Rent to rent immobiliare: come funziona, i vantaggi e i rischi

Per chi intende operare nel settore degli immobili con un investimento iniziale contenuto, da qualche anno esistono nuove possibilità. Una di queste è il rent to rent immobiliare, noto anche come subaffitto strutturato: una formula in cui si acquisisce la disponibilità di un’abitazione tramite un regolare contratto d’affitto e, con l’autorizzazione del proprietario, la si cede in sublocazione a terze persone. L’obiettivo di questa operazione è generare profitto economico, dal margine o dalla differenza tra il canone mensile corrisposto al locatore principale e la somma incassata dagli affittuari.

Cosa significa affitti rent to rent

Per comprendere il funzionamento degli affitti rent to rent, è innanzitutto necessario inquadrarli dal punto di vista giuridico. Nell’ordinamento italiano, si parla più propriamente di sublocazione: infatti, l’articolo 1594 del Codice Civile specifica che il conduttore ha la facoltà di sublocare la cosa affittata, salvo patto contrario. In altre parole, il proprietario di un immobile può:

• concederlo in locazione a un soggetto;
• permettere a questo soggetto di cederlo in affitto a terzi.

Dal punto di vista pratico, si tratta sostanzialmente di un investimento volto al guadagno economico, tramite la reintroduzione sul mercato dell’immobile già locato. In altre parole:

• il proprietario dell’appartamento riceve regolarmente l’affitto concordato con il primo locatario;
• il primo affittuario guadagna dalla differenza tra il canone di locazione dovuto e quello ricevuto dai subaffittuari.

Alla base dell’intera operazione ci deve però essere un accordo chiaro, formale e del tutto trasparente tra il titolare dell’immobile e il suo affittuario. Ad esempio, le parti devono sottoscrivere uno specifico contratto di rent to rent, che si differenzia da quello standard proprio per l’assenza di una clausola di divieto al subaffitto. 

Come funziona il rent to rent

Per agevolare la comprensione sul subaffitto strutturato, è utile entrare maggiormente nel merito del suo funzionamento. D’altronde, capire come iniziare nel rent to rent rappresenta spesso l’ostacolo più grande per molti aspiranti operatori del settore, per via di meccanismi di primo acchito non sempre semplicissimi.

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Il punto di partenza consiste nell’individuare l’immobile sul quale investire, ad esempio concentrandosi su zone della propria città ad alta domanda abitativa, quali poli universitari, quartieri lussuosi o aree di attrattiva turistica. Trovato l’appartamento ideale, è necessario proporre un accordo di rent to rent al proprietario:

• non presentandosi come semplici inquilini, ma come veri e propri partner commerciali;
• garantendo una gestione e una manutenzione impeccabile del cespite e pagamenti sempre puntuali.

Terminata la fase negoziale con il proprietario, si deve sottoscrivere un contratto di rent to rent, dove venga chiaramente esplicitato:

• il benestare del titolare sulla possibilità che il locatario subaffitti l’immobile a terzi;
• le condizioni di utilizzo e manutenzione dell’appartamento;
• l’accordo economico, le limitazioni e le clausole da rispettare.

A questo punto, il primo locatario può rimettere l’immobile sul mercato, ad esempio promuovendo l’alloggio su portali online, piattaforme specializzate o, ancora, tramite agenzie immobiliari. Identificato un papabile affittuario, stringe con quest’ultimo il contratto d’affitto e provvede a:

• pagare il canone concordato con il proprietario;
• ricavare un guadagno sulla differenza con il canone del suo subaffittuario.

Quali tipologie di rent to rent esistono

Non bisogna inoltre dimenticare che il settore del rent to rent è molto variegato: si tratta di un modello di business che può essere facilmente adattato alle proprie disponibilità economiche e al target di clientela che si desidera raggiungere. Tra le tipologie più diffuse sul mercato, si elencano:

• il subaffitto turistico, ad esempio con affitti brevi. Può essere particolarmente redditizio nelle città d’arte o nelle località di villeggiatura, anche se richiede un impegno costante tra pulizie frequenti, gestione dinamica delle tariffe e accoglienza;
• la sublocazione per studenti universitari, soprattutto nelle città che presentano numerosi atenei, con contratti che durano solitamente un anno e anche la possibilità di affittare stanza per stanza;
• gli affitti transitori per lavoratori o nomadi digitali, come i nuovi professionisti che si spostano spesso da una città all’altra, con permanenze mediamente ridotte;
• la sublocazione commerciale, ad esempio uffici e coworking, che può comprendere anche magazzini e capannoni. Risponde però a regole diverse, in parte stabilite dalla Legge 392/1978.

