I negozi pagano le spese per le scale condominiali?

Uno dei problemi ricorrenti nei condomini è quello della partecipazione al pagamento delle spese per gli spazi comuni, anche per i proprietari di unità immobiliari o di negozi che abbiano un accesso indipendente allo stabile o al piano terra. In linea generale, i negozi pagano le spese per la manutenzione, l’illuminazione e la pulizia delle scale condominiali, a meno che il loro ingresso sia completamente separato dal condominio e non vi sia alcun collegamento con le parti comuni. 

Tuttavia, situazioni di questo tipo non rappresentano la regola che, invece, prevede che i negozi paghino le scale come tutti gli altri proprietari di unità abitative del condominio.

Un negozio deve pagare il condominio?

Il pagamento delle spese di manutenzione interna di un edificio condominiale può dar luogo ad alcune diatribe quando esercenti e commercianti, che usano solo la parte esterna dello stabile, si rifiutano di contribuire. Rientrano in questa casistica, per esempio, le spese per la manutenzione delle scale, oppure per la loro illuminazione e la pulizia. 

È utile, innanzitutto, chiarire cosa si intenda per beni necessari all’uso comune di un edificio, ai sensi dell’articolo 1117 del Codice civile. La norma stabilisce che le scale, l’androne e l’ascensore rientrino nelle cosiddette "parti comuni" dello stabile, salvo che non sia previsto un titolo differente. 

Infatti, le parti comuni - e in modo più dettagliato le scale e l’ascensore - non hanno solo un’utilità diretta per la circostanza di consentire di accedere alle singole unità abitative del condominio, ma consentono di arrivare ai tetti, al terrazzo e ai lastrici solari dell’edificio. 

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I negozi fanno parte del condominio: ecco perché

Da questo punto di vista i negozi, anche se hanno un accesso autonomo, possono essere considerati come facenti parte del condominio in quanto i loro proprietari possono disporre delle parti comuni, utilizzare le scale e l’ascensore per arrivare ai piani alti e apporre antenne, ripetitori o stendere i panni.   

La circostanza dell’utilizzo diretto e indiretto delle scale e delle altre parti comuni dell’edificio pone, pertanto, sullo stesso piano anche chi - come i proprietari dei negozi o gli inquilini del piano terra - non utilizzi tutti i giorni le scale per passare ai piani superiori. 

Quali sono le spese condominiali per i negozi con accesso autonomo

Di conseguenza, le scale non rappresentano solo un passaggio per chi abiti ai piani più alti, ma anche un mezzo per garantire la manutenzione, la sicurezza e la conservazione dell’intero edificio. 

Pertanto le spese condominiali, comprese quelle riferite alle scale, devono essere a carico anche di chi è proprietario di un’attività commerciale con ingresso indipendente posta al piano terra e all’esterno dell’edificio condominiale, ma pur sempre nello stesso stabile. 

Chi sta al piano terra deve pagare per la pulizia delle scale?

Non è dunque escluso che chi non utilizzi quotidianamente le scale non possa non accedere al tetto o alle altre strutture "per rimuovere situazioni di pericolo". In questi termini si è espressa la Corte di Cassazione nella sentenza numero 2328 del 1977. Oppure, utilizzare ascensore e rampe di scale per accedere all’autoclave o ai contatori dell’energia elettrica o alla centralina telefonica. 

Il criterio che, pertanto, è alla base di tutto il ragionamento della partecipazione alle spese condominiali, anche da parte di chi non utilizzi le parti comuni, è quello di un uso potenziale delle stesse. Chi, potenzialmente, è nelle facoltà di utilizzare le parti comuni dell’edificio in quanto proprietario di un negozio che sta al piano terra dello stesso stabile, è chiamato a contribuire ai costi di manutenzione, di illuminazione e di pulizia delle scale del condominio. 

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Come fare con le spese di tinteggiatura delle scale

Chiarito che, in generale, i negozi pagano le spese per le scale condominiali, il criterio di ripartizione delle stesse è sancito dall’articolo 1124 del Codice civile. La norma prevede che la spesa venga divisa per due metà: 

• la prima è da suddividere in base ai millesimi di proprietà;  
• la seconda in proporzione all’altezza di ciascun piano dal suolo. 

In questo caso, i negozi e locali posti al piano terra partecipano alla ripartizione della sola parte basata sui millesimi, in quanto la quota relativa all’altezza è pari a zero. Pertanto, se la questione riguarda chi deve pagare la tinteggiatura delle scale condominiali, ipotizzando una spesa di 1.000 euro, è utile chiarire che: 

• i primi 500 euro si ripartiscono sulla base dei millesimi di proprietà, con la partecipazione anche dei proprietari dei negozi posti al piano terra dell’edificio condominiale;
• i restanti 500 euro devono essere suddivisi in base all’altezza dei piani, con un peso maggiore per i condòmini che abitano ai piani più alti. 

Quando si può rifiutare di pagare le spese condominiali

Ascensore, scale e androne del palazzo sono tutti beni di proprietà comune agli inquilini del condominio, a meno che non risulti il contrario dal titolo, ovvero dal regolamento contrattuale. Il proprietario di un negozio può rifiutarsi di pagare le spese condominiali solo se non ha alcuna relazione con gli altri beni comuni che compongono il fabbricato oppure se è stato escluso in base a una differente convenzione. 

Pertanto, un negozio può essere esonerato dal pagamento delle spese per le parti comuni del condominio se riesce a dimostrare che, per queste ultime, non ha alcuna utilità, nemmeno potenziale. Ipotesi di questo tipo si concretizzano nel caso in cui il commerciante dimostri di non avere alcun motivo di dover utilizzare il tetto, il terrazzo, l’ascensore o le scale del palazzo. 

Tuttavia, affinché l’esclusione abbia efficacia è necessario che risulti in maniera chiara nel regolamento del condominio, con approvazione all’unanimità dei proprietari delle singole unità abitative, oppure da un titolo che riporti, in maniera esplicita, l’esonero stesso.