Nel sistema catastale italiano ciascun fabbricato viene suddiviso in diversi subalterni per distinguere l'abitazione dai suoi locali accessori. In questo contesto è necessario capire come verificare le pertinenze di un immobile: il primo passaggio operativo consiste nel richiedere la visura dei fabbricati attraverso il portale Web dell'Agenzia delle Entrate. Questo prospetto permette di individuare cantine, garage o tettoie associati al bene principale, controllando la presenza dei codici C/2, C/6 e C/7. Oltre alla visura, l'analisi della planimetria risulta fondamentale per accertare la presenza del disegno dei locali accessori o la loro indicazione come beni a servizio dell'appartamento.
Quali sono le pertinenze catastali
Se il Codice Civile (articolo 817, comma 2) definisce pertinenza qualsiasi bene destinato in modo durevole al servizio o all'ornamento di un altro, per il Fisco e il Catasto il perimetro è molto più ristretto. Quando si parla di sconti fiscali e agevolazioni (come i bonus per l'acquisto Prima Casa o l'esenzione totale dall'IMU per l'abitazione principale), la pertinenza di un immobile deve appartenere tassativamente a tre precise categorie catastali:
- categoria C/2 (magazzini e locali di deposito): rientrano in questo gruppo i locali destinati al ricovero e alla custodia di beni domestici, quali cantine, soffitte, solai, sottotetti e depositi;
- categoria C/6 (stalle, scuderie, rimesse e autorimesse): comprende i locali destinati alla sosta o custodia di veicoli, tra cui garage individuali, box auto in muratura o prefabbricati, posti auto coperti o scoperti situati in aree condominiali o private;
- categoria C/7 (tettoie): riguarda le strutture aperte o parzialmente chiuse impiegate come riparo per autoveicoli, legna o attrezzi da giardino.
Queste tipologie rappresentano i classici esempi di pertinenze di un edificio riconosciute dalla normativa tributaria italiana.
L'eccezione dell'accatastamento incorporato
In alcuni casi, accessori come la cantina o la soffitta non possiedono una categoria autonomamente distinta (C/2) perché risultano accatastati insieme all'appartamento nella medesima planimetria e rendita (ad esempio all'interno di un immobile A/2 o A/3).
Quando la pertinenza è incorporata, essa condivide la destinazione dell'abitazione principale ed è esente da imposte insieme a essa. In questa fattispecie, non avendo consumato lo slot della categoria C/2, il proprietario potrà comunque associare all'abitazione una seconda cantina o deposito esterno accatastato autonomamente usufruendo delle agevolazioni.
È vero che le pertinenze devono essere nello stesso immobile?
Una convinzione errata molto comune è che la pertinenza e l'abitazione debbano trovarsi necessariamente all'interno dello stesso edificio o essere fisicamente contigui. La giurisprudenza e la normativa fiscale stabiliscono che il vincolo pertinenziale è di natura esclusivamente economico-funzionale, non strutturale.
Per capire se e quando il garage è pertinenza dell'appartamento, occorre verificare se la struttura sia stabilmente destinata al servizio della casa principale. La risposta è affermativa anche qualora il box auto si trovi in un condominio separato o in una via diversa rispetto a quella di residenza.
Tuttavia, per beneficiare delle agevolazioni sulla prima casa e delle esenzioni IMU, l'Agenzia delle Entrate (risposta a interpello n. 33 del 19 gennaio 2022) e la Corte di Cassazione (Ordinanza n. 25170/2019 e Sentenza n. 15668/2017) richiedono il rispetto di due requisiti fondamentali:
- il criterio della vicinanza funzionale: non serve la contiguità muraria, ma deve esserci una distanza ragionevole che consenta l'effettivo utilizzo quotidiano del bene a servizio dell'abitazione. Se la distanza è eccessiva (ad esempio un garage situato a più di un chilometro di distanza dalla casa), il Fisco esclude il vincolo di pertinenzialità, considerando il bene come un immobile autonomo assoggettato alle imposte ordinarie.
