Estintore obbligatorio in condominio: tutte le regole da seguire

In linea generale, nei condomini l’obbligo di installare estintori o altri dispositivi analoghi - come gli idranti - dipende dalle caratteristiche dell’edificio e dalle attività che vi si svolgono. Quindi, quando l’estintore è obbligatorio in condominio? Si tratta di un dubbio decisamente diffuso fra i condomini, confusi sulle normative antincendio da rispettare, soprattutto per gli spazi comuni. Non è necessario in tutti i condomini, bensì in alcune situazioni che necessitano di protezione antincendio, come le autorimesse, i parcheggi sotterranei o le centrali termiche. Ma come orientarsi?

Quando è obbligatorio l’estintore in un condominio

Così come già spiegato in apertura, la normativa italiana non prevede un obbligo generalizzato di installare estintori in contesti condominiali. Invece, la legge prevede la loro presenza in determinati contesti, ovvero in situazioni specifiche che possono cambiare a seconda delle caratteristiche dell’edificio condominiale.

Secondo il D.M. 246/1987, integrato dal D.M. del 25 gennaio 2019 per specifici requisiti di gestione della sicurezza antincendio, la predisposizione degli estintori è necessaria in presenza di elementi potenzialmente pericolosi. Più nel dettaglio, dove è obbligatorio l’estintore? In linea generale:

• nelle centrali termiche, ovvero in ogni locale del condominio dotato di attrezzature che generano calore, come ad esempio il vano caldaie, così come nelle aree di deposito del GPL o altri infiammabili. Ogni singolo locale dovrà essere dotato di almeno un estintore, di classe minima 21A 89BC secondo le norme tecniche applicabili, posizionato in prossimità del generatore;
• nelle autorimesse, per rispettare le norme antincendio sui garage condominiali, come ad esempio quelle definite dal D.P.R. 151/2011. Nei parcheggi, in particolare quelli chiusi o sotterranei, sono necessari estintori di classe A, B o C, con capacità estinguente non inferiore a 21A 89BC, sempre in base alle norme tecniche applicabili. Inoltre, bisognerà rispettare il numero di estintori definito in base alla valutazione del rischio d’incendio e alle norme tecniche applicabili, come il D.M. dell’1 febbraio 1986 o il D.M. del 3 agosto 2015;
• negli edifici che prevedono lavoratori subordinati, come portinai, giardinieri, ditte di pulizia o altre figure analoghe. Se il condominio è considerato un luogo di lavoro, bisogna infatti rispettare le disposizioni del D.Lgs. 81/2008. In questo caso, servirà almeno un estintore per piano, posizionato lungo le vie di fuga principali, purché adeguatamente segnalato;
• nei locali macchine degli ascensori, qualora la valutazione del rischio d’incendio o le normative locali ne richiedano l’installazione.

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In ogni caso, l’amministratore è tenuto a effettuare una valutazione del rischio d’incendio, ai sensi del D.Lgs. 81/2008, per i condomini con lavoratori. Per i condomini senza lavoratori, tale valutazione è una prassi raccomandata per la gestione della sicurezza delle parti comuni, ai sensi dell’articolo 1130 del Codice Civile. La valutazione potrà suggerire la predisposizione dei dispositivi antincendio nelle aree comuni, anche in assenza di specifici obblighi normativi.

Negli stabili condominiali con altezza antincendio superiore ai 24 metri, invece, è necessario un sistema a idranti, come specificato nel prossimo paragrafo. L’obbligo degli estintori permane comunque per le autorimesse, le centrali termiche o in presenza di attività lavorative.

È inoltre utile specificare che le disposizioni previste si applicano anche alle normative antincendio per i garage privati in contesti condominiali: il singolo condomino, proprietario di un box auto a uso esclusivo, non può quindi esentarsi dagli obblighi di legge.

L’obbligo di installazione degli idranti

In tema di prevenzione contro gli incendi, è utile sapere che in alcune situazioni può essere previsto l’obbligo di idranti in condominio. In base a quanto disposto dal già citato D.M. 246/1987, e dalle integrazioni del D.M. del 25 gennaio 2019, questi dispositivi sono necessari:

• per i condomini con altezza antincendio superiore a 24 metri;
• purché vengano realizzati tramite apposita rete idrica antincendio con naspi o idranti a muro, in conformità con le norme UNI EN 671-1 e UNI EN 671-2.

Per gli stabili condominiali di altezza inferiore ai 24 metri, gli idranti non sono solitamente previsti, a meno che non sia presenti autorimesse di superficie pari o superiore ai 300 metri quadrati o centrali termiche ad alto rischio, secondo i criteri stabiliti dal D.P.R. 151/2011.

