Cosa prevedono le leggi sul condominio nel Codice civile

Il condominio è disciplinato da un insieme di norme che stabiliscono diritti, obblighi e responsabilità dei proprietari. Le leggi sul condominio nel Codice Civile sono racchiuse in particolare negli articoli dal 1117 al 1139, inseriti nel Libro III, Titolo VII, Capo II. Queste disposizioni riguardano, tra gli altri aspetti, le parti comuni, la ripartizione delle spese, l’amministratore e il funzionamento dell’assemblea.

 La disciplina è stata profondamente modificata dalla riforma introdotta dalla Legge n. 220 del 2012, entrata in vigore il 18 giugno 2013. Nel corso degli anni sono intervenute ulteriori disposizioni che hanno inciso su specifici aspetti della gestione condominiale.

Quali sono le leggi che regolano i condomini in Italia?

Il condominio è una particolare forma di comunione nella quale coesistono proprietà esclusive, come gli appartamenti, e parti comuni dell’edificio. È utile conoscere come nasce un condominio, tenendo a mente che i rapporti tra i condomini, la gestione delle spese, le assemblee e i compiti dell’amministratore sono disciplinati principalmente dal Codice civile, che rappresenta la principale fonte normativa.

La disciplina del condominio è negli articoli dal 1117 al 1139 del Codice Civile, cui si aggiungono alcune disposizioni di attuazione, tante delle quali sono state aggiornate dalla legge 220/2012, con l’introduzione di norme più dettagliate su amministratore, assemblea, impianti, morosità e parti comuni.

Articolo 1117 del Codice Civile: spiegazione

Per comprendere la disciplina del condominio è fondamentale partire dall’articolo 1117 del Codice Civile, che individua le parti comuni dell’edificio, appartenenti cioè a tutti i condomini. Gli articoli 1117 bis, ter e quater, sono focalizzati in particolare sull’ambito di applicabilità delle norme del condominio, sulle modifiche delle destinazioni d’uso e sulla tutela delle destinazioni d’uso.

L’articolo 1117 del Codice civile dopo la nuova riforma del condominio è stato modificato dalla legge 220/2012. Quest’ultima ha sostituito integralmente il precedente articolo, ampliando e specificando l’elenco delle parti comuni, diventando così la versione di riferimento. 

Magnific

Diritti dei condomini, innovazioni e interventi sulle proprietà

Gli articoli dal 1118 al 1128 del Codice civile disciplinano i principali diritti dei condomini sulle parti comuni e le regole da rispettare quando si interviene sull'edificio. In particolare, vengono stabiliti limiti e condizioni per le innovazioni, le modifiche alle proprietà individuali e l'utilizzo di specifiche parti comuni.

• Art. 1118: disciplina i diritti dei condomini sulle parti comuni e stabilisce che non è possibile rinunciarvi per evitare di sostenerne le spese;
• Art. 1119: stabilisce che le parti comuni non possono essere divise, salvo specifiche condizioni e con il consenso di tutti i condomini;
• Art. 1120: disciplina le innovazioni sulle parti comuni, stabilendo maggioranze e limiti per tutelare sicurezza, stabilità, decoro e destinazione delle parti comuni;
• Art. 1121: regola le innovazioni particolarmente costose o voluttuarie, prevedendo in determinati casi l'esclusione dei condomini dissenzienti dalle spese e dall'utilizzo;
• Art. 1122, bis e ter: regolano gli interventi sulle proprietà individuali e sulle parti comuni, vietando opere dannose o lesive di stabilità, sicurezza e decoro. Disciplinano inoltre antenne, impianti da fonti rinnovabili e videosorveglianza.

Spese condominiali e criteri di ripartizione

La disciplina delle spese condominiali è contenuta principalmente negli articoli dal 1123 al 1128. Le norme definiscono i criteri con cui i costi devono essere suddivisi tra i condomini, tenendo conto del valore delle proprietà e, in alcuni casi, dell'utilizzo delle parti comuni.

• Art. 1123: stabilisce che le spese comuni sono generalmente ripartite in proporzione al valore delle proprietà, salvo diverse disposizioni;
• Art. 1124: disciplina la ripartizione delle spese per scale e ascensori, considerando il valore delle proprietà e l'altezza dei piani;
• Art. 1125: stabilisce la ripartizione delle spese tra proprietari di piani sovrapposti, distinguendo tra strutture, pavimenti e intonaci;
• Art. 1126: prevede che un terzo delle spese per il lastrico solare sia sostenuto da chi ne ha l'uso esclusivo e due terzi dai condomini cui serve;
• Art. 1127: consente la sopraelevazione, purché siano rispettati stabilità, decoro architettonico, illuminazione e aerazione;
• Art. 1128: disciplina le conseguenze della distruzione totale o parziale dell'edificio e le modalità della sua eventuale ricostruzione.

