CILAS dormienti, cosa sono e come salvare sconto in fattura e cessione crediti

Le CILAS dormienti sono Comunicazioni di Inizio Lavoro Asseverate presentate per il superbonus entro la scadenza del 16 febbraio 2023, a cui però non sono seguiti gli effettivi avvii di cantiere. Su queste pratiche è intervenuto il Decreto Legge n. 39/2024 ("Salva Conti") che ha imposto un blocco all'accesso alle opzioni di utilizzo dei bonus edilizi. 

Infatti, la normativa stabilisce che, per mantenere il diritto allo sconto in fattura o alla cessione del credito, sia obbligatorio aver sostenuto e tracciato spese reali e documentate entro il 30 marzo 2024. 

Che cos'è la CILAS superbonus

Per snellire le procedure burocratiche legate alla riqualificazione energetica e sismica, il D.L. 77/2021 (decreto "Semplificazioni-bis") ha introdotto la Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata (CILAS). 

Questo nuovo titolo abilitativo, che sostituisce le consuete pratiche di manutenzione straordinaria per gli interventi disciplinati dall'articolo 119 del D.L. 34/2020 (decreto "Rilancio"), è nato con il preciso obiettivo di agevolare l'accesso ai bonus edilizi e accelerare la transizione ecologica. 

Paradossalmente, proprio la semplificazione di questo strumento ha finito per innescare l'anomalia dei depositi di massa, effettuati dai committenti al solo scopo di anticipare le scadenze fiscali sfruttandone le maglie larghe. 

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Qual è la differenza tra CILA e CILAS

La distinzione tra i due titoli abilitativi è essenziale per inquadrare il corretto iter autorizzativo. Mentre la CILA ordinaria, disciplinata dal Testo Unico dell'Edilizia (D.P.R. 380/2001), regola la manutenzione straordinaria standard e impone asseverazioni rigorose, la CILAS rappresenta una vera e propria corsia preferenziale riservata esclusivamente alle agevolazioni del superbonus. 

Per sbloccare tempestivamente l'avvio dei cantieri, il Legislatore ha sollevato la CILAS da vari oneri. Rispetto alla pratica tradizionale, le differenze che incidono maggiormente sulle responsabilità tecniche e sui tempi burocratici si traducono nelle seguenti deroghe: 

• lo stato legittimo dell'immobile: vincolante nella CILA, è derogato nella CILAS che esonera il professionista dall'attestare l'assenza di abusi edilizi e ritiene sufficiente la sola dichiarazione degli estremi del titolo costruttivo originario in fase di deposito; 
• la documentazione grafica: obbligatoria nella pratica ordinaria, può essere del tutto omessa in quella agevolata e sostituita da una sintetica relazione descrittiva delle opere; 
• la gestione delle varianti: nella CILAS possono essere comunicate direttamente a chiusura del cantiere, consentendo di gestire le modifiche progettuali senza interrompere i lavori o invalidare il titolo; 
• l'agibilità finale: la Segnalazione Certificata di Agibilità (SCA) risulta indispensabile al termine delle opere strutturali in CILA, mentre la normativa CILAS ne prevede l'esenzione totale. 

CILAS dormienti, cosa sono e perché rischiano la decadenza

Tra la fine del 2022 e i primi mesi del 2023, per evitare di rimanere esclusi dalle agevolazioni in vista dei cambiamenti normativi, molti committenti avevano presentato la CILA asseverata entro le scadenze utili. L'obiettivo era quello di ottenere un documento in grado di cristallizzare nel tempo un diritto fiscale già acquisito, da tenere "nel cassetto" per essere tirato fuori al momento opportuno, anticipando di fatto il blocco sulle cessioni dei crediti d'imposta. 

È nato così il caso delle CILAS dormienti del superbonus, consistenti in titoli abilitativi depositati entro il 16 febbraio 2023 - data ultima prima dell'entrata in vigore del D.L. n. 11/2023 recante "Misure urgenti in materia di cessione dei crediti" - formalmente validi ma ai quali non è mai seguito l'effettivo avvio del cantiere. 

