Il blocco degli affitti di Mamdani a New York si scontra con la mancanza di turnover

GTRES

3 Febbraio 2026, 8:00

La proposta di congelamento degli affitti a New York City, sostenuta dal nuovo sindaco della città, Zohran Mamdani, non è la "favola" che gli inquilini newyorkesi speravano, secondo il corrispondente del Financial Times Mark Ellwood, il quale vive nello stesso appartamento (in una zona interessata dal nuovo programma) da quasi trent'anni. Il giornalista testimonia in prima persona come la mancanza di ricambio degli inquilini faccia sì che i controlli sui canoni avvantaggiano solo chi già vive negli appartamenti, e non le centinaia di migliaia di persone che chiedono affitti accessibili.

"Questo sistema ha permesso a molti newyorkesi di rimanere nelle loro case per anni. Tuttavia, il blocco degli affitti è ben lungi dall'essere una soluzione miracolosa al problema degli alloggi a prezzi accessibili in città".

Oltre 960.000 abitazioni a New York City, poco più di un quarto del totale degli alloggi in affitto nella più grande città degli Stati Uniti, sono soggette a stabilizzazione dei canoni di locazione, sebbene molte di esse vengano raramente immesse sul mercato. Questa situazione, sostiene il giornalista, riduce il turnover e limita l'impatto immediato di misure come il blocco dei prezzi.

“I veri "unicorni" sono le circa 24.000 case con affitti mensili bassissimi, spesso legati a contratti di locazione stipulati prima del 1971”, aggiunge Ellwood.

Le origini di questi appartamenti con affitto stabilizzato risalgono agli anni '60, quando i funzionari della città, preoccupati per l'accessibilità economica della allora fiorente New York City, intervennero per regolamentare gli affitti e rendere il rinnovo dei contratti di locazione un diritto per una parte dei residenti della città.

Oggi, gli appartamenti con canone di locazione stabilizzato sono ancora una caratteristica degli edifici costruiti prima del 1974. Inoltre, la loro distribuzione non è uniforme in tutta la città. Se un proprietario vende un immobile in affitto, il nuovo immobile non è più soggetto a queste normative. Inoltre, i proprietari hanno meno controllo su questi appartamenti rispetto a un locatore tradizionale, in particolare per quanto riguarda la determinazione del canone di locazione.

Inoltre, New York non è l'unico stato ad aderire a questo sistema: più di 180 comuni, principalmente negli stati di New York, New Jersey e California, seguono regole simili.

Il nuovo sindaco, Mamdani, deve affrontare altre sfide politiche e amministrative, come la composizione del Rent Guidelines Board, i cui membri sono stati per lo più nominati dalla precedente amministrazione, e il limitato margine di manovra comunale di fronte ai poteri statali in materia di edilizia abitativa, nonostante siano anch'essi governanti democratici.

Questo comitato stabilisce gli aumenti di canone per questi affitti a prezzi accessibili. Per i contratti di locazione con decorrenza successiva al 1° ottobre 2025, l'aumento è stato superiore al solito: 3% per i rinnovi annuali e 4,5% per i contratti biennali.

Inoltre, l'ex governatore Andrew Cuomo, a cui Mamdani si opponeva, ha introdotto sei anni fa l'Housing Stability and Tenant Protection Act, eliminando le scappatoie per i proprietari, come la deregolamentazione basata sul reddito, che storicamente escludeva dalla stabilizzazione le abitazioni degli inquilini con un reddito superiore a 200.000 dollari.

Inoltre, Ellwood sottolinea altri fattori che continuano a esercitare una pressione al rialzo sugli affitti, come il recente Fair Apartment Rental Expenses Act (FARE), che avrebbe dovuto eliminare le commissioni a carico degli inquilini, ma che in pratica ha portato molti proprietari ad aumentare i prezzi.

Ellwood riconosce che gli inquilini che si aggrappano ai loro appartamenti con canone di affitto stabilizzato potrebbero in ultima analisi contribuire al problema strutturale degli alloggi di New York. La sua conclusione è chiara: il blocco degli affitti può offrire sollievo a chi è già nel sistema, ma non può, da solo, risolvere la crisi immobiliare di New York.

Articolo visto su (Financial Times)

Mamdani’s rent freeze is not the fairytale in New York he hopes for

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