Quante volte si può rinegoziare un mutuo: i vincoli delle banche

Per coloro che hanno acceso un finanziamento per l’acquisto di un immobile, la possibilità di modificare nel tempo le condizioni sottoscritte è a dir poco fondamentale. Ma quante volte si può rinegoziare un mutuo? A livello normativo non esistono limiti sul numero di richieste, tuttavia è necessario considerare che la banca può rifiutare la rinegoziazione, soprattutto se non vi sono giustificazioni supportate da sufficienti evidenze. 

Poiché ogni istituto di credito applica politiche diverse, bisognerebbe valutare le singole banche prima ancora della sottoscrizione del finanziamento, ad esempio con strumenti online che permettano di trovare il miglior mutuo per le proprie necessità.

Quando conviene rinegoziare un mutuo

Può di certo capitare che, ad esempio per mutate condizioni reddituali, si abbia nel tempo la necessità di modificare le condizioni di un mutuo già sottoscritto con la banca. Le fisiologiche fluttuazioni dello stipendio, così come l’avvio di un periodo di tassi particolarmente favorevoli, potrebbero infatti rendere il vecchio finanziamento poco sostenibile. Ma quando conviene rinegoziare il mutuo?

Molto dipende da fattori sia personali che economici. In linea generale, questa opportunità è da prendere in seria considerazione quando:

• si nota un divario tra i tassi attuali e quelli sottoscritti da contratto, tali da rendere il mutuo già attivo poco vantaggioso;
• si verificano alterazioni nella situazione personale, come ad esempio un cambio di lavoro o di entrate mensili, che impongono un alleggerimento immediato del peso delle rate sul budget familiare;
• si necessita una maggiore flessibilità finanziaria, come ad esempio l'adattamento della durata o del tasso.

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A seconda della disponibilità dell’istituto di credito, con la rinegoziazione è di solito possibile intervenire sul tasso d’interesse, sulla durata, sulle spese accessorie e sullo spread del finanziamento. Poiché l’operazione avviene con la stessa banca con cui si è sottoscritto il mutuo originario, è utile vagliare anche altre alternative, come la surroga del mutuo: quest’ultima permette infatti di trasferire il finanziamento già esistente verso un nuovo istituto di credito, che potrebbe fornire condizioni addirittura più favorevoli.

La rinegoziazione del mutuo ripetuta nel tempo

Data la durata estesa tipica di un mutuo ipotecario, è più che fisiologico trovarsi ripetutamente nella condizione di dover modificare un finanziamento. Proprio per questa ragione, sorge un dubbio più che legittimo: quante volte si può rinegoziare il mutuo con la propria banca?

Non esistono vincoli normativi sul numero di interventi di rinegoziazione del mutuo a cui si può accedere, proprio poiché la durata del finanziamento può coprire diversi decenni, con tutto quello che ne consente in termini di instabilità. Tuttavia, ogni richiesta di modifica:

• dovrà essere accompagnata da motivazioni aggiornate e documentate, ad esempio variazioni nel reddito familiare, nel valore dell’immobile o tassi d’interesse più vantaggiosi;
• non dovrebbe essere troppo ravvicinata nel tempo, per dimostrare una gestione responsabile del debito. 

È bene ricordare che il processo di rinegoziazione del mutuo è generalmente gratuito, favorendo flessibilità senza oneri aggiuntivi per il mutuatario. Però la normativa vigente non impone un obbligo d’accettazione da parte dell’istituto di credito, che può quindi rifiutarsi, motivandone chiaramente le ragioni.

Ma quanto tempo ci vuole per rinegoziare il mutuo? Le tempistiche variano a seconda della banca: in linea generale, dalla richiesta - che può essere inoltrata tramite raccomandata o PEC, nonché con altre modalità a seconda dell’ente - possono trascorrere diverse settimane per l’approvazione. Molto dipende anche dalla completezza documentale: la necessità di integrazione in itinere potrebbe dilungare le tempistiche.

