Antiriciclaggio in condominio, nuove modalità operative dal 1º luglio

Per ragioni di sicurezza e legalità, la gestione trasparente dei flussi finanziari all’interno degli stabili residenziali rappresenta una priorità. Per questo, l’arrivo di nuove disposizioni in materia di antiriciclaggio in condominio, con le rinnovate istruzioni dell’Unità di Informazione Finanziaria (UIF) in vigore dal primo luglio 2026, rappresentano un tema rilevante sia per i professionisti di settore che per i proprietari degli immobili. Sebbene le novità non stravolgano la figura dell’amministratore di condominio, introducono indicazioni più puntuali sul modo con cui vengono gestite e documentate le situazioni potenzialmente anomale nei conti dello stabile.

Quali sono le nuove regole antiriciclaggio

Il contrasto al riciclaggio di denaro e al finanziamento del terrorismo, introdotto dal D.Lgs 231/2007, rappresenta uno dei pilastri della normativa italiana. Con il provvedimento dello scorso 18 dicembre 2025, sono state aggiornate le direttive emanate dall’Unità di Informazione Finanziaria (UIF), introducendo un approccio rinnovato nella valutazione delle anomalie finanziarie, anche all’interno dei condomini.

Per quanto riguarda gli stabili residenziali, non sono stati previsti rinnovati oneri diretti a carico degli amministratori, bensì delle novità relative a parametri più raffinati per la valutazione del rischio. In altre parole, pur non essendo dei soggetti obbligati ai sensi dell’articolo 3 del D.Lgs. 231/2007, gli amministratori sono chiamati a collaborare attivamente quando banche, notai, intermediari finanziari o altri professionisti devono condurre controlli antiriciclaggio. 

A questo scopo, tra gli aspetti più rilevanti delle nuove disposizioni, emergono certamente:

• il rafforzamento dei meccanismi di collaborazione tra il condominio e i soggetti tenuti alle verifiche;
• la conferma della possibilità, da parte dell’amministratore, di accedere al portale UIF per eventuali segnalazioni spontanee;
• l’adozione di linee guida per una valutazione del rischio basata su elementi concreti e verificabili, evitando automatismi.

Da quando sono in vigore le regole antiriciclaggio per il condominio

Il nuovo pacchetto di istruzioni operative emanate dall’UIF, in materia di segnalazione delle operazioni sospette, trova applicazione a partire dal primo luglio 2026. A partire da questa data, tutti i soggetti obbligati - ad esempio, le banche - devono applicare le nuove modalità di valutazione delle operazioni sospette e di raccolta delle informazioni necessarie all’adeguata verifica.

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Per i condomini, ciò si traduce in un rafforzamento della collaborazione con gli istituti di credito e gli altri professionisti, ad esempio quando lo stabile instaura rapporti finanziari continuativi o effettua operazioni che richiedono gli adempimenti previsti dalla normativa antiriciclaggio. Nella pratica:

• le nuove istruzioni UIF sostituiscono le precedenti del 2011;
• le banche e gli altri soggetti obbligati applicano sin da subito le procedure aggiornate di adeguata verifica;
• l’amministratore di condominio può essere chiamato a fornire dati utili per identificare operazioni sospette.

È utile sottolineare che non sono previsti periodi di transizione o finestre di tolleranza: le nuove istruzioni si applicano immediatamente a tutti i soggetti obbligati.

Chi è obbligato a eseguire l’antiriciclaggio

È il D.Lgs. 231/2007 a individuare in modo preciso le categorie di soggetti obbligati a eseguire le verifiche e le segnalazioni antiriciclaggio, applicando già dal primo luglio le nuove istruzioni dell’UIF. Fra i principali vi rientrano:

• banche, Poste Italiane, istituti di moneta elettronica e gli intermediari finanziari autorizzati;
• agenzie immobiliari e agenti regolarmente abilitati all’intermediazione;
• notai e avvocati, quando redigono atti che prevedono il trasferimento di diritti reali o svolgono attività specifiche;
• commercialisti, consulenti del lavoro ed esperti contabili;
• società fiduciarie e prestatori di servizi per società o trust.

In linea generale, l’amministratore non è tenuto alle attività antiriciclaggio, perché non figura tra i soggetti obbligati. Le nuove istruzioni dell’UIF riguardano infatti le modalità operative della verifica, senza modifiche all’impianto complessivo del D.Lgs. 231/2007. Gli eventuali obblighi antiriciclaggio per gli amministratori di condominio scattano solo quando lo studio professionale offre anche servizi accessori contabili, fiscali o legali che lo qualificano come operatore non finanziario.

Quando scatta il controllo antiriciclaggio

Nel caso del condominio, i controlli antiriciclaggio non vengono eseguiti direttamente dall’amministratore, bensì dai soggetti obbligati quando instaurano un rapporto continuativo o svolgono un’operazione che rientra nell’ambito del D.Lgs. 231/2007. 

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Ad esempio, una banca che apre o gestisce un conto corrente condominiale, oppure un notaio che effettua controlli antiriciclaggio sulla compravendita di un’unità nel condominio, devono condurre le necessarie verifiche e identificare il titolare effettivo, secondo i criteri previsti dalla normativa. In queste circostanze, l’amministratore assicura la massima collaborazione, fornendo tutta la documentazione e le informazioni necessarie. Tuttavia, l’amministratore stesso ha facoltà di effettuare approfondimenti o segnalazioni spontanee, pur in assenza di doveri formali. 

In linea generale, le verifiche si rendono necessarie in presenza di:

• versamenti sistematici di quote ordinarie o straordinarie da parte di soggetti terzi, estranei al condominio e privi di titoli giuridici sulle unità immobiliari;
• società fiduciarie, holding estere o trust tra condomini, affinché si risalga al titolare effettivo nell’antiriciclaggio del condominio;
• appalti di rilevante entità con pagamenti frazionati, IBAN esteri o richieste incoerenti rispetto al contesto;
• movimentazioni lontane dalle routine del condominio, tali da generare sospetti ragionevoli.

Quali buone pratiche antiriciclaggio deve seguire l’amministratore

Affinché l’amministratore di condominio possa rispondere puntualmente alle richieste di collaborazione, o all’inoltro di segnalazioni volontarie all’UIF, è utile che si implementino una serie di ottimizzazioni per la gestione più puntuale possibile dei flussi del condominio. 

Mantenere un’organizzazione documentale ineccepibile è la chiave per rispondere a qualsiasi richiesta di adeguata verifica, senza incorrere in ritardi o altre conseguenza. Fra le pratiche consigliate, si elencano:

• il mantenimento di un’anagrafica impeccabile, conservando e aggiornando costantemente visure camerali, atti d’acquisto e documenti di identità dei condomini, per risalire rapidamente alla titolarità di ogni unità immobiliare e delle relative entità giuridiche;
• la tracciabilità totale dei flussi, con l’uso esclusivo del conto corrente condominiale per qualsiasi transazione, privilegiando strumenti di pagamento tracciabili per la riscossione delle quote;
• la selezione rigorosa dei fornitori, con l’acquisizione del DURC e l’analisi della congruità economica, prima di affidare alle imprese contratti d’appalto rilevanti;
• la collaborazione proattiva con le banche, rispondendo tempestivamente ai questionari e fornendo la documentazione richiesta.

Infine, fondamentale è mantenere un’organizzazione interna semplice, documentando con precisione le verifiche svolte in caso di anomalie.