Poiché per questi fascicoli inattivi i lavori non sono mai iniziati, è emerso il timore che l'Agenzia delle Entrate potesse contestarne la validità. Considerandole pratiche "dormienti", il Fisco avrebbe potuto infatti negare l'accesso alla deroga per la cessione del credito d'imposta, innescando pesanti conseguenze per i committenti dei lavori. 

Superbonus, quali cantieri hanno subito il blocco

Il Legislatore è dovuto intervenire per disinnescare questa anomalia poiché il mantenimento in vita delle pratiche gravava pesantemente sul bilancio pubblico, tenendo bloccate enormi risorse finanziarie per lavori inesistenti. L'assenza di operatività del triennio 2022-2024, tuttavia, non derivava solo da logiche speculative, ma anche da ostacoli che avevano paralizzato i committenti. Tra i principali freni si ricordano: 

• l'irreperibilità di imprese esecutrici qualificate, complice la totale saturazione del mercato edile; 
• la paralisi del sistema finanziario come conseguenza dell'improvvisa indisponibilità degli istituti di credito ad acquisire le pratiche; 
• i rallentamenti procedurali, legati ai lunghi tempi tecnici necessari per formalizzare la delibera assembleare dei lavori.

Cilas dormienti e blocco cessione dei crediti

La tolleranza per i cantieri fermi si è conclusa con il D.L. 39/2024 (decreto "Salva Conti") convertito in Legge 67/2024. Prima di questo intervento, le pratiche depositate entro il 16 febbraio 2023 consentivano ancora di usufruire della cessione del credito d'imposta e dello sconto in fattura fino al 2025. Questa fondamentale deroga riguardava tre casistiche specifiche: 

• gli interventi generali del superbonus con CILAS presentata prima del 17 febbraio 2023; 
• i lavori condominiali supportati da delibera assembleare e CILAS acquisite entro la stessa data; 
• le operazioni di demolizione e ricostruzione accompagnate dall'istanza per il titolo abilitativo depositata in tempo utile. 

Tuttavia, le CILAS dormienti avevano continuato a tenere alto il numero delle cessioni dei crediti, eludendo di fatto i blocchi governativi senza far ripartire i cantieri. Per arginare la spesa pubblica, l'Esecutivo ha inasprito le restrizioni iniziali del D.L. 11/2023 introducendo, con l'articolo 1, comma 5, del D.L. 39/2024, una clausola di depotenziamento volta a neutralizzare le pratiche edilizie inattive. 

Stretta sulle CILAS inattive, cosa succede dopo il 30 marzo 2024

La normativa ha tracciato uno sbarramento temporale, stabilendo che per salvare le agevolazioni sia diventato obbligatorio dimostrare di aver sostenuto almeno una spesa, documentata da fattura, per "lavori già effettuati" entro la data del 30 marzo 2024. In assenza di prove reali, i titoli diventano di fatto carta straccia. Le disposizioni chiave che determinano la sopravvivenza o l'annullamento dei benefici prevedono: 

• la neutralizzazione delle istanze, con il conseguente annullamento fiscale dei titoli abilitativi privi di riscontro economico; 
• la scadenza perentoria del 30 marzo 2024 per la rendicontazione degli oneri; 
• l'obbligo di dimostrare le spese sostenute e le fatture pagate per i lavori già eseguiti; 
• la perdita irrevocabile dei privilegi fiscali garantiti in origine dall'articolo 121 del D.L. 34/2020; 
• il divieto di accedere allo sconto in fattura o alla cessione dei crediti d'imposta per le pratiche non regolarizzate. 

