Il mercato degli uffici nelle due principali città italiane chiude la prima metà del 2026 con segnali divergenti ma complessivamente positivi. Secondo le analisi di JLL, nel primo semestre 2026 il mercato dell'office leasing di Milano e Roma ha registrato complessivamente oltre 193.000 mq di take-up — il volume di spazio effettivamente assorbito dal mercato — di cui circa 134.000 mq a Milano e 59.000 mq a Roma. Due mercati che raccontano storie diverse: la maturità consolidata del capoluogo lombardo, con vacancy ai minimi e canoni in continua crescita, e il dinamismo accelerato della capitale, con un +48% di assorbimento e una domanda ancora parzialmente inespressa per mancanza di prodotto adeguato.
Milano: meno grandi operazioni, ma qualità e canoni ai massimi storici
Milano chiude il primo semestre 2026 con circa 134.000 mq di take-up, cui si aggiungono circa 6.000 mq di sublocazioni. Il numero di operazioni è rimasto sostanzialmente in linea con lo stesso periodo del 2025 e superiore alla media del primo semestre degli ultimi cinque anni — a conferma di una domanda ancora vivace — ma in termini di superficie assorbita il mercato ha registrato un rallentamento rispetto all'anno scorso. La ragione è nella composizione delle operazioni: poche transazioni nella fascia 5.000-10.000 mq e una riduzione della superficie media per contratto, scesa da circa 1.100 mq nel primo semestre 2025 a circa 750 mq nel primo semestre 2026.
La qualità resta la discriminante principale. Circa il 60% dell'assorbimento totale si è concentrato su immobili di grado A, a conferma della crescente competizione per gli spazi di eccellenza in un mercato caratterizzato da un'offerta strutturalmente limitata nelle zone centrali. Il vacancy rate medio di Milano si attesta al 9,6% nel secondo trimestre 2026, ma quello relativo agli immobili di grado A scende al 3,6% — un dato che di fatto segnala un mercato in scarsità per la fascia alta. In questo contesto i canoni prime continuano a crescere, raggiungendo 830 euro al mq all'anno nel CBD Duomo e 800 euro al mq all'anno nel CBD Porta Nuova. Le superfici assorbite con canoni superiori a 600 euro al mq all'anno rappresentano ormai circa il 30% del totale, e all'interno di questa fascia cresce l'incidenza delle operazioni oltre gli 800 euro al mq.
Dal punto di vista geografico, le aree centrali raccolgono circa il 35% dell'assorbimento tra Centro e CBD, seguite dalla periferia con il 26% e dal semicentro con il 25%. Le aree di Farini-Isola e Porta Romana si sono distinte per le operazioni di maggiore dimensione del semestre. Sul fronte settoriale, la domanda è trainata dai Servizi — con una presenza significativa degli studi legali — seguiti da Manufacturing, Banking & Finance e IT.
Marco Pancotti, Head of Office Agency Milano di JLL Italia, ha sottolineato come i fondamentali restino solidi nonostante la contrazione dei volumi, e ha indicato che importanti chiusure previste nella seconda parte dell'anno potrebbero ridurre il gap del take-up rispetto al 2025.
Roma: +48% di assorbimento, vacancy al 1,6% per il grado A, canoni a 620 euro
Roma accelera con decisione. Nel primo semestre 2026 il mercato direzionale della capitale ha registrato circa 59.000 mq di take-up, in crescita del 48% rispetto allo stesso periodo del 2025 — il risultato più dinamico tra le due città. A sostenere il dato hanno contribuito cinque operazioni superiori ai 5.000 mq ciascuna, tra cui la maggiore è stata sottoscritta da un tenant della Pubblica Amministrazione.
Le superfici di grado A rappresentano il 45% dell'assorbimento complessivo, riflettendo una domanda sostenuta per gli uffici di qualità che tuttavia non riesce ancora a essere pienamente soddisfatta dall'offerta esistente. Il CBD ha assorbito quasi il 40% del totale grazie a tre transazioni di dimensioni medio-grandi su immobili cielo-terra, mentre l'area EUR ha registrato l'operazione di maggiore dimensione del semestre in termini di superficie, realizzata in modalità pre-let. Sul fronte settoriale si distinguono la Pubblica Amministrazione — tradizionale motore della domanda direzionale romana — e il comparto dei Servizi, con particolare riferimento al settore Legal.
Il vacancy rate complessivo si mantiene inferiore al 7%, ma quello per gli immobili di grado A scende all'1,6% — il dato più basso tra i mercati monitorati, che segnala una scarsità quasi assoluta di prodotto prime disponibile. I canoni prime hanno raggiunto i 620 euro al mq all'anno, con previsioni di ulteriore crescita nella seconda parte dell'anno.
Massimo Livi, Head of Office Agency Rome di JLL Italia, ha evidenziato come la domanda romana sia qualificata e matura, ma resti in parte inespressa per mancanza di prodotto adeguato. I prossimi anni saranno determinanti: gli sviluppatori capaci di portare sul mercato progetti di qualità nelle aree centrali troveranno una domanda pronta ad assorbirli rapidamente.
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