I prezzi delle abitazioni usate segnano una pausa a maggio. L'ultimo indice di idealista — portale immobiliare numero uno in Italia — registra una flessione mensile dello 0,2%, che porta il valore medio a 1.902 euro al metro quadrato. Un aggiustamento contenuto, che riflette probabilmente una maggiore cautela degli acquirenti in un contesto di inflazione in risalita e tassi sui mutui ancora elevati. Il quadro di medio periodo rimane comunque positivo: in crescita dell’1,9% su base trimestrale e del 4,3% su base annua.
Regioni
A maggio soltanto cinque regioni archiviano un segno positivo. In testa Emilia-Romagna (0,4%) e Lombardia (0,3%), seguite da Veneto (0,2%) e, con variazioni più contenute, Sicilia e Liguria (0,1%). Lazio, Abruzzo e Basilicata rimangono stabili.
Sul fronte opposto, 12 regioni segnano una contrazione. Le perdite più pesanti si concentrano in Valle d'Aosta (-3,5%), Trentino-Alto Adige (-1,2%) e Molise (-1%). Altre 9 regioni registrano cali più contenuti, compresi tra il -0,5% della Toscana e il -0,1% di Sardegna, Marche, Piemonte, Puglia e Friuli-Venezia Giulia.
In termini di valori assoluti, Trentino-Alto Adige rimane la regione più cara d'Italia con 3.298 euro/m², seguita da Liguria (2.547 euro/m²), Toscana (2.460 euro/m²) e Valle d'Aosta (2.431 euro/m²). Sopra la media nazionale anche Lombardia (2.411 euro/m²), Lazio (2.220 euro/m²), Emilia-Romagna (1.950 euro/m²) e Veneto (1.917 euro/m²). Chiude la classifica Molise, con il valore più basso di 902 euro/m².
Province
Lo scenario provinciale è frammentato: 50 province segnano contrazioni, 49 sono in crescita e 7 restano invariate. I cali più significativi investono le province di Belluno (-7%), Aosta (-3,5%), Sondrio (-2,6%), Lucca (-2,1%) e Trieste (-2%). Al contrario, le migliori performances toccano Rimini (2,8%), Verona (2,2%), quindi Agrigento (1,4%), Venezia e Cremona, entrambe su dell’1,2%.
Le province di Milano e Roma si muovono con variazioni minime: rispettivamente 0,2% e 0,1%. Per quanto riguarda i valori assoluti, Bolzano è la provincia più cara d'Italia con 4.592 euro/m², seguita da Milano (3.782), Lucca (3.265), Firenze (3.231) e Savona (3.154), tutte oltre la soglia dei 3.000 euro al metro quadrato. All'estremo opposto si trovano Biella (613 euro/m²), Caltanissetta (627) e Isernia (665).
Capoluoghi
Tra le metropoli italiane emerge un quadro differenziato. Torino guida i rialzi con un rimbalzo dell’1,5%, seguita da Venezia (1%) e Palermo (0,8%). Roma è sostanzialmente stabile (0,1% mensile), ma mostra la dinamica annua più vivace tra le grandi città: 6,8%. Arretrano invece i tre mercati come: Milano (-0,2%), Napoli e Bologna (entrambe -0,3%) — variazioni contenute, ma che confermano una fase di consolidamento nei mercati a maggiore tensione.
Tra gli altri capoluoghi, i ribassi più netti investono Campobasso (-2,5%), Vercelli (-2,2%), Trieste (-2,1%) e Bergamo (-2%). Le crescite più decise si registrano a Caltanissetta (3,8%), Nuoro (2,2%) e Imperia (2,1%).
Milano si conferma la città più cara d'Italia con 5.181 euro/m². Seguono Venezia (4.957 euro/m²), Bolzano (4.793 euro/m²) e Firenze (4.626 euro/m²). Tra le dieci più care figurano anche Roma (3.407 euro/m²) e Napoli (2.823 euro/m²). I capoluoghi più accessibili restano Caltanissetta (664 euro/m²), Ragusa (725 euro/m²) e Biella (762 euro/m²).
Nota metodologica
A partire dal rapporto relativo al secondo trimestre del 2022, abbiamo aggiornato la metodologia di calcolo per la determinazione del prezzo delle abitazioni rimuovendo gli annunci di aste dal campione storico di idealista (da gennaio 2012 ad oggi).
Tale approccio permette di minimizzare le distorsioni statistiche derivanti dai prezzi di questi annunci, che non rispecchiano l’effettiva richiesta del proprietario, ma il prezzo di base d'asta (prezzo inferiore al suo valore), e garantisce la massima accuratezza del nostro report.
Dal 2021 abbiamo osservato una presenza crescente di annunci di aste sul portale, soprattutto nelle aree urbane, da qui la scelta di intervenire per rimuovere gli annunci prima di procedere al calcolo per minimizzare le distorsioni del campione e far sì che le serie di prezzi generate siano più stabili e rappresentino al meglio i prezzi di offerta.
Nel 2019 idealista aveva introdotto una nuova metodologia di calcolo tesa a rendere la nostra analisi dell'evoluzione dei prezzi, specialmente in aree di piccole dimensioni, ancora più robusta che in passato. Per evitare salti nella nostra serie, i dati dal 2007 erano stati ricalcolati con la nuova metodologia.
Su raccomandazione del team statistico di idealista/data, divisione specializzata nella gestione di grandi volumi di informazioni e nel data modeling, avevamo aggiornato la formula per indicare il prezzo medio con maggiore certezza: oltre a eliminare gli annunci atipici e con i prezzi fuori mercato, si calcola il valore mediano invece del valore medio. Con questo cambiamento, oltre ad affinare ulteriormente il nostro indice rendendolo più rispondente alla realtà del mercato, omologhiamo la nostra metodologia a quelle applicate in altri Paesi per ottenere dati immobiliari.
Tra le tipologie immobiliari che compongono il campione da analizzare, vengono incluse le case unifamiliari (viletta o chalet), mentre sono esclusi gli immobili, di qualsiasi tipo, che sono rimaste nel nostro database senza ottenere interazioni utente per molto tempo. Inoltre, a partire da questo mese sono state scartate anche le aste. Il rapporto è sempre basato sui prezzi di offerta pubblicati dagli inserzionisti di idealista.
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