Quando si possono non pagare le spese condominiali, i casi principali

La vita all’interno di uno stabile condiviso comporta una lunga serie di adempimenti economici, indispensabili per la tutela e la manutenzione delle parti comuni. Ma quando si possono non pagare le spese condominiali? Sebbene partecipare ai costi del condominio sia un dovere di tutti i proprietari, vi sono specifici casi che prevedono esoneri o eccezioni. Conoscerli permette agli stessi condomini di evitare pretese non dovute, difendendosi da richieste di pagamento del tutto irregolari.

Quali norme regolano le spese condominiali

Il riferimento principale relativo alle spese condominiali è l’articolo 1123 del Codice Civile, che introduce un criterio di proporzionalità per la ripartizione dei costi del condominio. Infatti, in base a questa norma:

• tutti i condomini sono chiamati a partecipare alle spese di conservazione e tutela delle parti comuni;
• la somma deve essere suddivisa in base ai millesimi di proprietà detenuti dal singolo condomino.

Vi possono però essere degli schemi di ripartizione diversi, normalmente per esigenze specifiche dello stabile. Ad esempio:

• l’articolo 1121 del Codice Civile permette invece ai condomini dissenzienti di sottrarsi al contributo per innovazioni voluttuarie, se suscettibili di utilizzo separato;
• l’articolo 1124 del Codice Civile disciplina la suddivisione dei costi per la manutenzione e la sostituzione di scale e ascensori, prevedendo un calcolo per metà in base ai millesimi e per l’altra metà a seconda dell’altezza del piano;
• gli articoli 1125 e 1126 del Codice Civile regolano invece ripartizioni specifiche per soffitti, solai e lastrici solari a uso esclusivo.

È inoltre bene sapere che eventuali tabelle contrattuali, o convenzioni raggiunte con voto unanime, possono derogare ai criteri legali nei rapporti interni fra i proprietari.

Quando posso rifiutarmi di pagare le spese condominiali

La partecipazione ai costi del condominio, quando regolarmente definiti secondo le principali disposizioni normative, rappresenta un obbligo per ogni proprietario. Eppure, poiché spesso le cifre da conferire sono importanti, sorge un lecito dubbio in molti condomini: si possono non pagare le spese condominiali?

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In alcune situazioni, come in presenza di irregolarità contabili o delibere non valide, il singolo condomino può evitare il pagamento delle spese. I casi più comuni riguardano:

• l’assenza di una delibera assembleare valida, che approvi preventivamente o consuntivamente i relativi importi economici;
• la presenza di interventi voluttuari o di lusso, per i quali i condomini dissenzienti possono richiedere l’esonero, purché si tratti di beni o servizi soggetti a uso separabile;
• l’oggettiva impossibilità di fruire di un bene o servizio comune, per ragioni indipendenti dalla volontà del proprietario;
• il decorso del termine di prescrizione quinquennale per spese pregresse, che comporta l’estinzione del credito del condominio.

Spese condominiali: quando non è consentito sottrarsi al pagamento

Per contro, al di fuori delle specifiche eccezioni previste dalla normativa in vigore, nella maggior parte dei casi non è consentito evitare il pagamento delle spese condominiali. Infatti, l’articolo 1118 del Codice Civile vieta esplicitamente al condomino di sottrarsi dai contributi per la conservazione delle parti comuni, anche qualora rinunci al suo utilizzo.

In questo senso, bisogna considerare che alcune frequenti situazioni non sono sufficienti a garantire un esonero dal pagamento. In particolare:

• la mera assenza del proprietario o un’unità abitativa non utilizzata comportano comunque il pagamento delle spese;
• in caso di contestazioni, non è possibile sospendere arbitrariamente il pagamento, senza aver prima impugnato la delibera di approvazione, nei termini stabiliti dall’articolo 1137 del Codice Civile.

È bene anche specificare che i singoli proprietari non hanno facoltà di modificare arbitrariamente l’importo deliberato: ad esempio, se vengono approvate spese condominiali da 300 euro al mese, il condomino non potrà versarne solo 150, adducendo le più svariate motivazioni. In caso di problemi economici, si può contattare l’amministratore per valutare la possibilità di una rateazione.

Bisogna pagare spese non ancora approvate?

Entrando maggiormente nelle singole casistiche, un dubbio diffuso riguarda l’eventuale obbligo di pagare spese non ancora approvate. In linea generale, se non esiste una delibera assembleare che approva formalmente il bilancio preventivo o il rendiconto consuntivo, il pagamento delle relative somme non è dovuto dal condomino.