Chi è escluso dalla restrizione del superbonus

La stretta imposta dal D.L. 39/2024 riguarda la quasi totalità degli interventi agevolati, ma il Legislatore ha previsto un perimetro di eccezioni. Pur in assenza di spese tracciate al 30 marzo 2024, non rischiano di perdere le due opzioni (sconto in fattura e cessione dei crediti) le seguenti categorie di lavori:  

• gli interventi nelle zone sismiche relativi ad aree classificate di categoria 1, 2 e 3, purché inclusi in piani di recupero o di riqualificazione urbana approvati dalle amministrazioni comunali entro il 16 febbraio 2023; 
• la realizzazione di pertinenze, come le autorimesse o i posti auto pertinenziali (art. 16-bis, comma 1, lettera d del TUIR), per i quali sia stato chiesto il titolo abilitativo entro il 16 febbraio 2023; 
• i lavori su interi fabbricati, comprendenti il restauro, il risanamento conservativo e la ristrutturazione eseguiti da imprese edili o cooperative (art. 16-bis, comma 3 del TUIR), previa istanza presentata entro il 16 febbraio 2023; 
• le operazioni legate al sismabonus acquisti, riguardanti compravendite immobiliari agevolate per le quali la richiesta del titolo abilitativo risulti depositata entro il 16 febbraio 2023. 

Superbonus, sblocco facilitato per le CILAS dormienti

Di fronte alla cornice normativa del decreto "Salva Conti", per i committenti che non rientrano nelle eccezioni previste dalla legge, la giurisprudenza ha offerto una salvaguardia. La recente pronuncia della Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di Modena (sentenza 86/2026) ha stabilito che, per sbloccare i crediti e superare l'ostacolo del 30 marzo 2024, risulta sufficiente un qualsiasi pagamento regolarmente tracciato, senza alcun limite minimo di importo. 

Entrando nel dettaglio del contenzioso, i giudici modenesi hanno accolto il ricorso di un condominio che si era visto negare la cessione del credito per il presunto mancato rispetto del D.L. 39/2024. Il percorso burocratico dell'immobile, simile a quello di molti altri, prevedeva:  

• la delibera dei lavori a maggio 2022; 

• il deposito della CILAS a novembre 2022;  

• l'avvio formale del cantiere a marzo 2023. 

Il fattore decisivo per la vittoria in tribunale è stata l'emissione di una fattura il 28 marzo 2024 per un importo complessivo di 2.000 euro, relativa a lavori di picchettamento dell'intonaco e sostituzione della guaina di copertura. Di questa somma, il 70% è stato oggetto di sconto in fattura (superbonus con questa aliquota nel 2024), mentre il restante 30% è stato regolarmente saldato dal condominio il 29 marzo 2024 tramite bonifico parlante. 

CILAS superbonus, come mantenere lo sconto in fattura

La sentenza definisce il perimetro normativo della clausola di depotenziamento, chiarendo che la norma non richiede, in alcun modo, stati di avanzamento dei lavori (SAL) predeterminati, né impone importi minimi di spesa. 

La ratio del decreto, come evidenziato dai magistrati, è tutelare l'affidamento di chi abbia già sostenuto dei costi, basandosi su criteri oggettivi di prova, quali la fattura e il relativo pagamento. Di conseguenza, il diritto allo sgravio fiscale si conserva intatto al ricorrere dei seguenti presupposti: 

• la tempestività del pagamento, risultando sufficiente un giustificativo contabile saldato entro la scadenza del 30 marzo 2024, di qualsiasi entità e anche a copertura di una modesta quota parziale di spesa; 
• la validità delle opere preliminari, poiché l'esborso può legittimamente riferirsi ad attività propedeutiche e funzionali all'opera, come i citati lavori di picchettamento, dimostrando l'esecuzione di lavori edili effettivi senza imporre l'immediato raggiungimento di un elevato SAL; 
• la tracciabilità finanziaria, imponendo che il transito del denaro rispetti le direttive bancarie vigenti sui bonifici agevolati. 