Rinegoziazione del mutuo: la banca si può rifiutare?

Per quanto si possa rinegoziare il mutuo con la stessa banca più volte, la decisione finale spetta sempre all’istituto di credito, che ne valuterà di volta in volta le ragioni, le prove documentali e la sostenibilità del cambio.

Ma quali sono le motivazioni alla base di una rinegoziazione del mutuo rifiutata? Sebbene i criteri siano diversi a seconda dell’istituto di credito, la banca potrebbe opporsi quando:

• la modifica influisce sulla solvibilità del mutuatario, che potrebbe quindi trovarsi in una condizione di impossibilità al pagamento delle rate dopo la rinegoziazione;
• si rilevano irregolarità nel pagamento delle rate precedenti, tali da ridurre l’affidabilità dello stesso richiedente;
• si verifica un calo del valore di mercato dell’immobile ipotecato, rendendo così la garanzia non sufficiente per le mutate condizioni del finanziamento;
• si procede a richieste ripetute in un lasso di tempo troppo ristretto - indicativamente, al di sotto dei 2-3 anni - tanto da sollevare dubbi sulla stabilità finanziaria del mutuatario;
• si richiedono contestualmente somme di denaro aggiuntive, nel tentativo di ottenere una rinegoziazione del mutuo più liquidità, che tuttavia impone un’operazione diversa, ovvero la sostituzione del finanziamento.

A livello normativo, non vi sono particolari limitazioni al possibile rifiuto della banca, fatta eccezione per le specifiche introdotte con la Legge Finanziaria del 2023, che prevede l’impossibilità di negare una conversione dal tasso variabile al tasso fisso, per mutui con requisiti specifici come ISEE basso, debito limitato e assenza di morosità. Se anche una condizione non viene soddisfatta, la banca può opporsi.

Quante volte si può surrogare un mutuo

La surroga del mutuo rappresenta una valida alternativa alla rinegoziazione: tramite questo istituto, reso gratuito sempre dalla Legge Bersani, è infatti possibile trasferire il finanziamento a una banca che offre condizioni migliori. Ma quante volte si può surrogare un mutuo?

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Similmente a quanto accade per la rinegoziazione, non esiste un limite di legge al numero di surroghe, purché ogni volta si soddisfino i requisiti di solvibilità presso il nuovo ente. Anche in questo caso, la richiesta può essere rifiutata e, fatto non meno importante, uno storico di surroghe troppo ravvicinate potrebbe sollevare dubbi di instabilità da parte dell’istituto di credo d’approdo.

Come abbassare la rata del mutuo a tasso fisso

La possibilità di modificare le condizioni del proprio finanziamento risponde spesso a necessità molto pratiche e urgenti, come quella di ridurre il peso delle rate in un periodo di improvvisa incertezza economica. Ma si può rinegoziare un mutuo a tasso fisso?

In linea teorica, non vi sono particolari vincoli per modificare questa tipologia di finanziamento, purché si rispettino le condizioni di affidabilità e solvibilità richieste dalla banca. Tuttavia, per abbassare le rate di un mutuo a tasso fisso, è bene considerare più opzioni di rinegoziazione:

• estendere la durata del finanziamento, per poter approfittare di rate mensili più basse, a fronte però di un aumento complessivo degli interessi che si andranno a versare;
• richiedere un aggiornamento del tasso ai valori attuali, se più convenienti;
• valutare una rinegoziazione dello spread e delle spese accessorie, per ridurre i costi del finanziamento.

Possono però rivelarsi più convenienti altre soluzioni, quali la sostituzione del mutuo presso la stessa banca o la surroga verso un nuovo istituto di credito, poiché spesso offrono condizioni migliori. Spetta quindi al mutuatario comprendere quale alternativa sia più adatta alle proprie esigenze, sempre nei limiti di fattibilità previsti dalla banca.