In particolare, è utile sapere che:

• eventuali richieste di pagamento avanzate dall’amministratore per interventi urgenti, che può disporre in autonomia ai sensi dell’articolo 1135 del Codice Civile, non sono vincolanti prima che l’amministratore stesso abbia riferito all’assemblea;
• i singoli proprietari non sono tenuti a versare acconti arbitrari o somme stimate, se non autorizzate dall’assemblea.

In ogni caso, la delibera di approvazione deve riportare chiaramente i criteri di ripartizione e le quote spettanti, altrimenti il condomino può rifiutare il saldo.

Cosa succede in caso di innovazioni voluttuarie o di lusso

Altra situazione comune è quella dell’approvazione di innovazioni voluttuarie o di lusso, ovvero opere di trasformazione o migliorie che non sono necessarie alla tutela, alla stabilità o alla sicurezza dell’edificio. L’articolo 1121 del Codice Civile prevede che, in presenza di innovazioni gravose o voluttuarie, i condomini dissenzienti possono essere esonerati dai relativi contributi. È però necessario che:

• l’opera sia suscettibile di utilizzazione separata. Il classico esempio è quello della piscina condominiale, che permette di definire chi possa averne accesso;
• l’esonero non sia perenne, ma venga garantita la possibilità al condomino di subentrare successivamente nelle spese, se decide di avvalersi dell’opera o del servizio in un secondo momento. 

Quando l’uso separato non è invece possibile, l’innovazione può realizzarsi solo se la maggioranza che l’ha deliberata decide di sostenerne integralmente il costo.

Posso evitare le spese per mancato utilizzo di beni o servizi?

Spesso i condomini si chiedono se sia possibile evitare le spese per il mancato utilizzo di beni o servizi comuni. In linea generale, il semplice fatto di non usufruire di un servizio o di una parte comune non è sufficiente per escludere il pagamento. Devono, invece, sussistere anche altre condizioni:

• la mancata fruizione deve derivare da una condizione strutturale oppure oggettiva. Si pensi a un locale commerciale al piano terra, con accesso esclusivo, che non utilizza le scale e gli ascensori condominiali;
• la presenza di eventuali clausole contrattuali, previste dal costruttore e vincolanti per tutti gli acquirenti successivi, che definiscono specifici casi di esonero.

È necessario pagare spese ormai prescritte?

Altro dubbio diffuso riguarda l’eventuale necessità di corrispondere spese ormai prescritte. I termini di prescrizione variano a seconda della tipologia di costo:

• le spese ordinarie si prescrivono in cinque anni, dalla data di approvazione del resoconto consuntivo, ai sensi dell’articolo 2948 del Codice Civile;
• le spese straordinarie si prescrivono invece in 10 anni, trattandosi di contributi non periodici legati a interventi di rilevante entità, ai sensi dell’articolo 2946 del Codice Civile.

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Quando ormai prescritte, in assenza perciò di atti interruttivi, il condominio non può più esigerle: il credito si considera estinto.

Chi non paga le spese condominiali a cosa va incontro?

Ignorare i propri doveri contributivi può portare a serie conseguenze, alcune delle quali anche molto gravose. In presenza di spese condominiali non pagate, l’amministratore ha infatti il dovere di riscuotere i contributi, entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio, così come previsto dall’articolo 1129 del Codice Civile. Inoltre, è possibile:

• applicare interessi di mora, in base a quanto stabilito dalla normativa vigente o dal regolamento condominiale;
• sospendere l’utilizzo di servizi condominiali suscettibili di godimento separato, se la morosità si protrae per oltre sei mesi, in base all’articolo 63 delle Disposizioni di Attuazione del Codice Civile;
• avviare azioni legali del recupero del credito, che possono sfociare anche nel pignoramento dei beni del condomino moroso.

Cosa succede se non pago le spese condominiali

Ma, a livello pratico, cosa succede se un condomino decide arbitrariamente di non pagare spese condominiali straordinarie o ordinarie a suo carico? La procedura di recupero coattivo dei crediti condominiali segue un iter ben preciso che, in assenza di un accordo o di un pagamento spontaneo, può appunto portare all’aggressione giudiziaria del patrimonio del debitore.

Di norma, l’amministratore inoltra inizialmente una diffida formale o di messa in mora, tramite PEC o raccomandata con ricevuta del ritorno. In caso la richiesta di pagamento non fosse evasa, si procede:

• con il ricorso al giudice per l’emissione di un decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo, ai sensi dell’articolo 63 delle Disposizioni di Attuazione del Codice Civile;
• con l’esecuzione forzata e il pignoramento dei beni del debitore, che possono comprendere conti corrente, stipendi, nonché beni mobili e immobili.

È utile ricordare che, nei casi più gravi, si può giungere anche al pignoramento dell’abitazione, con conseguente vendita all'asta, per garantire al condominio il recupero dei suoi crediti.