Costruire in aderenza al muro di confine, quando si può fare?

Quando si decide di ampliare il proprio immobile, o di erigere un nuovo edificio, possono emergere dubbi rispetto alle distanze dalle proprietà limitrofe. Ad esempio, è possibile costruire in aderenza al muro di confine? In questo specifico caso, il muro che verrà realizzato sarà a ridosso della parete altrui già presente, ma non la utilizza come sostegno: in altre parole, la nuova costruzione non si appoggia o scarica il peso su quella esistente. Le normative vigenti permettono di edificare muri in aderenza, purché si rispettino gli strumenti urbanistici comunali e le norme sulla sicurezza delle costruzioni.

Cosa si intende per muro di confine in aderenza

Innanzitutto, è necessario comprendere cosa si intenda per muro di confine in aderenza. In linea generale, si tratta dell’edificazione di una parete - ad esempio, perché si costruisce un nuovo fabbricato oppure se ne amplia uno già esistente - accanto a una costruzione già presente sul fondo confinante.

In questa particolare configurazione, le pareti di entrambi i fabbricati si toccano lungo la linea di confine, senza tuttavia fondersi in un’unica struttura. Di conseguenza, il nuovo muro che viene eretto:

• si sviluppa a stretto contatto con il prospetto del fabbricato confinante già esistente, senza creare, di solito, un'intercapedine autonoma tra i due edifici, fatte salve le minime tolleranze per irregolarità costruttive;
• mantiene una propria autonomia dal punto di vista statico e funzionale, senza scaricare pesi sull’altra parete;
• non determina una comunione forzosa della parete divisoria perché, sebbene la nuova costruzione sia attaccata alla confinante, rimane indipendente sul piano strutturale.

Che differenza c’è tra muro in aderenza e in appoggio

Non tutte le pareti che si trovano sulla linea di confine presentano le medesime caratteristiche. Per questa ragione, è necessario distinguere tra una costruzione in aderenza o in appoggio: sebbene possano sembrare visivamente simili, presentano fra di loro delle peculiarità molto diverse. In particolare:

• il muro in aderenza si limita a sfiorare o toccare la parete adiacente, ma si sorregge in modo completamente autonomo sulle proprie fondazioni e sui propri pilastri portanti, senza scaricare sull’altra alcuna tensione. Non si viene perciò a realizzare una comunione dell’opera, così come previsto dall’articolo 877 del Codice Civile;
• il muro in appoggio utilizza, invece, il manufatto preesistente come elemento della nuova costruzione. In questo caso non si è più nell'ipotesi di semplice aderenza prevista dall'articolo 877 del Codice Civile, mentre possono trovare applicazione le regole sulla comunione forzosa del muro, ai sensi dell'articolo 874 del Codice Civile.

È possibile costruire sul muro di confine in aderenza

Uno dei dubbi più comuni, fra coloro che desiderano realizzare un nuovo fabbricato, è relativo all’effettiva possibilità di costruire in aderenza sul muro di confine. Si tratta di una possibilità garantita dalla normativa in vigore, in particolare dall’articolo 877 del Codice Civile, seppur con alcune precise limitazioni. 

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Innanzitutto, si applica la logica giuridica del “principio di prevenzione”: la regola secondo cui chi edifica per primo determina le opzioni di distanza per il vicino, consentendo a chi costruisce successivamente di avanzare fino al confine per aderire al muro preesistente. 

Dopodiché, è necessario il rispetto di alcune precise condizioni:

• l’osservanza delle norme edilizie, strutturali e antisismiche applicabili all’intervento;
• le eventuali limitazioni o divieti imposti dal regolamento comunale.

In merito a quest’ultimo punto, le norme locali potrebbero comunque imporre delle distanze minime tra costruzioni, rendendo di fatto impossibile l’applicazione del principio di prevenzione e la realizzazione di una parete in aderenza.

Quale normativa regola la costruzione di muri in aderenza

Ma dal punto di vista normativo, come viene disciplinata la costruzione di simili pareti? I principali riferimenti sono contenuti nelle norme sulle costruzioni in aderenza del Codice Civile, allo scopo di assicurare uno sviluppo armonico dei centri urbani, prevenendo la formazione di spazi pericolosi fra immobili diversi. Tra le disposizioni più essenziali, è utile citare:

• l’articolo 877 del Codice Civile, che stabilisce che chiunque può innalzare un immobile in aderenza con una parete già esistente sul confine, senza obbligo di comunione e conservando l’indipendenza del fabbricato;
• l’articolo 873 del Codice Civile, che prevede come regola generale una distanza minima di tre metri tra costruzioni su fondi finitimi, precisando che tale limite non si applica quando gli edifici sono uniti o aderenti.

