Comodatario in condominio, le regole e i diritti da rispettare

All’interno degli stabili condivisi, le dinamiche di occupazione degli immobili rappresentano un quadro articolato di diritti e di doveri. E, oltre ai classici rapporti tra proprietari e affittuari, possono sussistere anche altre forme residenziali. Ad esempio, come agisce il comodatario in condominio? Con questo termine si individua il soggetto che vive in un appartamento senza esserne proprietario, in modo gratuito. Pur non essendo titolare dell’unità abitativa, e non disponendo dei medesimi poteri legali, il comodatario deve seguire le regole dello stabile, con particolare rispetto alle parti comuni.

Cosa si intende per comodatario

Innanzitutto, è necessario comprendere cosa si intenda per comodatario. Ai sensi dell’articolo 1803 del Codice Civile, il comodato è quel contratto in cui una parte consegna all’altra una cosa - ad esempio, un bene mobile o immobile - affinché se ne serva per un tempo o un uso determinato, restituendolo al termine dell’accordo. In altre parole, nei contesti abitativi il comodatario è colui che ottiene un immobile dal proprietario, affinché ne possa approfittare gratuitamente.

Poiché i rapporti all’interno dei contesti condominiali possono essere complessi, è utile distinguere la posizione di conduttore e comodatario:

• il conduttore, cioè l’affittuario, stipula un contratto di locazione con il proprietario. Di conseguenza, usufruisce dell’immobile previo il pagamento di un canone periodico;
• il comodatario dispone dell’appartamento in modo completamente gratuito, assumendo quindi un ruolo di semplice detentore qualificato sulla fiducia.

Anche la durata del rapporto differisce sostanzialmente: la locazione gode infatti delle garanzie di legge a seconda del contratto stipulato, mentre il comodato può essere risolto al termine del periodo pattuito o, se precario ai sensi dell’articolo 1810 del Codice Civile, a richiesta del proprietario.

È inoltre utile ricordare che i contratti di comodato riguardano solitamente il proprietario e la persona che usufruirà del bene, anche se in alcuni casi è possibile anche concedere in comodato un immobile locato, purché vi sia espresso consenso da parte del titolare.

Quali sono le regole per il comodato d’uso

Pur trattandosi di una soluzione che non prevede il pagamento di canoni, anche il contratto di comodato è disciplinato per legge, in particolare dagli articoli da 1803 a 1812 del Codice Civile.

Ad esempio, è utile sapere che il contratto si perfeziona con la consegna materiale dell’immobile e, ancora, non necessita obbligatoriamente della forma scritta, sebbene sia sempre consigliata.

Pexels

Ma quali sono le regole che governano questo rapporto? In linea generale, il comodato si caratterizza per:

• una natura strettamente personale, in base al principio dell’intuitu personae. Di conseguenza, il comodatario non può cedere il godimento del bene a terzi senza il consenso del comodante, ai sensi dell’articolo 1804 del Codice Civile;
• una destinazione d’uso dell’unità immobiliare che deve rigorosamente rimanere quella stabilita all’interno del contratto, o desumibile dalla natura del bene stesso, senza la possibilità di mutamenti arbitrari;
• una restituzione del bene nel suo stato originario, fatta eccezione per il normale deperimento dovuto all’uso ordinario.

È utile ricordare che, per quanto la forma scritta del contratto non sia obbligatoria, il ricorso a una scrittura privata rimane essenziale se si intende fruire di eventuali agevolazioni statali, previste per gli immobili concessi in uso gratuito a parenti in linea retta.

Quali sono i doveri del comodatario

Chi riceve un immobile in godimento gratuito assume precisi obblighi di conservazione. L’articolo 1804 del Codice Civile impone infatti al comodatario di gestire l’immobile con estrema diligenza. In virtù di questa responsabilità generale, il comodatario deve:

• sostenere le spese dirette per l’uso quotidiano e la manutenzione ordinaria dell’immobile, ai sensi dell’articolo 1808 del Codice Civile;
• rispondere del deterioramento dell’immobile, se deriva da incuria o uso improprio in base all’articolo 1807 del Codice Civile, salvo il normale deperimento;
• restituire l’immobile tempestivamente al termine dell’accordo o, ancora, in caso il proprietario ne faccia richiesta per necessità urgenti o imprevisto bisogno, ai sensi dell’articolo 1809 del Codice Civile.

