’eccellenza e una pipeline immobiliare che si rinnova costantemente. È significativo che, su base annuale, Dubai raggiunga 510 vendite oltre i 10 milioni di dollari, più del doppio rispetto al 2022 e oltre ogni altro mercato globale.

New York rallenta ma mantiene la seconda posizione globale

Il mercato newyorkese vive un trimestre di netta decelerazione, penalizzato dall’incertezza politica dovuta alla campagna per le elezioni del sindaco. Le vendite scendono da 120 della primavera a 74, un -38% QoQ che si riflette anche nel valore, crollato a 1,19 miliardi (-59% QoQ).

Eppure, guardando l’anno mobile, New York presenta una sorprendente robustezza: 356 vendite super-prime e un valore di 7,06 miliardi, numeri che la riportano ai livelli più alti degli ultimi anni. Il bacino di domanda rimane profondo e diversificato, segnalando un mercato pronto a riprendersi non appena il clima politico si stabilizzerà.

Los Angeles conferma il suo ruolo, ma con valutazioni inferiori

Los Angeles rimane stabilmente nel podio dei mercati più importanti, con 64 vendite per un valore di 1,25 miliardi di dollari. Rispetto allo scorso trimestre, si registra un calo nell’offerta di single-family top-tier, che pesa sul valore medio delle transazioni.

Nel lungo periodo, la città continua però a mantenere una dinamica positiva: 250 vendite annualizzate, oltre 4,6 miliardi di dollari di volume, segnando una rinascita graduale dopo le incertezze fiscali del 2023.

Hong Kong torna a crescere: due trimestri consecutivi di rialzo

Hong Kong conferma la propria fase di rilancio, con 56 transazioni, in leggero aumento rispetto al trimestre precedente, e un valore che raggiunge 1,04 miliardi di dollari. Si tratta del secondo trimestre consecutivo di crescita, un segnale significativo in un contesto macroeconomico ancora instabile.

Su base annuale, la città raggiunge 223 vendite super-prime, tornando così ai livelli pre-2020.

Singapore firma la crescita più forte del trimestre

Tra i mercati asiatici, Singapore è quello che sorprende maggiormente: registra 36 vendite, in crescita del 44% QoQ, e un valore totale di 669 milioni (+50% QoQ). Il mercato però si orienta verso transazioni di ticket più basso, come dimostra la divergenza tra volume di vendite e valore complessivo.

Nonostante una regolamentazione fiscale più severa, Singapore rimane un porto sicuro per capitali internazionali e famiglie HNWI che cercano stabilità e trasparenza.

Londra paga l’incertezza fiscale: vendite in forte calo

Il mercato londinese vive uno dei trimestri peggiori degli ultimi anni: solo 36 vendite, con un crollo del 31% QoQ. Pesano le voci su nuove imposte sugli immobili di lusso, che hanno frenato gli acquisti durante l’estate e ridotto sensibilmente i volumi.

Il calo trimestrale trascina anche i dati annualizzati: Londra si ferma a 189 vendite, contro le 275 del 2023 e le 316 del 2021. Il valore totale, su base 12 mesi, scende a 3,88 miliardi, ben lontano dai livelli pre-crisi.

Stati Uniti: Miami rallenta, Palm Beach crolla, Orange County stabile

Il mercato americano mostra variazioni territoriali significative.
Miami registra 22 vendite (-12% QoQ) e un valore di 403 milioni, segnando un nuovo rallentamento dopo la forte partenza di inizio anno.
Palm Beach vive il maggiore crollo dell’intero report: solo 6 vendite, un precipizio dell’81%. Il valore scende a 197 milioni, rispetto agli oltre 1,35 miliardi del primo trimestre.

Molto più stabile invece Orange County, con 33 vendite, quasi in linea con il trimestre precedente, e un valore aggregato di 444 milioni.

Sydney cresce in controtendenza

L’Australia si conferma una delle sorprese positive del report. Sydney mette a segno 33 transazioni super-prime (+14% QoQ), sostenuta da una domanda interna in aumento e da un rinnovato interesse di acquirenti internazionali. Il valore complessivo raggiunge 571 milioni di dollari.

Su base annuale, Sydney tocca quota 104 vendite, un dato superiore ai livelli pre-2020 e segnale della continua solidità del mercato australiano del lusso.

I numeri dell'anno: oltre 40 miliardi di transazioni super prime

Guardando i dodici mesi precedenti, la fotografia cambia radicalmente rispetto alla volatilità trimestrale.
Dubai domina con 510 vendite e un valore di 8,947 miliardi.
New York segue con 356 vendite e 7,06 miliardi.
Los Angeles completa il podio con 250 vendite e oltre 4,6 miliardi di volume.

Il valore complessivo delle transazioni annualizzate raggiunge 40,4 miliardi di dollari, segnando uno dei periodi più forti mai registrati dal mercato super-prime.

I driver di mercato: politica, fiscalità e offerta

Knight Frank sottolinea come il rallentamento di Q3 sia il risultato di tre fattori principali: l’incertezza politica (in particolare negli Stati Uniti), l’impatto delle politiche fiscali (esemplificate dal caso londinese) e la crescente scarsità di stock nelle città più desiderate, come Dubai.

Questi elementi continueranno a essere decisivi anche nel quarto trimestre e nella prima metà del 2026, insieme al percorso dei tassi d’interesse e alle dinamiche macroeconomiche globali.