Distanza minima tra costruzioni da 3 a 10 metri: regole ed eccezioni

La distanza tra costruzioni rappresenta un elemento fondamentale nel campo dell’edilizia. La mancata osservanza o la possibilità di commettere errori nel calcolo di detto spazio può comportare la violazione delle norme che regolano i rapporti tra proprietari di edifici e manufatti vicini. Pertanto, la parte lesa può richiedere la rimozione dell’opera considerata abusiva o il risarcimento del danno. 

Ecco, dunque, quali sono le regole generali del Codice civile e quelle specifiche dettate dal decreto ministeriale 1444 del 1968, nonché dai regolamenti comunali che stabiliscono quale deve essere la distanza minima tra le costruzioni. 

Quali sono le distanze legali per le costruzioni

La distanza minima dal confine di proprietà tra edifici è di 3 metri, secondo il Codice Civile. Infatti, l’articolo 873 stabilisce che "le costruzioni su fondi finitimi, se non sono unite o aderenti, devono essere tenute a distanza non minore di tre metri". 

Tuttavia, come stabilisce lo stesso articolo, questo minimo può essere aumentato dai regolamenti locali e dai piani urbanistici comunali, che possono stabilire distanze maggiori (per esempio, di 5 metri dal confine, equivalenti a 10 metri tra le costruzioni). Altre normative specifiche, come il decreto ministeriale 1444/1968, stabiliscono inoltre una distanza minima di 10 metri tra le pareti finestrate di edifici antistanti al fine di garantire salubrità e igiene.

È bene precisare che le distanze non riguardano le costruzioni di edifici in senso stretto, ma comprendono tutte le strutture caratterizzate da stabilità, solidità e immobilizzazione al suolo. 

In tal senso, anche le ristrutturazioni che comportino delle modifiche significative rientrano nel termine "costruzione" e devono, pertanto, essere eseguite nel rispetto della distanza minima ai sensi del Codice civile e delle altre norme. 

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La distanza minima tra edifici con pareti finestrate

Uno spazio differente è disposto dalle norme sulla distanza minima che deve essere rispettata tra edifici con almeno una parete finestrata. In questa situazione, l’articolo 9 del D.M. 1444/1968 impone una distanza tra gli edifici di almeno 10 metri, al fine di garantire aria e luce anche alle case vicine e per non incorrere in problemi di privacy in condominio. 

Questa norma si applica a tutto il territorio, a eccezione dei centri storici il cui contesto immobiliare è spesso caratterizzato da case molto vicine e nell’ambito del quale i comuni pongono deroghe rispetto alle distanze generali per il recupero e il risanamento. 

Chi deve rispettare le distanze tra gli edifici

Se si parla di distanza tra pareti finestrate di uno stesso edificio occorre far riferimento ad altre norme che tutelano la veduta, le luci, il decoro, la stabilità e, infine, ciò che viene definito nel regolamento del condominio. A tal proposito, se il proprietario di un’abitazione vuole costruire una veranda su un terrazzo, deve considerare: 

• il rispetto delle distanze ai sensi delle norme comunali;
• la compatibilità con l’aspetto del fabbricato;
• i diritti degli altri proprietari di unità abitative all’interno del condominio. 

In taluni casi, prima di iniziare i lavori, occorre ottenere anche l’approvazione dell’assemblea condominiale, in particolare se, a seguito dell’intervento, l’aspetto esterno dell’edificio dovesse risultare modificato, così come le parti comuni. 

Distanza unità esterna di un condizionatore in condominio

In un condominio, la disciplina sulle distanze tra costruzioni può essere oggetto di disputa anche quando si tratti di installazioni sulle parti comuni dell’edificio, quale può essere quella dell’unità esterna di un condizionatore sulla facciata. 

In una disputa di questo tipo, non è solo utile verificare cosa dicono gli articoli 905 e 907 del Codice civile in merito alle distanze per la tutela della salute e del diritto di veduta, ma occorre fare riferimento anche all’articolo 1102 che prevede al singolo condòmino di poter utilizzare la cosa comune purché non danneggi il diritto degli altri di farne uso. 

In questa direzione va la sentenza numero 6804 del 2025 del Tribunale di Napoli che ha riconosciuto, in una disputa riguardante l’unità esterna di un condizionatore, che pur trattandosi di una installazione equiparabile a una "costruzione", la stessa sia stata fatta su una parte comune del condominio (la facciata) e non su una proprietà esclusiva. 

Pertanto, se l’installazione rispetta il diritto degli altri condòmini di utilizzare la cosa comune e non arreca danni documentati quali rumore e calore intollerabili, non si applicano le norme riguardanti le distanze degli edifici sul fondo esclusivo. 

Qual è la distanza dal confine per costruire

Rispettare le norme sulla distanza minima tra costruzioni è una responsabilità che deve essere seguita principalmente da chi costruisce dopo. Ciò significa che il primo edificatore è libero di scegliere la posizione più conveniente rispetto al confine che divide la proprietà, vincolando chi arrivi dopo a costruire. 

