Sicurezza antincendio in condominio: le principali norme da rispettare

La tutela della struttura e delle parti comuni rappresenta una necessità irrinunciabile negli stabili condominiali. In particolare, è necessario rispettare specifici obblighi di legge per la protezione dalle fiamme, affinché venga sempre garantita l’integrità dell’edificio e l’incolumità dei residenti. Ma quali sono le principali disposizioni di sicurezza antincendio in condominio? Le normative vigenti rispondono alle esigenze di stabili sempre più complessi, considerando fattori come l’altezza delle strutture, le via di fuga, le responsabilità per amministratori e condomini e molto altro ancora. L’obiettivo è quello di permettere una gestione efficace delle emergenze.

La normativa antincendio in condominio

Le regole per la prevenzione degli incendi in ambito condominiale derivano da un quadro di norme molto articolato, sottoposto negli anni a numerosi aggiornamenti, affinché vengano sempre garantiti i più elevati standard di sicurezza. In merito alla normativa antincendio per il condominio nel 2025, i principali riferimento sono:

• il D.M 246/1987, aggiornato con il D.M. del 25 gennaio 2019, che stabilisce le basi per la sicurezza degli edifici civili con altezza superiore a 12 metri, le misure per la gestione dei rischi e i livelli di prestazione per la sicurezza antincendio;
• il D.M. del 19 maggio 2022, che impone norme specifiche per gli edifici oltre i 24 metri, integrando il Codice di Prevenzioni Incendi;
• il D.Lgs. 81/2008, ovvero il Testo Unico sulla Salute e la Sicurezza sul Lavoro, che si applica ai condomini che presentano dipendenti, come i servizi di portineria, pulizie e via dicendo;
• il D.P.R. 151/2011, che regola le attività soggette a controllo dei Vigili del Fuoco, inclusi stabili condominiali che presentano specifiche caratteristiche. 

Gli obblighi derivanti da queste normative sono i più disparati e, proprio data la loro complessità, è utile citare le necessità più comuni:

• la valutazione e la classificazione del rischio, a seconda dell’altezza dell’edificio, misurata dal piano più basso accessibile ai soccorritori fino all’apertura più alta dell’ultimo piano abitabile. Se tra i 12 e i 24 metri, si applicano le disposizioni di base di legge, quali la corretta disposizione degli estintori, oltre i 24 metri sono richiesti interventi più complessi, come ad esempio l’installazione di specifici impianti d’allarme;
• il mantenimento delle vie esodo, con scale, corridoi, androni e uscite di emergenza che siano sempre percorribili, liberi da ostacoli e privi di materiali infiammabili;
• l’installazione e la manutenzione di dispositivi di sicurezza, come estintori, idranti, sistemi di rilevazione degli incendi, a seconda delle caratteristiche dello stabile e con verifiche periodiche da parte di tecnici qualificati;
• la corretta informazione, con l’amministratore che deve istruire i condomini sui comportamenti corretti da tenere in caso d’incendio, con avvisi e fogli informativi;
• l’adeguamento delle strutture, in caso di ristrutturazioni, con facciate e rivestimenti termici che limitino la diffusione del fuoco, soprattutto se coprono più del 50% della superficie;
• il registro dei controlli, obbligatorio per edifici con livello di prestazione antincendio superiore ai 24 metri, dove annotare manutenzioni e verifiche periodiche, in base alle indicazioni dei Vigili del Fuoco e al D.M. 25/2019;
• la pianificazione delle emergenze, per i condomini più alti, con la definizione di procedure di evacuazione coordinate con i soccorritori.

Chi è il responsabile della sicurezza antincendio in condominio

Affinché i numerosi obblighi di legge vengano adeguatamente rispettati, all’interno degli stabili condominiali è necessario definire un responsabile, che si occupi di tutte le necessità di prevenzione delle fiamme.

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In base al D.M. del 25 gennaio 2019, la gestione della sicurezza antincendio in condominio è affidata all’amministratore, il quale è chiamato ad attuare le misure preventive previste per legge, coordinare le attività di manutenzione e informare i condomini sui rischi. Tuttavia, per stabili dalle caratteristiche particolari - come gli edifici oltre i 54 metri - si aggiungono altre figure professionali: il responsabile della sicurezza antincendio, che predispone procedure e piani, e il coordinatore dell’emergenza, che sovrintende le operazioni di evacuazione e si interfaccia con i Vigili del Fuoco. 