Cosa implica un comodatario in condominio

L’ingresso in condominio di un abitante a titolo gratuito, a cui è stato concesso in comodato un’unità abitativa, richiede il rispetto di alcuni vincoli. Data la natura del contesto abitativo, il comodatario dovrà infatti:

• rispettare il regolamento condominiale, redatto ai sensi dell’articolo 1138 del Codice Civile, seguendone tutte le indicazioni, come gli orari di riposo o le modalità di utilizzo delle parti comuni;
• evitare di minare la stabilità, la sicurezza, il decoro architettonico e la tranquillità dello stabile;
• comunicare, per tramite del proprietario, i propri dati anagrafici, affinché l’amministratore possa aggiornare il registro dell’anagrafe condominiale.

Il comodatario può usare le parti comuni dello stabile?

In presenza di un comodatario in condominio, un dubbio comune riguarda l’effettiva possibilità di usufruire di porzioni e servizi condivisi dello stabile. A discapito delle credenze diffuse, anche nel comodato d’uso le parti comuni del condominio rimangono pienamente accessibili, anche perché spesso indispensabili - si pensi ad androni, scale e pianerottoli - per raggiungere l’unità abitativa.

Di conseguenza, anche il comodatario è soggetto ai vincoli dell’articolo 1102 del Codice Civile: può avvalersi delle parti comuni, purché non ne modifichi la destinazione d’uso o, ancora, non impedisca ad altri di usufruirne in egual misura. Per contro, chi riceve un’unità immobiliare per l’uso a titolo gratuito, non ha possibilità di avanzare diritti di modifica strutturale delle parti comuni dello stabile.

Quando il comodatario partecipa all’assemblea?

Altro dubbio frequente riguarda la possibilità, da parte del comodatario, di partecipare alle assemblee condominiali. In linea generale, non gode del diritto di voto, perché non si tratta di un condomino. Può però partecipare alle riunioni se munito di delega scritta da parte del proprietario, ai sensi dell’articolo 67 delle Disposizioni di Attuazione del Codice Civile.

Pexels

È inoltre utile specificare che, sebbene spesso online si legga che al comodatario spetti il diritto di votare sulle spese di riscaldamento - per analogia a quanto avviene per i locatari, in base alla Legge 392/1978 - in realtà la questione è più complessa. La giurisprudenza ha più volte confermato che il comodatario è un soggetto estraneo al condominio e, di conseguenza, non ha diritto di voto e intervento autonomo.

Proprio poiché nella maggior parte dei casi non partecipa alle operazioni di voto, non vi è alcuna influenza del comodatario in condominio sulla maggioranza.

Quali spese condominiali spettano al comodatario

Ma in presenza di un contratto di comodato, come si gestiscono i costi condominiali? Sul fronte delle spese di condominio per il comodatario, il riferimento normativo è l’articolo 1808 del Codice Civile:

• l’occupante si fa carico delle spese ordinarie legate all’uso quotidiano dell’immobile e delle parti comuni, come ad esempio la pulizia delle scale, le utenze elettriche e l’ascensore;
• i consumi individuali di impianti comuni o centralizzati, come ad esempio il riscaldamento, rimangono di competenza del comodatario;

Il proprietario si occupa invece dei costi di manutenzione straordinaria.

Chi risponde di danni e morosità del comodatario

Infine, non bisogna dimenticare che il proprietario dell’immobile è l’unico soggetto giuridicamente obbligato al versamento dei contributi al condominio. Di conseguenza, se il comodatario non paga le spese condominiali:

• l’amministratore riscuote comunque i contributi dal proprietario, eventualmente avviando le procedure di ingiunzione previste dall’articolo 63 delle Disposizioni di Attuazione del Codice Civile;
• il proprietario risponde direttamente al condominio, salvo il suo diritto successivo di rivalersi sul comodatario.

In caso di danni causati dal comodatario alle parti comuni dello stabile, ne risponde quest’ultimo ai sensi dell’articolo 2043 del Codice Civile, ferma restando la responsabilità custodiale del proprietario in base all’articolo 2051 del Codice Civile.