Amministratore di condominio

Gli articoli dal 1129 al 1133 definiscono il ruolo dell'amministratore di condominio, stabilendone modalità di nomina, compiti, responsabilità e poteri di rappresentanza. La normativa disciplina anche le possibilità di controllo e contestazione da parte dei condomini nei confronti dell'attività svolta dall'amministratore.

• Art. 1129: disciplina nomina, revoca, requisiti e obblighi principali dell'amministratore, la cui figura non è necessariamente indispensabile. È interessante approfondire come funziona il condominio autogestito e quando è possibile applicarlo;
• Art. 1130: definisce i compiti dell'amministratore, tra cui eseguire le delibere, gestire entrate e spese e conservare la documentazione;
• Art. 1131: attribuisce all'amministratore la rappresentanza del condominio nei limiti delle sue competenze, anche in giudizio;
• Art. 1132: consente al condomino dissenziente, a determinate condizioni, di separare la propria responsabilità da quella degli altri condomini;
• Art. 1133: consente ai condomini di contestare davanti all'assemblea i provvedimenti adottati dall'amministratore.

Assemblea e decisioni condominiali

Gli articoli dal 1134 al 1139 regolano il funzionamento dell'assemblea condominiale e le modalità con cui vengono assunte e contestate le decisioni. Le disposizioni stabiliscono, tra gli altri aspetti, le competenze dell'assemblea, i quorum, l'impugnazione delle delibere e il contenuto del regolamento condominiale.

• Art. 1134: esclude, di regola, il rimborso delle spese sostenute autonomamente dal condomino, salvo quelle urgenti;
• Art. 1135: individua le competenze dell'assemblea, tra cui approvare preventivo e rendiconto, nominare l'amministratore e deliberare i lavori straordinari;
• Art. 1136: stabilisce i quorum necessari per la costituzione dell'assemblea e l'approvazione delle deliberazioni;
• Art. 1137: disciplina l'impugnazione delle delibere contrarie alla legge o al regolamento condominiale;
• Art. 1138: disciplina il regolamento condominiale, relativo all'uso delle parti comuni, alla ripartizione delle spese e al decoro dell'edificio;
• Art. 1139: stabilisce che, per gli aspetti non regolati, si applicano le norme sulla comunione, in quanto compatibili.

Magnific

Quali le principali regole che disciplinano un condominio?

Le principali regole che disciplinano un condominio sono contenute soprattutto nel Codice civile, in particolare negli articoli dedicati alla comunione e al condominio. La disciplina è stata profondamente modificata dalla Legge n. 220/2012, che ha introdotto diverse novità sulla gestione degli edifici. Tra le regole più importanti troviamo quelle relative a:

• uso delle parti comuni;
• ripartizione delle spese;
• assemblea condominiale;
• amministratore di condominio;
• tabelle millesimali;
• lavori sulle parti comuni;
• tutela della sicurezza e del decoro. 

Oltre che nel Codice Civile, altre indicazioni molto importanti sono contenute nel regolamento condominiale, di cui è utile conoscere il quadro normativo. Il regolamento stabilisce le regole per l'uso delle parti comuni, la gestione della vita del condominio e alcune specifiche modalità di utilizzo degli spazi, purché non contrastino con le disposizioni inderogabili di legge.

Quali sono le nuove regole condominiali?

Quando si parla di nuove regole condominiali, è importante evitare un equivoco: non esiste una singola nuova legge che abbia completamente sostituito la disciplina precedente. Chi è alla ricerca del testo completo della nuova legge del condominio deve fare riferimento alla riforma del 2012, entrata in vigore a partire dal 2013.

La riforma condominiale ha introdotto o precisato diversi aspetti della gestione. Tra le novità più rilevanti vi sono una disciplina più articolata della figura dell'amministratore, maggiori obblighi di trasparenza nella gestione, disposizioni più dettagliate sulle parti comuni e sugli impianti e nuove regole per alcune tipologie di interventi.

La normativa ha inoltre previsto specifiche disposizioni per l'utilizzo delle parti comuni e per determinate innovazioni. L'obiettivo generale è stato quello di rendere più chiari i rapporti tra i proprietari e di adeguare una disciplina risalente al 1942 alle esigenze degli edifici moderni.