Nella seconda metà del 2025 il mercato delle locazioni residenziali in Italia conferma la propria vivacità, pur mostrando i primi segnali di decelerazione dopo una stagione prolungata di rialzi sostenuti. Secondo le rilevazioni dell'Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa, i canoni medi nelle grandi città sono cresciuti del 2,2% per i monolocali, del 2,3% per i bilocali e del 2,2% per i trilocali rispetto al semestre precedente. Un aumento ancora positivo, dunque, ma in frenata rispetto ai ritmi registrati nei periodi precedenti.
La domanda di abitazioni in locazione si mantiene strutturalmente elevata, alimentata da tre componenti distinte: chi incontra difficoltà nell'accesso al credito per l'acquisto, chi sceglie consapevolmente di non comprare, e chi si sposta per ragioni lavorative o di studio. Su quest'ultimo fronte, la rete Tecnocasa segnala una tendenza in crescita: sempre più studenti universitari provenienti dall'estero si rivolgono al mercato dell'affitto italiano, attratti dall'offerta formativa degli atenei nazionali.
Un'offerta strutturalmente insufficiente
A fronte di una domanda robusta, il lato dell'offerta fatica a tenere il passo. Tra le cause, il rapporto segnala la riluttanza di una quota significativa di proprietari a immettere i propri immobili sul mercato, per il timore di incorrere in situazioni di morosità da parte degli inquilini: una percezione del rischio che si traduce in abitazioni tenute deliberatamente sfitte. A ciò si aggiunge il peso persistente degli affitti brevi: nelle grandi città il fenomeno degli short rent ha subito un certo ridimensionamento, ma nelle destinazioni turistiche più intense resta particolarmente diffuso, sottraendo ulteriore stock al mercato residenziale di lungo periodo.
La geografia dei rincari: Palermo e Genova accelerano, Milano e Bologna frenano
L'analisi città per città rivela un quadro tutt'altro che uniforme. Le variazioni percentuali più marcate si registrano a Palermo, dove i canoni dei monolocali sono saliti dell'8,7%, dei bilocali del 4,9% e dei trilocali del 4,8%, e a Genova, con incrementi rispettivamente del 6,6%, 4,8% e 3,9%. Torino mostra dinamiche positive e differenziate per tipologia: +1,9% per i monolocali, +4,3% per i bilocali e +3,5% per i trilocali.
All'opposto si collocano Milano e Bologna, che nel secondo semestre del 2025 registrano variazioni negative o nulle. A Bologna i canoni scendono su tutta la gamma dimensionale: -1,5% per i monolocali, -0,6% per i bilocali e -1,1% per i trilocali. Milano segna zero per i monolocali, -0,7% per i bilocali e un marginale +0,2% per i trilocali. Un segnale che, nel capoluogo lombardo, va letto alla luce dei valori assoluti raggiunti: con un monolocale che si affitta mediamente a 840 euro al mese, un bilocale a 1.130 euro e un trilocale a 1.525 euro, i canoni milanesi hanno toccato livelli che lo stesso Ufficio Studi definisce "difficilmente sostenibili", lasciando intendere che il tetto della domanda solvibile potrebbe essere vicino.
Roma si posiziona su incrementi moderati e omogenei — +2,0% per i monolocali, +1,9% per i bilocali e +2,2% per i trilocali — con canoni medi di 725, 950 e 1.210 euro mensili rispettivamente. Firenze si attesta su valori simili, con canoni medi di 700, 880 e 1.060 euro e variazioni comprese tra +1,6% e +2,6%. Napoli registra invece una crescita asimmetrica: più accentuata per monolocali e trilocali (+2,4% e +2,1%), più contenuta per i bilocali (+1,2%), con canoni che vanno dai 530 euro per i monolocali ai 910 per i trilocali. Verona e Bari chiudono il quadro con dinamiche lievi e differenziate per tipologia.
I capoluoghi di provincia seguono la stessa direzione, con intensità minore
Anche al di fuori delle principali metropoli, i canoni di locazione risultano in crescita nel secondo semestre del 2025: +1,9% per i monolocali, +2,7% per i bilocali e +2,4% per i trilocali nei capoluoghi di provincia. La dinamica rispecchia quella osservata nelle grandi città, con un'intensità leggermente più moderata e, anche in questo caso, un tasso di crescita inferiore a quello del semestre precedente.
La domanda studentesca cambia il mix contrattuale
Sul fronte della struttura contrattuale emergono segnali di cambiamento nella composizione della domanda. I contratti stipulati per scelta abitativa continuano a rappresentare la quota più ampia — il 59,3% del totale — ma segnano un lieve arretramento rispetto al 60,2% rilevato un anno prima. La variazione più significativa riguarda la componente studentesca: i contratti destinati agli studenti universitari sono saliti al 14,1% del totale, dal precedente 11,1%, confermando quanto già osservato sul piano qualitativo circa la crescente presenza di studenti internazionali. I contratti a canone libero hanno raggiunto il 39,5% (contro il 38,9% precedente), mentre la quota dei contratti transitori è rimasta stabile al 33,4%.
Un ulteriore indicatore della pressione sul mercato è rappresentato dai tempi di locazione: nelle grandi città, il periodo medio necessario a collocare un immobile si è allungato a 34 giorni, rispetto ai 31 rilevati un anno fa. Un dato apparentemente modesto, ma che in un mercato dall'offerta compressa segnala come anche gli affittuari stiano diventando più selettivi, probabilmente per effetto dei canoni elevati.
