Come nasce un condominio: le modalità previste dalla legge

Gli edifici condominiali rappresentano una delle soluzioni abitative più diffuse in Italia, soprattutto all’interno dei contesti urbani. Ma come nasce un condominio? Contrariamente alle credenze comuni, non esiste un atto costitutivo volontario o una precisa procedura burocratica: per effetto della legge, il condominio emerge automaticamente quando ricorrono determinate condizioni di proprietà e precisi requisiti. In linea generale, è più che sufficiente che vi siano due o più unità immobiliari nel medesimo stabile, possedute da proprietari diversi.

Cosa si intende per condominio

Innanzitutto, è utile verificare cosa si intenda per condominio all’interno della normativa vigente. Di solito, con questo termine si indica una specifica forma di comproprietà, che prevede la presenza di un edificio suddiviso in più unità immobiliari distinte, tuttavia collegate da elementi strutturali e funzionali condivisi. In altre parole, si hanno parti private - ovvero i singoli appartamenti, di proprietà dei relativi titolari - collegate a porzioni di uso comune, come androni, scale e via dicendo.

Il condominio può essere considerato come una vera e propria micro-comunità, regolata da decine di norme specifiche del Codice Civile, allo scopo di trovare un buon equilibrio tra:

• i diritti essenziali dei singoli proprietari;
• gli interessi collettivi dell’intero stabile.

Ad esempio, di particolare rilevanza è l’articolo 1117 del Codice Civile, che definisce le parti comuni dello stabile. Ancora, il condominio esiste a prescindere dalle sue dimensioni: dal condominio minimo, che coinvolge solo due proprietari, fino a edifici con centinaia di unità, passando per i super-condomini, che prevedono addirittura più stabili fra di loro coordinati.

Quando è nato il condominio

Prima di comprendere come nasca un condominio, è utile conoscere quando sia nato il concetto stesso di condivisione degli spazi abitativi. Le radici sono molto antiche: già nel diritto romano, ad esempio, esistevano delle forme di comproprietà chiamate “communio”, così come già si conoscevano edifici multipiano che ospitavano più famiglie, denominati “insulae”.

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È però con il Codice Civile del Regno d’Italia, nel 1865, che si inizia a introdurre una disciplina parziale del condominio, con alcune norme che regolavano la comproprietà, per poi giungere al 1934 con il Regio Decreto sulla “Disciplina dei rapporti di condominio sulle case”, che ha introdotto i primi interventi normativi settoriali, ad esempio su assemblee e amministratori.

La definizione attuale proviene invece dal Codice Civile del 1942 - e dalle successive modifiche, come la Riforma del Condominio del 2012 - con una disciplina organica e un numero di articoli elevato, ovvero da 1117 a 1139, a cui si aggiungono diverse norme contenute nelle Disposizioni di Attuazione del Codice Civile.

Come si crea un condominio

Contrariamente alle credenze comuni, il condominio non si crea attraverso atti formali specifici o precise procedure burocratiche, bensì si forma in modo spontaneo al verificarsi di specifiche condizioni legate alla proprietà immobiliare. 

In altre parole, il condominio esiste automaticamente dal momento che sussistono alcuni requisiti:

• la presenza di più proprietari, con almeno un frazionamento della proprietà originaria, quindi almeno due proprietari distinti titolari di unità immobiliari separate, presenti nello stesso edificio;
• l’esistenza di parti comuni, ovvero di elementi strutturali e funzionali condivisi, quali quelli elencati dall’articolo 1117 del Codice Civile: muri, tetti, impianti e via dicendo;
• la sussistenza di un vincolo di accessorietà, ovvero il collegamento delle parti comuni alle unità esclusive, per servirne l’uso o il godimento collettivo.

Tipicamente, il condominio nasce al momento del primo trasferimento di proprietà: quando un unico proprietario iniziale, ad esempio il costruttore, vende o cede una o più unità immobiliari a terzi, si realizza l’atto pilota che testimonia la comproprietà. Da questo momento, le norme condominiali previste dal Codice Civile si applicano immediatamente, senza la necessità di ulteriori formalità.

Di conseguenza, non esistono dei documenti necessari per costituire un condominio, proprio perché la sua formazione automatica. Allo stesso modo, non esiste un documento che rappresenti l’atto costitutivo del condominio: il momento della creazione è di fatto il primo trasferimento di proprietà che, come già spiegato, ne rappresenta l’atto pilota.

Quando una palazzina diventa condominio

Ma quando, effettivamente, una palazzina diventa condominio? Anche in questo caso, la costituzione automatica avviene non appena viene trasferita la prima proprietà, cioè al momento del primo rogito di vendita di un appartamento da parte del costruttore. Da questo istante, esistendo due proprietari - appunto, il costruttore e il primo proprietario - si delineano spontaneamente le parti comuni, in relazione all’articolo 1117 del Codice Civile.

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A questo punto, la palazzina e i residenti sono soggetti a tutti i diritti e doveri previsti dal Codice Civile e, pertanto, si può procedere a:

• convocare la prima assemblea, che può essere richiesta da qualsiasi condomino - o dall’amministratore, se già nominato - per discutere le questioni iniziali per la gestione del condominio;
• redigere e verificare le tabelle millesimali, ovvero le quote di proprietà di ciascuna unità, indispensabile per dividere le spese. Spesso sono già definite dal costruttore e allegate agli atti d’acquisto;
• adottare un regolamento condominiale, obbligatorio quando il numero dei condomini è superiore a 10, in base all’articolo 1138 del Codice Civile, ma utile anche per configurazioni minori;
• nominare l’amministratore, obbligatorio quando i condomini sono più di otto, ai sensi dell’articolo 1129 del Codice Civile;
• iscrivere il condominio all’anagrafe tributaria, richiedendone il codice fiscale tramite il Modello AA5/6 dell’Agenzia delle Entrate;
• aprire un conto corrente condominiale, per la gestione dei fondi comuni.

Nel corso della prima assemblea possono anche essere definiti i primi interventi di gestione, manutenzione ordinaria e straordinaria, nel rispetto delle maggioranze stabilite dall’articolo 1136 del Codice Civile.

Tuttavia, è utile rispondere a un dubbio molto diffuso: quando è obbligatorio costituire un condominio? In realtà, non sussiste un obbligo vero e proprio, ma appunto una costituzione di fatto: non appena si presentano i requisiti di base - quindi, almeno due proprietari - il condominio esiste formalmente.

È possibile evitare la costituzione del condominio?

A discapito delle credenze comuni, non esiste un rifiuto alla costituzione del condominio: proprio perché la formazione è automatica, non vi è la possibilità di opposizione formale. In altre parole, il condominio è una conseguenza inevitabile della comproprietà.

Non esistono particolari alternative, se non delle configurazioni che possono mitigare gli effetti del condominio o, ancora, escluderlo con la rinuncia alla comproprietà. Ad esempio:

• il costruttore potrebbe riservarsi la proprietà esclusiva di alcune parti tipicamente comuni, rispettando però limiti rigorosi previsti dalla legge, riducendo gli effetti dell’articolo 1117. Il condominio rimane formalmente creato, ma gli ambiti d’azione sono più limitati;
• tutti i condomini possono decidere di sciogliere il condominio riunendo le proprietà in unico soggetto, stipulando poi contratti di comodato d’uso o, ancora, di locazione. In questo caso il condominio non sussiste, tuttavia si tratta di un’eventualità molto rara, nonché potenzialmente complessa sia dal punto di vista burocratico che fiscale.