Distanza fra gli edifici: quanti metri servono fra le costruzioni

Qual è la distanza fra edifici che deve essere rispettata, quando si costruiscono nuovi immobili su terreni confinanti? È un dubbio che certamente sorge fra chi, acquistato un terreno, si appresta a edificare una nuova costruzione, non solo a uso abitativo. Quali sono le prescrizioni di legge in merito?

Di norma, è necessario rispettare almeno 3 metri di distanza per l’edificazione di fabbricati su terreni confinanti o contigui, così come prevede l’articolo 873 del Codice Civile. Vi possono però essere delle eccezioni di legge, a seconda delle caratteristiche dell’edificio, così come limiti più rigidi definiti a livello locale. Per questa ragione, prima di procedere alla costruzione è utile informarsi presso gli uffici preposti del proprio Comune di residenza.

Quale distanza bisogna mantenere fra gli edifici

Come facile intuire, quando ci si appresta a costruire un nuovo fabbricato è necessario rispettare alcune prescrizioni di legge, relative anche alla distanza con altre costruzioni presenti sui terreni confinanti con il proprio.

Innanzitutto, è indispensabile sottolineare che le distanze stabilite per legge valgono per qualsiasi tipo di costruzione, non solo per edifici a uso abitativo. Qualsiasi fabbricato che ha le caratteristiche di stabilità e permanenza nel tempo - ad esempio un magazzino o, ancora, un box auto - deve rispettare quanto previsto dalla legge. Ma a quanto ammontano le distanze e, soprattutto, come si calcolano?

La distanza di base fra gli edifici

La prima norma che disciplina la distanza fra gli edifici è l’articolo 873 del Codice Civile, che per le costruzioni su fondi finitimi - ovvero confinanti - impone:

• non meno di tre metri di distanza;
• fatta eccezione per le costruzioni unite o aderenti.

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La logica alla base di questa norma è la necessità di evitare pericolose intercapedini, che potrebbero rappresentare un pericolo per le persone o, ancora, limitate il passaggio di luce e aria, determinando così un’area poco salubre.

Per la stessa ragione, la legge ammette la costruzione di edifici uniti o aderenti - si pensi alle villette a schiera o, ancora, ai palazzi in contesti urbani - poiché anche in questo caso non vengono a formarsi spazi angusti o pericolosi.

Sono però ammesse delle eccezioni se stabilite da regolamenti locali, quindi a livello comunale, o in presenza di piccole sporgenze. In questo caso, si parla più propriamente di modesti elementi decorativi - ad esempio, i cornicioni - che possono rimanere a distanze anche minori ai tre metri previsti dalla normativa.

Distanze fra gli edifici maggiori ai tre metri

Come già accennato, la distanza minima di tre metri rappresenta la base prevista per legge. Tuttavia, in alcuni casi può essere imposta una metratura maggiore. In particolare:

• in presenza di deroghe approvate a livello locale;
• in presenza di edifici con pareti finestrate.

La distanza di 5 metri fra gli edifici

Nonostante il Codice Civile imponga una distanza minima di tre metri fra gli edifici, nella realtà vengono spesso imposti i 5 metri minimi. Per quale ragione? Come specificato, vi sono diverse situazioni che possono andare in deroga a quanto prescritto dalla legge:

• è ormai prassi di gran parte dei regolamenti comunali di imporre una distanza minima di 5 metri;
• spesso le distanze sono definite dalle proprietà confinanti, ovvero da chi ha edificato per primo. Chi ha costruito in precedenza, ha la possibilità di imporre le distanze a chi edifica in un momento successivo e, per la gran parte degli strumenti di pianificazione urbanistica, in questi casi viene richiesta una distanza minima proprio di 5 metri.

Qual è la distanza minima da rispettare tra fabbricati con pareti finestrate

Per effetto dell’articolo 9 del DM 1444/1968, sono previste distanze maggiori in presenza di fabbricati con pareti finestrate. Infatti, in questo caso sarà necessario rispettare i 10 metri di distanza.

È però necessario precisare che la norma si applica:

• per gli edifici di nuova costruzione;
• per quelli già esistenti, se soggetti a demolizione e ricostruzione;
• in caso di ampliamenti, addizioni volumetriche e sopraelevazioni.

Distanza minima tra edifici in zona sismica

Se il fabbricato che si intende costruire si trova all’interno di una zona sismica, oltre alle prescrizioni previste dall’articolo 873 del Codice Civile, o dai regolamenti locali, è anche necessario prendere in considerazione anche le norme antisismiche contenute sempre nel DM 1444/1968, con i relativi aggiornamenti del 1981. A confermarlo è una sentenza della Corte di Cassazione 9318, del 17 marzo 2029.

Anche in questo caso bisognerà quindi rispettare una distanza minima tra edifici di 10 metri, non solo in presenza di pareti finestrate.

Comunione forzosa del muro sul confine e parete in aderenza

In alcune situazioni, non è però possibile mantenere le distanze minime previste per legge, ad esempio per la preesistenza di un fabbricato sulla linea di confine, costruito prima dell’approvazione delle norme contenute nel Codice Civile e nei vari regolamenti locali. Come ci si comporta, in questi casi?

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È sempre il Codice Civile a spiegarlo, con una serie di articoli relativi alla comunione forzosa, ovvero a quelle situazioni in cui il proprietario del terreno confinante non deve rispettare le distanze per la costruzione che sta realizzando. In particolare:

• se il muro del vicino è sulla linea di confine, l’articolo 874 del Codice Civile offre la possibilità di richiedere la comunione forzosa, purché vi sia un titolo idoneo, venga offerta al proprietario del fabbricato già esistente un indennizzo e, fatto non meno importante, i regolamenti comunali permettano l’edificazione in aderenza;
• se il muro del vicino si trova a meno di un metro e mezzo dalla linea di confine, l’articolo 875 del Codice Civile permette sempre di approfittare della comunione del muro, anche se non perfettamente sulla linea dello stesso confine. Questa opzione è possibile chiedendo il parere del vicino, il quale dovrà decidere se condividere il muro o procedere al suo abbattimento. Quest’ultimo ha diritto a un’indennità sia per la parete che per la parte di terreno confinante usufruita;
• sulla linea del confine, infine, è possibile anche approfittare della costruzione in aderenza, come previsto dall’articolo 877 del Codice Civile, purché il fabbricato in edificazione non si appoggi a quello già esistente.

Come calcolare la distanza fra gli edifici

Ma come calcolare la distanza fra gli edifici, quali sono i riferimenti da prendere in considerazione per rispettare le prescrizioni del Codice Civile o dei regolamenti locali?

È una sentenza della Corte di Cassazione, la 10580 del 2019, a stabilirlo:

• la misurazione è lineare ed è almeno pari al minimo distacco delle facciate della costruzione da quelle dei fabbricati antistanti;
• la misurazione non può essere invece radiale.

La misurazione delle distanze rispetto alle strade

Infine, se tra i fabbricati già esistenti e quelli in costruzione sono presenti delle strade, per capire a che distanza costruire è necessario considerare la larghezza della strada e aggiungere:

• se sotto i 7 metri, aggiungere 5 metri per lato;
• tra i 7 e i 15 metri, aggiungere 7.50 metri per lato;
• se superiore ai 15 metri, aggiungere 10 metri per lato.

Come facile intuire, la questione è abbastanza complessa e richiedere l’aiuto di un professionista per la corretta misurazione. In caso vi fossero controversie con i vicini, come ad esempio un proprietario che non vuole rispettare le distanze previste per legge, il consiglio è invece quello di affidarsi a un legale.