Come investire nell'immobiliare in Borsa per diversificare il portafoglio

di Gianluigi Raimondi

Dopo alcuni anni piuttosto complicati, segnati da ribassi, il comparto immobiliare europeo quotato in Borsa mostra segnali di ripresa. Non parliamo della casa fisica che compriamo o affittiamo, ma delle grandi società che possiedono centri commerciali, uffici e magazzini, e che hanno le loro azioni scambiate nei principali listini del Vecchio Continente. Azioni che possono rappresentare una occasione di investimento anche per i piccoli risparmiatori che intendano diversificare le proprie fonti di guadagno. Ecco a cosa prestare attenzione se si vuole investire nell'immobiliare italiano ed europeo oggi in Borsa.

Investire nel real estate europeo in Borsa 

Ma come orientarsi per investire nel settore immobiliare in Borsa? A questo scopo, occorre prestare attenzione alle società immobiliari quotate. Per quanto riguarda quelle europee, gli esperti guardano a un indice di riferimento chiamato MSCI Europe Real Estate, che racchiude le principali aziende del mattone presenti in 15 mercati sviluppati europei. Secondo gli analisti, oggi questo paniere azionario offre un profilo di rischio-rendimento sempre più interessante, soprattutto perché regge bene il confronto con gli altri indici azionari generalisti, quelli che seguono l'andamento del mercato nel suo complesso, grazie a due qualità preziose: una volatilità contenuta e una bassa correlazione.

Perché i titoli immobiliari sono adatti a diversificare il portafoglio

Come sottolineato da una recente analisi di Columbia Threadneedle Investments, “l'immobiliare offre diversificazione e spesso presenta un andamento diverso rispetto ad azioni e obbligazioni, garantendo minor volatilità e migliorando i rendimenti corretti per il rischio”. Da evidenziare poi la storicamente bassa correlazione con le altre classi di attività a rendere l'immobiliare quotato uno strumento prezioso per la diversificazione, come fanno notare gli analisti di Janus Henderson. 

Volatilità e correlazione nel settore immobiliare quotato

Ma cosa significano questi due termini? Con volatilità si intende la tendenza del prezzo di un'azione a subire bruschi e improvvisi scossoni, al rialzo o al ribasso. E il settore immobiliare si è mosso negli ultimi mesi in modo meno nervoso rispetto ad altri comparti, nonostante un quadro macroeconomico e uno scenario geopolitico non certo incoraggianti, evitando così saliscendi che avrebbero fatto perdere il sonno agli investitori. Per bassa correlazione, invece, si intende che questi titoli spesso seguono un andamento diverso rispetto alle azioni degli altri comparti o alle obbligazioni: quando il resto del mercato soffre, l'immobiliare può tenere botta, e viceversa. Un po' come avere un piano B che non crolla quando il piano A traballa.

Quanto rende investire nell’immobiliare oggi

Tornando ai dati concreti, nei primi otto mesi del 2026 l'indice MSCI Europe Real Estate ha messo a segno un rialzo del 3,60%, considerando anche i dividendi. E i dividendi sono semplicemente la fetta di utili che le aziende distribuiscono periodicamente ai propri azionisti come una sorta di premio per aver investito in loro. Se allarghiamo lo sguardo agli ultimi dodici mesi, il guadagno si attesta poi al 4,50%. Ma è guardando al triennio che si nota la vera forza del comparto: qui la performance sale al 13,60%, a dimostrazione che, nonostante le turbolenze passate, chi ha avuto pazienza ha saputo creare valore.

A rendere il settore ancora appetibile ci pensano poi due indicatori fondamentali. Da un lato, il rendimento medio del dividendo è del 4,3%: un dato molto interessante in un'epoca in cui i tassi d'interesse rendono poco. Dall'altro, il rapporto prezzo-utili, cioè quanto gli investitori sono disposti a pagare per ogni euro di utile generato dall'azienda, si ferma a quota 13,6, un valore che suggerisce che le azioni non sono sopravvalutate, anzi, risultano ancora a buon mercato.

Le società immobiliari che trainano la ripresa in Europa

Andando a guardare nel dettaglio le singole azioni europee che compongono questo indice, spiccano in particolare tre società. La britannica Segro, che da sola pesa per quasi il 18% nell'indice, ha letteralmente volato: da inizio anno segna un + 30%, ma il dato maggiormente impressionante è il +50% negli ultimi dodici mesi (dati al 20 agosto 2026). Tra le francesi, invece, Unibal Rodamco Westfield mostra un rialzo del 14% da gennaio 2026 e un balzo addirittura che sfiora il +100% nell'arco di tre anni, segno di una straordinaria rimonta dopo le difficoltà. La connazionale Klépierre non è da meno, con un +13% da inizio anno e un +54% nel triennio. Numeri che raccontano di aziende che stanno sapendo riconquistare la fiducia del mercato.

Società immobiliari quotate in Borsa in Italia

Anche in Italia poi l’indice di riferimento per le società del settore quotate a Piazza Affari, il Ftse Mib Italia Immobiliare, registra performance allettanti per gli investitori con un rialzo del 12% negli ultimi 12 mesi del 46% a due anni. Il paniere è però composto solo da quattro società: Brioschi, Gabetti, Igd e Risanamento. La big cap, ossia il titolo a maggiore capitalizzazione del paniere è Igd (acronimo di Immobiliare Grande Distribuzione) con una market cap di quasi 430 milioni di euro ed è anche il titolo più performante con un rialzo del 13% da inizio 2026, del 19% a 12 mesi e del 55% a tre anni. 

Come investire nell’immobiliare quotato e perché conviene farlo

Ma quali sono i motivi per guardare a questo settore in questo preciso momento storico? Secondo gli analisti, i prezzi sono ancora storicamente convenienti e i fondamentali delle aziende, cioè la loro salute finanziaria, stanno migliorando. Non solo: in un contesto globale ancora segnato da incertezze come tensioni geopolitiche, inflazione e tassi di interesse ballerini, l'immobiliare quotato rappresenta una sorta di porto sicuro dinamico. È una risposta equilibrata per chi cerca un rendimento senza però volersi esporre alle montagne russe dei mercati azionari tradizionali.

Per chi volesse avvicinarsi a questo tipo di investimento, oggi le strade sono diverse. Si possono acquistare direttamente le azioni delle singole società, affidarsi a fondi comuni specializzati, oppure scegliere la via più semplice e accessibile per i risparmiatori privati: gli ETF, ovvero dei fondi che replicano in automatico l'andamento dell'intero indice MSCI Europe Real Estate. Questi strumenti hanno costi di gestione molto bassi, tra lo 0,15 e lo 0,40% annui, e, cosa non trascurabile, permettono di iniziare a investire anche con cifre modeste, rendendo il mattone in Borsa alla portata di tutti. Insomma, un modo per diversificare i propri risparmi senza dover comprare fisicamente un immobile. Non esistono (per ora almeno) Etf sul paniere settoriale italiano invece, ma comunque è possibile investire sulle singole società che lo compongono.