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Spese tracciate dei bonus edilizi, cosa dice la normativa

Per mantenere il diritto alla deroga sul blocco alla cessione dei crediti, la normativa applica il principio di cassa. L'Agenzia delle Entrate esige, infatti, la prova tangibile dell'esborso economico, l'unico elemento in grado di certificare che il cantiere abbia effettivamente superato la fase progettuale per entrare in quella operativa. La validità della pratica è pertanto subordinata al rispetto delle regole di tracciabilità contabile, che impongono: 

• l'emissione della fattura relativa a lavori e servizi già eseguiti; 
• il pagamento quietanzato, da effettuare tramite bonifico bancario o postale parlante; 
• la corretta compilazione della causale, con l'indicazione dei riferimenti normativi legati ai bonus edilizi; 
• l'inserimento dei dati identificativi, comprensivi del codice fiscale del beneficiario e della partita IVA dell'impresa esecutrice. 

Quali sono i controlli sul superbonus 2026

Le ordinarie verifiche fiscali dell'Amministrazione finanziaria impongono la massima attenzione ad amministratori immobiliari e direttori dei lavori. A seguito delle consuete procedure di controllo, infatti, l'Agenzia delle Entrate non ammette alcun vizio di forma sulle pratiche inattive. 

In sede di accertamento, la mancanza dei giustificativi contabili legati alla scadenza del 30 marzo 2024 può innescare una serie di conseguenze fiscali che coinvolgono i committenti e prevedono: 

• la revoca dello sgravio, con l'annullamento totale del diritto alla detrazione o alla cessione del credito d'imposta; 
• il recupero coattivo, mediante il quale il Fisco rientra in possesso delle somme indebitamente percepite dai committenti; 
• le maggiorazioni tributarie, con l'applicazione di sanzioni e interessi di mora sull'intero importo contestato; 
• l'esposizione finanziaria, con il rischio concreto dell'accollo delle spese a carico dei singoli condòmini, chiamati a coprire di tasca propria i debiti contratti con le imprese esecutrici. 

Cosa fare per tutelare i crediti ed evitare le sanzioni

Per gestire le recenti novità sulla CILAS e proteggere l'agevolazione fiscale acquisita, tecnici, commercialisti e condòmini devono avviare, quanto prima, la verifica di tutti i documenti relativi ai lavori, strutturando un fascicolo ordinato e completo prima dell'arrivo degli ispettori. Tale procedura deve comprendere: 

• il controllo dei pagamenti attraverso la verifica incrociata tra la data valuta dei bonifici parlanti e la scadenza del 30 marzo 2024; 
• la raccolta contabile, attuata mediante l'archiviazione sistematica di fatture, quietanze ed estratti conto bancari associati ai lavori; 
• la tutela contrattuale, garantita dalla conservazione dei contratti d'appalto siglati con le imprese e delle delibere assembleari originarie; 
• la prova tecnica, con l'integrazione di relazioni o asseverazioni firmate dal direttore dei lavori, necessaria a certificare l'avvio delle attività preliminari di cantiere; 
• la memoria difensiva, tramite la predisposizione di un dossier riepilogativo da esibire in caso di controlli, fondato sulle più recenti pronunce della giurisprudenza.

Quanto vale una CILAS

Sotto il profilo professionale, il compenso per i rilievi e per la firma dell'asseverazione della CILAS varia in base alla mole di lavoro e alla complessità dell'immobile, spaziando dalle villette unifamiliari ai grandi edifici condominiali. Tuttavia, il reale valore del documento non risiede nella fattura del tecnico, che risulta peraltro marginale rispetto al complessivo impatto finanziario dell'operazione. 

Il fascicolo depositato in Comune costituisce, infatti, lo strumento essenziale per sbloccare e garantire un capitale fiscale che può raggiungere le centinaia di migliaia di euro. Gestire una pratica amministrativa di questa portata richiede la massima precisione. Infatti, un errore formale o il mancato rispetto di una tempistica procedurale non comporta solo una sanzione amministrativa, ma innesca il rischio di nullità dell'agevolazione. 

In caso di decadenza del titolo, il diritto ai crediti svanisce e l'intera esposizione debitoria ricade sui proprietari, costringendo amministratori e condòmini a ripianare in prima persona i debiti contratti con le imprese esecutrici. Di conseguenza, la correttezza dell'istanza assume un peso cruciale, rappresentando l'unico vero scudo in grado di tutelare la committenza dalle procedure di recupero dei crediti da parte del Fisco.