Residenza per le agevolazioni sulla prima casa: le principali regole

Per coloro che si apprestano ad acquistare un immobile da destinare ad abitazione principale, la possibilità di approfittare di benefici fiscali è decisamente importante. Ma dove spostare la residenza per le agevolazioni sulla prima casa? Per poter fruire dell’imposta di registro calmierata al 2%, o dell’IVA al 4%, è indispensabile trasferire la residenza nel Comune dell’immobile entro 18 mesi dal rogito. È però utile sapere che non è indispensabile fissarla sullo specifico immobile acquistato: è sufficiente risiedere all’interno del territorio comunale. In caso di mancato trasferimento, si perdono tutti i benefici di legge.

Cosa prevedono le agevolazioni sulla prima casa

Innanzitutto, è bene ricordare quali siano le principali agevolazioni per l’acquisto della prima casa. I benefici - disciplinati dalla Nota II-bis dell’articolo 1 della Tariffa, Parte Prima, del D.P.R. 131/1986 - consistono in una significativa riduzione delle imposte indirette:

• l’imposta di registro al 2%, anziché al 9%;
• l’IVA al 4%, anziché al 10%, se il venditore è un’impresa;
• le imposte catastale e ipotecaria in misura fissa di 50 euro ciascuna per gli acquisti tra privati o, ancora, di 200 euro per i soggetti IVA.

Per poterne usufruire, è però indispensabile rispettare alcuni requisiti soggettivi e oggettivi, di cui la residenza rappresenta uno dei più rilevanti.

Quali sono i requisiti per ottenere le agevolazioni sulla prima casa

Al fine di poter accedere ai benefici di legge, vi sono alcuni requisiti inderogabili. I benefici sono previsti sull’acquisto della prima casa, se:

• l’immobile appartiene a categorie catastali ordinarie e non di lusso - escluse quindi A/1, A/8 e A/9. Le pertinenze sono ammesse in numero limitato, una per categoria se classificate come C/2, C/6 e C/7;
• l’acquirente non è titolare di altri immobili residenziali nello stesso Comune o, su tutto il territorio nazionale, di diritti reali su abitazioni acquistare in precedenza con le medesime agevolazioni;
• l’immobile è ubicato nel Comune nel quale risiede l’acquirente o, ancora, desidera trasferire la residenza entro 18 mesi dal rogito.

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In alternativa, si può usufruire anche delle agevolazioni sulla prima casa senza residenza, se l’immobile si trova nel Comune dove l’acquirente svolge la propria attività di lavoro subordinato o autonomo, di studio, volontariato o di attività sportive.

La residenza va spostata sull’immobile o nel Comune?

Fra i dubbi più frequenti fra coloro che si apprestano ad acquistare una nuova abitazione, il più comune è se le agevolazioni sulla prima casa valgano per la residenza nel Comune o nell’immobile. Così come previsto dal D.P.R. 131/1986, è sufficiente che:

• la residenza risulti all’interno del territorio comunale;
• di conseguenza, si può risiedere in un immobile diverso rispetto alla prima casa.

Cosa succede se non metto la residenza nella prima casa

Il mancato rispetto dei requisiti di legge sulla residenza comporta la decadenza dei benefici fiscali. In altre parole, se l’acquirente non trasferisce la residenza entro 18 mesi, l’Agenzia delle Entrate può richiedere il pagamento della differenza tra l’imposta ordinaria e quella agevolata, a cui si aggiungono gli eventuali interessi e una sanzione al 30% sulle imposte dovute.

È però prevista la possibilità di ravvedimento operoso, con sanzioni ridotte, informando del mancato trasferimento prima dell’avvio dei controlli da parte delle autorità. Per farlo, è sufficiente compilare un modulo di autodenuncia della decadenza delle agevolazioni sulla prima casa: sul portale dell’Agenzia delle Entrate è disponibile un esempio di richiesta di riliquidazione, da adattare alle proprie esigenze. Il documento deve essere consegnato all’ufficio territoriale dell’Agenzia delle Entrate che ha registrato l’atto d’acquisto dell’immobile.

