Si torna a parlare di agevolazione per l’acquisto della prima casa. A farlo è l’Agenzia delle Entrate con la risposta n. 145/2026. Secondo quanto chiarito, il beneficio fiscale sull’immobile ereditato può essere applicato all’intero fabbricato anche quando l’abitazione è suddivisa in due particelle catastali situate in Comuni catastali diversi, purché le particelle siano considerate “unite di fatto ai fini fiscali”.
Il chiarimento è arrivato in relazione a un’abitazione pervenuta in successione e formalmente censita su due particelle edilizie non accorpabili catastalmente. La condizione fondamentale è che le due porzioni dell’immobile non abbiano una propria autonomia funzionale e reddituale e che venga effettuata la procedura catastale necessaria per l’unione di fatto ai fini fiscali.
Immobile in eredità su due Comuni: il caso esaminato
Il caso riguarda un’abitazione ereditata dalla moglie e dai tre figli del defunto.
Il fabbricato comprende:
- un’unica unità abitativa;
- due garage pertinenziali;
- due particelle edilizie catastali;
- particelle appartenenti a due diversi Comuni catastali.
La particolare configurazione catastale impedisce il normale accorpamento delle particelle, nonostante l’immobile sia, nella realtà, costituito da un’unica abitazione utilizzata come tale.
Gli eredi hanno quindi chiesto all’Agenzia delle Entrate se fosse possibile considerare unitariamente le rendite catastali delle due particelle nella dichiarazione di successione, applicando l’agevolazione prima casa all’intero fabbricato e non soltanto a una delle due porzioni.
Quando le particelle catastali possono essere considerate “unite di fatto”
Il punto centrale della risposta dell’Agenzia delle Entrate riguarda il concetto di unione di fatto ai fini fiscali.
Quando due particelle catastali non possono essere materialmente fuse, è comunque possibile considerarle unitariamente sotto il profilo fiscale se costituiscono, nella sostanza, un unico immobile. Il requisito essenziale è l’assenza di una distinta autonomia funzionale e reddituale delle singole porzioni.
Le due particelle devono quindi essere strettamente collegate e concorrere alla formazione di un’unica unità immobiliare utilizzata come abitazione.
Per ottenere questo risultato è necessario effettuare gli specifici adempimenti catastali previsti per l’unione di fatto ai fini fiscali, con l’apposita annotazione negli archivi catastali.
Agevolazione prima casa sull’intero immobile ereditato
La risposta n. 145/2026 conferma un orientamento già espresso dall’Agenzia delle Entrate, secondo cui l’agevolazione prima casa può spettare anche quando un’abitazione è formalmente composta da più particelle catastali, purché queste siano unite di fatto ai fini fiscali e siano rispettati tutti gli altri requisiti previsti dalla normativa.
Nel caso esaminato, quindi, l’agevolazione prima casa per successione può essere applicata all’intero fabbricato abitativo, nonostante le due particelle non siano catastalmente accorpabili perché appartenenti a Comuni catastali differenti.
L’agevolazione può inoltre riguardare una delle due pertinenze censite in categoria catastale C/6, nel rispetto delle condizioni previste per i benefici prima casa.
La condizione decisiva rimane l’esecuzione degli adempimenti catastali necessari per formalizzare l’unione di fatto ai fini fiscali delle due particelle.
Perché le particelle situate in Comuni diversi non possono essere fuse
La particolare situazione catastale deriva dal fatto che le due particelle edilizie appartengono a Comuni catastali diversi. La normativa catastale non consente, in questi casi, il normale procedimento di fusione delle particelle in un’unica particella catastale. L’Agenzia delle Entrate ha tuttavia riconosciuto che questa impossibilità tecnica non deve necessariamente impedire l’applicazione dell’agevolazione prima casa.
Attraverso l’unione di fatto ai fini fiscali, infatti, è possibile rappresentare catastalmente la situazione sostanziale dell’immobile, quando le diverse porzioni costituiscono un’unica realtà abitativa priva di autonoma funzionalità e capacità reddituale.
Dichiarazione di successione cartacea, la procedura prevista
L’Agenzia delle Entrate ha inoltre chiarito che gli eredi possono presentare la dichiarazione di successione in forma cartacea, utilizzando il Modello 4. La dichiarazione deve essere presentata entro 12 mesi dall’apertura della successione presso l’ufficio competente, secondo quanto previsto dalla normativa sull’imposta sulle successioni e donazioni.
Nella dichiarazione è possibile indicare tutte le particelle che compongono l’attivo ereditario. Per entrambe le particelle può essere indicato il tipo di immobile “prima casa”, mentre la lettera “P”, relativa all’agevolazione, deve essere inserita nel campo della quota di devoluzione soltanto per una delle particelle.
La nota di trascrizione deve invece essere compilata separatamente per ciascun immobile, riportando i rispettivi dati catastali.
Voltura catastale dopo la successione
Un ulteriore adempimento riguarda la voltura catastale. Dopo la registrazione della dichiarazione di successione, gli eredi devono presentare la richiesta di voltura degli immobili presso i competenti uffici provinciali del territorio dell’Agenzia delle Entrate. Il termine previsto è di 30 giorni dalla registrazione della dichiarazione di successione.
Cosa cambia per gli eredi
La pronuncia dell’Agenzia delle Entrate è particolarmente importante perché chiarisce che la presenza di due particelle catastali situate in Comuni diversi non esclude automaticamente l’agevolazione prima casa.
Quando l’immobile costituisce sostanzialmente un’unica abitazione e le particelle:
- non sono autonomamente funzionali,
- non producono redditi distinti,
- non possono essere fuse catastalmente per la loro appartenenza a Comuni catastali differenti,
- vengono formalmente unite di fatto ai fini fiscali
l’agevolazione può essere riconosciuta sull’intero fabbricato ereditato, sempre che siano rispettati anche tutti gli altri requisiti richiesti dalla disciplina della prima casa.
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