- l'inquadramento catastale idoneo: l'immobile staccato deve rientrare in una delle categorie ammesse (C/2, C/6 o C/7) e mantenere un'effettiva utilità per le esigenze della famiglia.
I permessi per costruirne una
Realizzare una nuova pertinenza da zero - come un box auto in giardino, un deposito attrezzi o una tettoia permanente - richiede particolare cautela. Sotto il profilo urbanistico ed edilizio, il concetto di pertinenza è molto più restrittivo rispetto al diritto civile.
Per gli uffici tecnici comunali, un manufatto costituisce pertinenza solo se è di dimensioni modeste, privo di un autonomo valore di mercato e se non altera l'area di pertinenza di un fabbricato. In base alle dimensioni e ai materiali utilizzati, gli interventi edilizi richiedono differenti titoli abilitativi:
- edilizia libera: riguarda le strutture amovibili, temporanee e di ridotte dimensioni (come piccole casette in legno per attrezzi entro i limiti stabiliti dai regolamenti comunali, tende da sole o pergolati aperti). Non richiede pratiche amministrative, fermo restando il rispetto delle normative locali;
- CILA o SCIA: titoli necessari quando l'opera ha carattere di stabilità ma non crea nuova volumetria rilevante. La CILA si applica a frazionamenti interni per ricavare cantine, mentre la SCIA è richiesta per la realizzazione di tettoie ancorate al suolo (C/7) o per la chiusura di porticati;
- permesso di costruire (PdC): obbligatorio quando il nuovo manufatto comporta la creazione di un volume superiore al 20% dell'edificio principale o quando si realizza una struttura chiusa e permanente da zero (box in muratura C/6 o dependance).
Le verifiche preliminari della costruzione
Prima di avviare i lavori, un tecnico abilitato (geometra, architetto o ingegnere) deve effettuare una serie di controlli essenziali:
- verificare la volumetria e la cubatura residua del lotto secondo il Piano Regolatore Generale (PRG);
- verificare il rispetto delle distanze minime legali dai confini di proprietà e dalle strade;
- verificare l'assenza o la presenza di vincoli paesaggistici, storici o idrogeologici che richiedano il preventivo nulla osta delle autorità competenti.
Come accatastarla e quanto costa
Al termine della costruzione o della modifica di un locale accessorio, sussiste l'obbligo di aggiornare la banca dati del Catasto. Capire come vedere le pertinenze di un immobile è semplice: il proprietario può richiedere una visura catastale per immobile o per soggetto direttamente online tramite i servizi dell'Agenzia delle Entrate oppure rivolgendosi a un professionista.
Dalla visura emergeranno tutte le unità immobiliari correlate, con l'indicazione esatta delle categorie catastali (C/2, C/6, C/7) e delle relative rendite. La procedura di registrazione viene effettuata da un tecnico abilitato per via telematica tramite due software ministeriali:
- Pregeo (tipo mappale): necessario per inserire sulla mappa cartografica i fabbricati costruiti ex novo sull'area esterna o gli ampliamenti volumetrici;
- Docfa (dichiarazione fabbricati): obbligatorio per censire la nuova unità, definirne la planimetria, assegnare la categoria catastale corretta e calcolare la rendita.
La variazione catastale va presentata tassativamente entro 30 giorni dalla conclusione dei lavori per evitare l'irrogazione di sanzioni amministrative.
I costi dell'operazione
I costi complessivi per accatastare una pertinenza si dividono tra tributi erariali fissi e onorario professionale:
- tributi e tasse statali: il tributo speciale DOCFA è pari a 70,00 euro per ogni nuova unità censita. Qualora sia necessaria la procedura PREGEO per la modifica della mappa dei terreni, occorre aggiungere circa 70,00 euro oltre ai diritti di segreteria;
- onorario del tecnico: la parcella del professionista varia in base alla complessità del rilievo. Per la variazione di una pertinenza semplice (es. divisione di una cantina) il costo oscilla solitamente tra 400 e 800 euro. Per una nuova costruzione esterna con rilievo topografico (es. box auto in giardino con Pregeo), l'onorario varia generalmente tra 800 e 1.500 euro.
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