Quali sono i vantaggi del rent to rent immobiliare

La formula del rent to rent può presentare diversi vantaggi, sia per il proprietario dell’immobile che per il suo primo affittuario. Il principale è di certo la democratizzazione degli investimenti immobiliari: anche chi non dispone di grandi quantità di denaro, ad esempio per acquistare un appartamento, può accedere alla locazione. 

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In linea generale, fra i benefici principali si possono elencare:

• un capitale di partenza ridotto, senza la necessità di accendere mutui per l’acquisto di un immobile. L’esborso iniziale si limita alle caparre per il proprietario e l’eventuale budget per l’allestimento dell’appartamento;
• un buon ritorno sull’investimento, perché i margini sul profitto possono generare ritorni vantaggiosi, rispetto all’acquisto con mutuo e alla successiva locazione;
• un’elevata scalabilità del business, perché stabilizzato il primo immobile, si possono avere fonti a sufficienza per replicare il sistema con un nuovo appartamento;
• un ridotto rischio per il proprietario, per la contenuta possibilità di morosità tramite un referente professionista, che si impegna a garantire il canone anche nei periodi in cui l’appartamento è sfitto.

I principali svantaggi del rent to rent immobiliare

Per contro, non devono essere sottovalutati gli svantaggi che, senza un investimento oculato, possono rivelarsi anche particolarmente gravosi. Fra i principali, è utile ricordare:

• il rischio di sfitto, che impone al locatario di corrispondere il canone al proprietario, pur non disponendo di entrate mensili a copertura di questa spesa. Ciò può erodere i profitti precedenti;
• la responsabilità diretta per danni, in caso di danneggiamenti all’immobile causati dai subaffittuari. È infatti il primo locatore che ne risponde di fronte al proprietario;
• le barriere all’ingresso, perché non è semplice convincere i proprietari ad accettare le clausole di subaffitto, per via di una forte diffidenza culturale verso questo strumento. In molti temono infatti di perdere il controllo sulle loro abitazioni;
• le complessità burocratiche e amministrative, soprattutto se si opera su mercati in costante evoluzione come quello degli affitti brevi, con adempimenti che cambiano di continuo e tassazione in aumento.

La tassazione del rent to rent immobiliare

E proprio in merito alla tassazione, l’inquadramento fiscale del rent to rent è forse il fronte che genera maggiormente confusione. Se l’attività è svolta fuori dal regime d’impresa, e quindi come persona fisica, l’articolo 67 del TUIR impone che rientri fra i redditi diversi.

Per i privati, ciò si traduce in una sostanziale differenza in base alla durata del contratto di subaffitto:

• per gli affitti classici, superiori a 30 giorni, la cedolare secca non si può applicare. I profitti vengono sempre tassati come redditi diversi, con un IRPEF progressiva dal 23 al 43%, applicata sul margine netto, ovvero sulla differenza tra quanto si incassa e l’affitto pagato al proprietario;
• per gli affitti brevi, se sotto ai 30 giorni, la cedolare secca è applicabile al 21% sul primo immobile e del 26% sul secondo. L’imposta si calcola però sull’intero incasso lordo generato dai subaffittuari: questo significa che non si può dedurre il canone d'affitto pagato al proprietario principale.

Non bisogna inoltre dimenticare l’obbligo di aprire partita IVA, che scatta quando l’attività diventa continuativa e organizzata o, a partire dal 2026, se si superano 2 appartamenti gestiti in affitto breve. Se si sceglie il regime forfettario, si paga un’imposta sostitutiva al 5% per i primi 5 anni o del 15%, calcolata sulla base imponibile, ridotta in base al proprio codice ATECO.

Infine, per quanto riguarda la tassazione d'impresa, se si opera con una società di capitali - una SRL, ad esempio - le tasse ammontano all'IRES al 24% e all'IRAP di circa il 3,9%. Inoltre, si tassa solo l'utile netto, perciò è possibile scaricare interamente l'affitto principale e tutte le spese operative.