Lo stesso vale per la residenza nelle agevolazioni IMU sulla prima casa: il mancato trasferimento comporta la perdita del beneficio. Vi sono però delle distinzioni importanti:

• per le agevolazioni sull’acquisto, è possibile procedere anche senza residenza, se l’edificio si trova nel Comune dove si svolge la propria attività principale;
• per l’esenzione dell’IMU è invece necessaria sia la residenza anagrafica sia la dimora abituale nel Comune dove sorge la prima casa.

Cosa fare se si possiede già un immobile nel Comune

Oltre al requisito della residenza, non bisogna dimenticare le altre imposizioni previste dalla normativa. Ad esempio, come funzionano le agevolazioni sulla prima casa se si possiede già un immobile nel Comune?

Il D.P.R. 131/1986 non permette di usufruire dei benefici se si è titolari di più di un immobile nello stesso Comune, tuttavia sono previste alcune eccezioni:

• quando l’immobile preesistente è inidoneo all’uso abitativo, ad esempio perché inagibile, senza servizi essenziali o troppo piccolo per il nucleo familiare;
• quando si possiede la nuda proprietà dell’immobile, quindi la casa è occupata dall’usufruttuario.

Quanti anni di residenza per le agevolazioni sulla prima casa?

Anche le tempistiche destano sempre confusione fra coloro che sono in procinto di comprare una nuova abitazione. In altre parole, per quanto tempo serve la residenza per le agevolazioni sulla prima casa?

A discapito delle credenze comuni, non vi sono vincoli temporali di permanenza: una volta rispettato l’obbligo iniziale, il beneficio rimane valido. Questo vuol dire che, se si decide di risiedere altrove dopo aver usufruito dei vantaggi fiscali, non bisognerà restituire la differenza.

A questo proposito, è utile chiedersi se, cambiando residenza, la prima casa diventa seconda. Ai fini fiscali è tecnicamente così, tuttavia:

• non si perdono le agevolazioni usufruite sull’acquisto;
• si perde invece l’esenzione IMU.

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Attenzione, però: se si vende l’immobile prima di 5 anni dalle agevolazioni sulla prima casa, senza procedere al riacquisto di un’altra abitazione principale entro 12 mesi, il beneficio decade e serve corrispondere la differenza con l’imposta ordinaria e le relative sanzioni. Così come specificato dalla Cassazione con l’ordinanza 5016/2026, è importante che entro i 12 mesi sia si finalizzi il contratto d’acquisto che si adibisca la casa a dimora abituale.

Il trasferimento di residenza fa perdere le agevolazioni sulla prima casa?

Proprio poiché è sufficiente il rispetto dei requisiti obbligatori iniziali, il trasferimento di residenza successivo al termine dei 18 mesi non determina la perdita dei vantaggi. In altre parole:

• trascorsi i 18 mesi dal primo spostamento di residenza nel Comune, il contribuente la può trasferire altrove, su tutto il territorio nazionale;
• decadono però altre agevolazioni, così come già spiegato, come ad esempio l’esenzione dell’IMU sull’immobile. Quest’ultimo beneficio potrà però essere fruito sulla nuova residenza, se adibita ad abitazione principale.

Quando cambiare residenza senza perdere le agevolazioni sulla prima casa?

Entrando maggiormente nel dettaglio, quando si può cambiare residenza senza perdere le agevolazioni sulla prima casa?

A seguito del rogito per l’acquisto dell’immobile, le tempistiche sono definite per legge:

• se si è già residenti nel Comune al momento dell’acquisto, non serve spostare la residenza;
• se non si è residenti nel Comune al momento del rogito, la residenza va trasferita entro 18 mesi;
• se si conducono le proprie attività principali nel Comune, non è necessaria la residenza.

Rispettato questo obbligo, si può spostare la residenza ogni volta che lo si ritiene necessario, senza il timore di imbattersi nella decadenza dei vantaggi fiscali già goduti.