Al contempo, i residenti sono soggetti all’obbligo di collaborazione: devono rispettare le indicazioni, non alterare la sicurezza delle parti comuni e, nelle situazioni d’emergenza, seguire alla perfezione le istruzioni ricevute dai soccorritori.

In caso di mancato adeguamento dell’antincendio del condominio, l’amministratore può essere esposto a responsabilità amministrative, civili e, in casi gravi, anche penali. Le sanzioni amministrative in materia di sicurezza sul lavoro sono regolate anche dal D.Lgs. 758/1994, le eventuali fattispecie penali sono invece valutate secondo il Codice Penale e il D.Lgs. 81/2008. Le pene sono variabili, a seconda della gravità, da ammende alla reclusione fino a 3 anni a seconda della gravità. Inoltre, ai sensi dell’articolo 1129 del Codice Civile, l’amministratore può essere revocato da parte dell’assemblea. I singoli condomini possono invece essere chiamati a rispondere dei danni causati dalle loro negligenze.

Quando è obbligatorio l’estintore in condominio

Uno degli aspetti fondamentali della prevenzione antincendio in condominio è la corretta predisposizione degli estintori. Il D.M. del 25 gennaio 2019 specifica diversi obblighi, a seconda dell’altezza degli edifici:

• le norme antincendio per condomini fino a 12 metri non prevedono estintori obbligatori nelle parti comuni, a meno che non vi siano rischi specifici, come una centrale termica superiore ai 35 kW, un’autorimessa di dimensioni superiori ai 300 m2, depositi di GPL o altri materiali infiammabili, e via dicendo;
• per gli stabili da 12 a 24 metri, l’estintore è obbligatorio nelle centrali termiche, nell’autorimessa, nei locali tecnici e in tutte quelle parti comuni che presentano rischi specifici. Nelle scale e nei corridoi comuni rimane fortemente consigliato;
• oltre i 24 metri è obbligatorio nelle parti comuni - piani, corridoi e scale - con almeno un estintore per piano in prassi. La quantificazione esatta dipende dalla valutazione progettuale del rischio e dalle prescrizioni dei Vigili del Fuoco.

In tutte le situazioni in cui l’apparecchio è obbligatorio, deve essere con dotazione minima e capacità estinguente in funzione del livello di prestazione antincendio necessaria. Nel foglio illustrativo per l’antincendio del condominio, l’amministratore deve includere informazioni precise sull’uso degli stessi estintori e dei relativi numeri di emergenza.

Quali sono le normative antincendio per le scale condominiali

Anche le scale rappresentano una parte dello stabile critica per la gestione della sicurezza antincendio, in particolare in qualità di vie d’esodo principali in caso divampino le fiamme.

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In base al D.M. 246/1987, e le sue successive modifiche, le scale devono essere compartimentate per limitare la propagazione del fumo e del fuoco. Inoltre, per edifici fino a 24 metri, devono essere dotate di porte resistenti al fuoco per almeno 30 minuti o, ancora, per tempistiche più elevate per edifici più alti. Sempre per gli edifici oltre i 24 metri, è necessario installare impianti di ventilazione adeguati per il controllo del fumo e, fatto non meno importante, servono verifiche periodiche per accertare la fruibilità delle misure antincendio e l’eventuale integrazione con sistemi di allarme acustico e ottico.

Ancora, queste porzioni comuni devono sempre essere libere da ostacoli, materiali infiammabili e altri impedimenti che possano impedire una corretta evacuazione e, se previsto l’obbligo dell’estintore, gli apparecchi dovranno essere posizionati in luoghi facilmente accessibili.

Quando è obbligatorio il CPI nel condominio

Infine, non bisogna dimenticare il CPI, ovvero il Certificato di Prevenzione Incendi, obbligatorio per edifici soggetti a controllo, come specificato dall’Allegato I del D.P.R. 151/2011. Il documento è necessario:

• per edifici di altezza antincendio pari o superiore ai 24 metri;
• in presenza di centrali termiche di potenza superiore a 116 kW.

Questa certificazione attesta che l’edificio soddisfa i requisiti previsti per legge e deve essere rinnovata tipicamente ogni 5 anni, con attestazione di conformità da parte del responsabile, salve eccezioni decennali previste per legge. Ancora, l’obbligo di CPI scatta anche in presenza di modifiche strutturali significative per lo stabile, come ad esempio per l’installazione di impianti fotovoltaici.