Spese per le scale condominiali al piano terra, quando si paga?

I proprietari di unità immobiliari situate al livello stradale sono tenuti a contribuire alle spese di manutenzione straordinaria e di ricostruzione delle scale dell'edificio, poiché tali elementi costituiscono parti strutturali portanti e indispensabili per l'intero fabbricato. Tuttavia, per quanto riguarda le spese per le scale condominiali, chi è al piano terra gode spesso di un esonero totale o parziale nel caso in cui non tragga  alcuna utilità diretta dal servizio. Il Codice Civile ha infatti stabilito un criterio di ripartizione proporzionale basato sia sui millesimi di proprietà sia sull'altezza del piano dal suolo, riconoscendo che chi risiede più in alto fruisce in misura maggiore dell'infrastruttura.

Chi abita al piano terra deve pagare la pulizia delle scale?

In linea generale sì, anche chi abita al piano terra deve contribuire. Tuttavia, esistono precise regole sulla pulizia delle scale condominiali stabilite dalla legge e dalla giurisprudenza che tutelano chi vive ai piani inferiori.

La Corte di Cassazione (con le storiche sentenze n. 432/2007 e n. 29220/2018, fino alla recente pronuncia n. 4827/2026) ha chiarito che le spese di pulizia e illuminazione non riguardano la conservazione della struttura, ma il suo uso quotidiano. Di conseguenza, si applica il criterio dell'uso differenziato (art. 1123, comma 2, c.c.): la spesa va ripartita esclusivamente in proporzione all'altezza del piano dal suolo.

Chi abita in basso percorre meno gradini e sporca meno, quindi pagherà una quota minima.

Quando scatta l'esonero totale dal pagamento

L'esonero del piano terra o per chi ha un negozio non è automatico, ma avviene solo in due casi:

• assenza totale di utilità: l'appartamento ha un ingresso del tutto indipendente direttamente dalla strada e il proprietario non utilizza l'androne o le scale per accedere ad alcun altro locale comune (es. cantine o lastrico solare);
• regolamento contrattuale: è presente una clausola approvata all'unanimità che esenta espressamente le unità del piano terra.

Pexels

Come si dividono le spese delle scale?

La legge distingue nettamente i costi per la struttura da quelli per la gestione ordinaria. Per i lavori edili (rifacimento gradini, tinteggiatura, corrimano) si applica un criterio misto:

• 50% in base ai millesimi di proprietà dell'unità immobiliare;
• 50% in proporzione all'altezza del piano dal suolo.

In questo caso, calcolando le spese per le scale per il piano terra, il proprietario parteciperà alla quota dei millesimi di proprietà, ma avrà valore pari a zero per la quota legata all'altezza.

Spese di pulizia e illuminazione

Come anticipato, per la pulizia non si usano i millesimi di proprietà: la spesa si divide unicamente in base all'altezza del piano. E per l'illuminazione? La regola è esattamente la stessa. 

La Corte di Cassazione (con le ordinanze n. 29217 e n. 29220 del 2018) ha equiparato le spese di illuminazione del vano scala a quelle di pulizia. La motivazione è sia logica che giuridica:

• uso effettivo dell'impianto: chi abita ai piani alti necessita della luce dell'intera tromba delle scale (o di più rampe) per raggiungere la propria abitazione, mentre chi sta al primo piano illumina un tragitto molto più breve;
• applicazione dell'art. 1123, comma 2, del Codice Civile: trattandosi di un servizio legato all'uso quotidiano (e non alla conservazione delle mura o dei gradini), sia la pulizia sia l'energia elettrica per le luci delle scale si ripartiscono esclusivamente in proporzione all'altezza dal suolo di ciascun piano, escludendo i millesimi di proprietà generale salvo diversa convenzione contrattuale approvata all'unanimità.

Le spese condominiali che non si dividono per millesimi

Non tutte le uscite del condominio seguono la tabella millesimale generale (articolo 1123, comma 1, del Codice Civile). Esistono importanti eccezioni:

• spese proporzionali all'uso (Art. 1123, c. 2 c.c.): rientrano in questa categoria le scale, gli ascensori e il riscaldamento centralizzato (la cui quota principale si paga in base ai consumi effettivi):
• condominio parziale (Art. 1123, c. 3 c.c.): se un edificio ha più scale (es. scala A e scala B), le spese di pulizia e manutenzione della scala A sono a carico solo di chi la utilizza;
• servizi paritari: piccole spese di gestione comune (come la sostituzione delle targhette dei citofoni o delle chiavi del portone) vengono spesso suddivise in parti uguali per unità immobiliare.

Quando il condominio è piccolo, molti condomini propongono la pulizia delle scale del condominio fai da te per azzerare i costi d'impresa. È bene sapere che l'assemblea non può obbligare un condomino a pulire personalmente le scale a turno. 

Pexels

Chi può cambiare le regole di ripartizione?

Una delle questioni più dibattute riguarda il potere dell'assemblea di modificare i criteri legali:

• regolamento assembleare (approvato a maggioranza): non può modificare i criteri di ripartizione previsti dagli articoli 1123 e 1124 del Codice Civile. Se l'assemblea vota a maggioranza un criterio diverso (ad esempio dividendo la pulizia scale in parti uguali), la delibera è radicalmente nulla e può essere impugnata in qualsiasi momento;
• regolamento contrattuale (approvato all'unanimità): è l'unico documento (sottoscritto da tutti i condomini nei singoli rogiti d'acquisto) che può derogare alla legge, stabilendo ad esempio l'esonero totale del piano terra o quote fisse differenti.

Cosa succede se ci sono box, cantine e soffitte collegate

L'esonero dalle spese delle scale per il piano terra decade se il proprietario trae un'utilità indiretta dal vano scala. Se per raggiungere la cantina o il box auto situati al piano interrato è necessario attraversare la scala comune, il condomino è tenuto a contribuire alle spese.

Inoltre, ai sensi dell'articolo 69 delle Disposizioni di Attuazione del Codice Civile, se un proprietario effettua modifiche strutturali (come l'annessione di una soffitta o il recupero di un sottotetto ai piani alti), è possibile richiedere la revisione della tabella millesimale delle scale per ricalcolare correttamente le quote di tutti i condomini.

Pexels

Come si calcola la quota della scala tra i diversi piani

Per capire concretamente l'applicazione dell'art. 1124 c.c., ecco un'ipotesi di ripartizione spese scale condominiali esempio pratico. Si può ipotizzare una spesa di 1.000 euro per la tinteggiatura del vano scala in un palazzo di 4 piani (piano terra, 1°, 2°, 3° piano) in cui ogni piano rappresenta 250 millesimi di proprietà:

• quota millesimi (50% = 500 euro): viene divisa in base ai millesimi di proprietà. Ogni piano paga 125 euro (250 millesimi su 1.000);
• quota altezza (50% = 500 euro): viene ripartita proporzionalmente all'altezza dei piani (es. attribuendo valore 0 al piano terra, 1 al piano 1, 2 al piano 2, 3 al piano 3).

Prospetto finale della spesa