Quest’ultimo, dunque, può decidere se posizionare il proprio fabbricato sulla linea di confine, costruendo in appoggio o in aderenza, oppure distaccarsene, arretrando la propria costruzione in modo da rispettare la distanza minima. Pertanto, il primo che edifichi su un fondo confinante o continuo può costruire: 

• direttamente sul confine, vincolando il vicino arrivato secondo al rispetto della distanza legale o di fabbricare in aderenza;
• alla metà della distanza legale dal confine;
• a una distanza inferiore, dando al vicino la possibilità di edificare in aderenza. Quest’ultima situazione si verifica solo se il proprietario preferisce non demolire la sua costruzione o espandersi fino al confine. 

In casi come questi, tuttavia, il Codice civile agli articoli 874, 875 e 877 stabilisce i casi in cui il proprietario del terreno confinante non sia costretto ad arretrare la propria edificazione, rispettando le norme stabilite. Si entra, pertanto, nell’area della comunione forzosa e delle costruzioni in aderenza. 

Comunione forzosa di un muro

In particolare, l’articolo 874 del Codice civile stabilisce che "il proprietario di un fondo contiguo al muro altrui può chiederne la comunione, per tutta l'altezza o per parte di essa, purché lo faccia per tutta l'estensione della sua proprietà". Al fine dell’ottenimento della comunione, inoltre, chi la richiede deve:

• pagare la metà del valore del muro o della parte di muro resa comune;
• pagare la metà del valore del suolo su cui il muro è costruito;
• eseguire le opere che occorrono per non danneggiare il vicino. 

Estensione del muro o costruzione in aderenza 

Se, invece, la distanza tra il muro e il confine non arriva a un metro e mezzo, l’attore può richiedere la comunione forzosa del muro anche se non sia direttamente sul confine ai sensi dell’articolo 875 del Codice civile. In questo scenario, è a carico del richiedente anche il pagamento del valore del terreno occupato dalla nuova costruzione, oltre al valore della metà del muro. 

Si evita il pagamento nel solo caso in cui il proprietario del fondo preferisca estendere il muro o procedere alla sua demolizione. Pertanto, il vicino deve comunicare la propria decisione nel termine di 15 giorni e completare la costruzione della restante parte del muro o la sua definitiva demolizione entro 6 mesi dal giorno della risposta. 

Infine, in alternativa il costruttore può scegliere l’opzione di edificare direttamente in aderenza al confine secondo quanto prevede l’articolo 877 del Codice civile, senza richiedere la comunione del muro di confine purché la sua fabbrica non appoggi a quella preesistente. Questa norma si applica, inoltre, anche al caso previsto dall’articolo 875 del Codice civile nel quale il costruttore ha l’onere di pagare il solo valore del suolo. 

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Deroghe delle distanze tra fabbricati

I casi descritti in precedenza introducono direttamente alle deroghe sulle distanze minime tra fabbricati presenti nell’ordinamento giuridico italiano. A tal proposito, l’articolo 879 del Codice civile stabilisce quali siano gli edifici non soggetti all’obbligo delle distanze o alla comunione forzosa tra quelli:  

• che appartengono al demanio pubblico e sono soggetti allo stesso regime;
• riconosciuti di interesse storico, archeologico o artistico;
• che si fanno in confine con le piazze e le vie pubbliche per i quali non si applicano le norme sulle distanze, ma si devono osservare le leggi e i regolamenti che le riguardino. 

A quanti metri dalla strada si può costruire

Le norme stabiliscono anche come si calcola la distanza minima tra gli edifici e le strade. Il calcolo dipende dall’ampiezza della carreggiata. Infatti: 

• per strade di larghezza compresa tra 7 e 15 metri, la costruzione deve distare almeno 7,5 metri per lato;
• per strade di larghezza superiore a 15 metri, non meno di 10 metri per lato;
• per strade di larghezza inferiore a 7 metri, non una distanza inferiore a 5 metri.

Non si può ignorare nemmeno il fattore dell’indice di visuale libera, ovvero del rapporto tra le distanze dal confine di proprietà o dai confini stradali dei singoli fronti dell’edificio e l’altezza dei fronti stessi. Il fattore è di particolare rilevanza se le intenzioni sono quelle di costruire al confine. 

Altre distanze minime da considerare

Oltre alla distanza minima tra due costruzioni, è necessario far riferimento anche agli altri intervalli trattati dal Codice civile. L’articolo 892 prevede, per esempio, che la distanza dal confine di una recinzione sia, di regola, pari ad almeno 50 centimetri, ma possa essere portata fino a 3 metri dalle norme locali se l’altezza della recinzione superi il metro e mezzo.

L’articolo 889 stabilisce, invece, che chi voglia aprire pozzi, cisterne, fosse di latrina o di concime presso il confine, anche se su questo si trovi un muro divisorio, deve osservare una distanza di non meno di due metri da calcolare tra il confine e il punto più vicino del perimetro interno di dette opere. 

Per quanto riguarda, invece, i tubi d’acqua pura o grigia o quelli per il gas e simili, la distanza dal confine deve essere di almeno un metro.