Quando è obbligatorio il CPI nei Condomini

Oltre agli estintori, il condominio può essere chiamato a dotarsi di CPI, ovvero del Certificato di Prevenzione Incendi. Si tratta di un documento che attesta la conformità dell’edificio con le normative antincendio in vigore e, di norma, è rilasciato dai Vigili del Fuoco. 

Così come specificato dall’Allegato I del D.P.R. 151/2011, il certificato è obbligatorio per tutti quei condomini che rientrano nelle attività soggette a controllo. In particolare, è indispensabile:

• quando l’altezza antincendio del condominio supera i 24 metri, tenendo presente che la stessa altezza deve essere misurata dal livello d’accesso dei soccorsi al piano più alto abitabile;
• per le autorimesse con superficie superiore ai 300 metri quadrati, indipendentemente dal numero di veicoli ospitati;
• per le centrali termiche o per i depositi di GPL, che richiedono sempre l’apposita certificazione, a meno che non rientrino in categorie a basso rischio d’incendio.

Quando necessario, il CPI deve essere richiesto dall’amministratore di condominio, che agisce come responsabile della sicurezza delle parti comuni, tramite la presentazione della SCIA antincendio al comando dei Vigili del Fuoco di competenza o, ancora, tramite lo sportello online dello Sportello Unico delle Attività Produttive (SUAP). Inoltre, sebbene il CPI non abbia scadenza fissa, ogni cinque anni bisognerà procedere alla dichiarazione di conformità, per attestare che non vi siano modifiche nelle condizioni di sicurezza precedentemente verificate.

Spese e manutenzione degli estintori in condominio

Compresi gli obblighi di legge sugli estintori e le relative certificazioni, è più che lecito domandarsi come debbano essere gestite le spese per la loro implementazione e per la manutenzione ciclica.

La suddivisione delle spese per gli estintori

Quando i dispositivi antincendio vengono installati sulle parti comuni dello stabile, e servono tutti i proprietari, le spese per gli estintori in condominio vengono suddivise secondo i criteri generali dell’articolo 1123 del Codice Civile. Questo prevede che i costi siano ripartiti fra tutti i condomini, in base ai millesimi di proprietà.

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Per quanto riguarda le necessità di manutenzione nel tempo:

• se gli interventi rientrano nella manutenzione ordinaria, come i controlli semestrali o la ricarica degli stessi estintori, le spese continuano a essere ripartite fra tutti i condomini in base ai millesimi di proprietà, salvo diverse specifiche a livello di regolamento condominiale;
• se gli interventi rientrano nella manutenzione straordinaria, come l’installazione di nuovi estintori o la sostituzione di dispositivi obsoleti, è necessaria l’approvazione dell’assemblea in base alle maggioranze previste dall’articolo 1136 del Codice Civile, pari alla maggioranza degli intervenuti purché rappresentino almeno 500 millesimi del valore dell’edificio. 

La spesa è sempre ripartita fra tutti i condomini in base ai millesimi, a meno che gli interventi non riguardano parti utilizzate solo da una porzione dei condomini. In questi casi, i proprietari non coinvolti possono essere esonerati dal partecipare ai costi.

Su quest’ultimo punto, la Cassazione - con la sentenza 7077/1995 - ha stabilito che le spese per adeguamenti antincendio nelle autorimesse, come l’installazione di estintori e porte tagliafuoco, spettano solo ai proprietari dei box, in proporzione all’utilità che ne derivano.

Come avviene la manutenzione degli estintori

Ma definita la divisione delle spese, come avviene la manutenzione degli estintori in condominio? Le verifiche e gli interventi ciclici sui dispositivi sono definiti dalla norma tecnica UNI 9994-1:2024, che indica tutte le fasi da seguire per garantirne la loro efficienza.

Tra le principali necessità di manutenzione, il condominio dovrà provvedere:

• al controllo iniziale al momento della presa in carica degli estintori, tramite un’azienda specializzata che ne verifichi la conformità;
• alla sorveglianza, con un controllo visivo periodico da parte del condominio, per controllare sia la presenza che l’integrità degli estintori;
• al controllo semestrale, eseguito da tecnici qualificati, che provvederanno a verificare pressione, peso e stato generale degli estintori, senza prove di funzionamento;
• alla revisione programmata, con tempistiche variabili a seconda della tipologia di estintore - 36 mesi per gli estintori a polvere, 24-48 per gli idrici, 60 per quelli a CO2 - e interventi quali lo smontaggio, la ricarica e il collaudo;
• al collaudo degli estintori, con prove di pressione, indicativamente ogni 72-144 mesi per i serbatoi e 120 mesi per le bombole.

Dopo ogni manutenzione dovrà essere aggiornato l’apposito cartellino, che deve essere sempre presente sull’estintore a testimonianza degli interventi effettuati. Per dubbi sulle tempistiche e i costi di manutenzione, è indispensabile chiedere informazioni all’amministratore del condominio, in qualità di responsabile della sicurezza delle parti comuni dell’edificio.