A questi si aggiungono i regolamenti comunali urbanistici che, come già visto, hanno il potere di fissare limitazioni più severe o divieti, disciplinando precise distanze fra edifici su fondi confinanti.

Quali sono le normative che regolano le intercapedini tra costruzioni in aderenza

Affinché una costruzione avvenga in aderenza, è necessario che siano assenti fessure pericolose fra i rispettivi muri perimetrali. Ma come si procede, di conseguenza, nella gestione di eventuali intercapedini tra costruzioni in aderenza?

A livello normativo, la disciplina viene ricavata dall’articolo 873 del Codice Civile, in combinato con le regole sulla contiguità dei fabbricati. Di conseguenza:

• se il prospetto confinante presenta irregolarità, decorazioni, lievi rientranze e via dicendo, chi avvia i lavori in un secondo momento dovrà apportare soluzioni tecniche - ad esempio, la sagomatura o l’inserimento di materiale riempitivo - per chiudere eventuali vuoti residui;
• in presenza di spazi vuoti non sanabili che compromettono la salubrità o la continuità, il requisito base dell'aderenza viene meno, esponendo l'opera a contestazioni sulla regolarità edilizia.

È però bene specificare che alcune sentenze sulle costruzioni in aderenza, come la 26042/2024 della Corte di Cassazione, hanno confermato la possibilità di tollerare piccolissime intercapedini, se scaturiscono da anomalie costruttive e risultino, all’atto pratico, facilmente colmabili, purché non generino spinte strutturali sul fabbricato vicino.

Qual è l’altezza massima consentita per le costruzioni in aderenza

Un’altra questione importante è relativa all’altezza massima che il muro in aderenza può raggiungere. Sebbene nella maggioranza dei casi si tenda a mantenere le stesse altezze del fabbricato limitrofo, l’impianto normativo non impone di ricalcare la conformazione o la linea del tetto del palazzo preesistente.

In linea generale, l’altezza di una costruzione in aderenza è definita:

• dai vincoli del piano regolatore e di altre norme comunali, partendo dal principio che chi costruisce in aderenza non ha l’obbligo di fermarsi al colmo o alla gronda dell’edificio esistente;
• dal rispetto delle distanze di legge, se la porzione che emerge e sovrasta la casa confinante si fronteggia con pareti finestrate. In questo caso, possono imporsi distanze minime, come i 10 metri tra pareti con finestre ed edifici antistanti, secondo quanto previsto dal D.M. 1444/1968.

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È inoltre utile sapere che l’articolo 877 del Codice Civile non esclude la costruzione in aderenza in sopraelevazione, sempre rispettando il principio dell’allineamento dei muri, dell’autonomia strutturale della parete e le regole di affaccio sui fondi altrui.

È possibile costruire in aderenza senza il consenso del vicino?

In virtù dell’autonomia strutturale prevista dall’articolo 877 del Codice Civile, è più che lecito domandarsi se serva l’autorizzazione del vicino per costruire in aderenza. In linea generale, non è necessario ottenere il via libera dal proprietario del fondo confinante, che peraltro ha già provveduto a edificare sulla linea di confine. Entrando maggiormente nel dettaglio:

• la facoltà di costruire in aderenza è una prerogativa potestativa, perché la validità dell’aderenza sussiste a prescindere dal parere altrui;
• l’ottenimento dei titoli abilitativi comunali, come la SCIA o il permesso a costruire, non è pertanto subordinato al parere del vicino, ma si basa unicamente sulla correttezza del progetto, secondo le planimetrie locali.

Poiché non vi è comunione, non vi è obbligo di indennizzare economicamente il vicino per l’eventuale perdita di visibilità o per la stretta vicinanza degli immobili, a meno che i lavori non determinino danni materiali.

Quando il consenso del vicino si rende necessario

Ma in quali casi, allora, è necessario vagliare il parere del vicino? Nella maggior parte delle situazioni, quando la parete che si andrà a realizzare non può essere considerata in aderenza o, ancora, presenta caratteristiche particolari.

Ad esempio, se la parete è in appoggio, l’articolo 874 del Codice Civile impone che ne venga richiesta la comunione al proprietario confinante, versando i dovuti corrispettivi. Una costruzione in appoggio senza il consenso del vicino è illegale e, oltre a essere considerata un abuso, può dar luogo a richieste di risarcimento.

Infine, quando il proprietario limitrofo ha innalzato il proprio immobile non esattamente sul confine, ma a una distanza inferiore a un metro e mezzo, l’articolo 875 del Codice Civile impone di interpellare il vicino, dandogli quindici giorni di tempo per manifestare la scelta di estendere il proprio muro fino al confine o di demolirlo, procedendo poi all'intervento entro i successivi sei mesi.