Il ricovero a lungo termine di una persona anziana o disabile all'interno di una struttura assistenziale solleva qualche interrogativo di carattere tributario sulla casa di proprietà lasciata vuota. La disciplina vigente non prevede un'esenzione automatica a livello nazionale. Ai sensi della Legge 160/2019, spetta infatti ai singoli Comuni stabilire, tramite apposita delibera regolamentare, l'eventuale assimilazione dell'immobile ad abitazione principale.
La conservazione dell'agevolazione e la prevenzione degli accertamenti locali richiedono che l'alloggio non risulti affittato e che si presenti formale dichiarazione. Tali passaggi definiscono il legame giuridico tra la residenza nella RSA e l'IMU.
- Chi è in casa di riposo deve pagare l'IMU?
- Residenza in RSA e IMU: cosa prevede la normativa
- Quali sono i requisiti per l'esenzione IMU
- Quando si va in casa di riposo occorre cambiare residenza?
- Quando prendere la residenza per non pagare l'IMU
- Se un anziano va in casa di riposo perde il diritto di abitazione?
- Chi ha la residenza in una casa di riposo deve pagare la Tari
- Come richiedere l'esenzione IMU per il ricovero in RSA
- Quali sono i documenti necessari
Chi è in casa di riposo deve pagare l'IMU?
L'ordinamento italiano non prevede un'esenzione automatica e generalizzata su tutto il territorio nazionale. Il pagamento o l'esonero dall'IMU per l'anziano che si trasferisca stabilmente in una struttura sanitaria assistenziale dipende, in prima battuta, dalle scelte amministrative operate dal singolo Comune in cui sia situato l'immobile.
La norma di riferimento dell'attuale ordinamento tributario locale è la Legge 27 dicembre 2019 n. 160 che, all'articolo 1, commi da 738 a 783, ha riformato l'Imposta Municipale Propria. In linea generale, l'IMU non si applica sull'abitazione principale del contribuente, a condizione che questa non rientri nelle categorie catastali di lusso (A/1 abitazioni signorili; A/8 ville; A/9 castelli e palazzi storici).
Ho la residenza in una casa di riposo e l'abitazione principale, devo pagare l'IMU?
Tuttavia, per legge, l'abitazione principale è unicamente l'unità immobiliare nella quale il possessore e i componenti del suo nucleo familiare dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente. Nel momento in cui l'anziano lascia la propria casa per entrare stabilmente in istituto, la dimora abituale cessa di sussistere presso quell'indirizzo.
In assenza di specifiche previsioni normative di favore, l'immobile viene qualificato come fabbricato a disposizione (comunemente definito "seconda casa") con l'applicazione dell'aliquota ordinaria deliberata dal Comune che può oscillare tra lo 0,86% e l'1,06% del valore catastale rivalutato, arrivando in alcuni municipi fino all'1,14%.
Residenza in RSA e IMU: cosa prevede la normativa
Per comprendere come opera l'esenzione IMU legata al ricovero in RSA e verificare se un contribuente ne abbia diritto, occorre partire dalla citata legge 160/2019 e dalle circolari interministeriali emanate dal Dipartimento delle Finanze del Ministero dell'Economia e delle Finanze (MEF), tra cui la Circolare n. 3/DF del 18 maggio 2012. L'articolo 1, comma 741, lettera c), numero 6) stabilisce che i singoli Comuni hanno la facoltà di equiparare all'abitazione principale:
"l'unità immobiliare posseduta da anziani o disabili che acquisiscono la residenza in istituti di ricovero o sanitari a seguito di ricovero permanente, a condizione che la stessa non risulti locata".
Tale beneficio, dunque, non scatta in modo automatico ma è subordinato all'adozione di un'esplicita delibera comunale IMU per i residenti nelle RSA all'interno del regolamento locale. Qualora l'amministrazione locale non abbia deliberato tale clausola di salvaguardia, l'immobile perde la qualifica di dimora abituale. Il tributo, pertanto, deve essere pagato per intero applicando le aliquote vigenti per le seconde case.
Quali sono i requisiti per l'esenzione IMU
Laddove il Comune abbia recepito nel proprio regolamento la facoltà di assimilazione, l'accesso al beneficio fiscale è subordinato alla presenza congiunta di tre vincoli stabiliti dalla legge 160/2019:
- Il ricovero permanente: l'ingresso nella struttura socio-sanitaria deve avere carattere definitivo e a tempo indeterminato, escludendo ricoveri stagionali e degenze riabilitative a termine. Lo stato di ricovero permanente deve risultare da certificazione medica e coincidere con il trasferimento della residenza anagrafica presso l'istituto;
- la mancata locazione dell'immobile che deve rimanere a disposizione dell'anziano. La stipula di qualsiasi contratto d'affitto a terzi - anche parziale, concordato o transitorio - determina l'immediata decadenza dall'esenzione e il ripristino dell'IMU;
- l'esclusione delle categorie catastali di lusso (A/1, A/8 e A/9) e il limite dell'agevolazione a una sola unità immobiliare comprensiva di pertinenze (C/2 magazzini, cantine e soffitte; C/6 box auto, autorimesse e scuderie; C/7 posto auto sotto tettoia).
Lo schema seguente sintetizza i principali casi pratici con il relativo trattamento IMU per evitare contestazioni da parte del Fisco.
| Condizione dell'immobile posseduto | Residenza anagrafica del proprietario | Delibera di assimilazione comunale | Esito fiscale IMU |
|---|---|---|---|
| Vuoto e a disposizione | Trasferita presso la RSA | Presente e in vigore | Esente (escluse categorie di lusso) |
| Vuoto e a disposizione | Trasferita presso la RSA | Assente o non approvata | Soggetto ad aliquota ordinaria |
| Regolarmente locato a terzi | Trasferita presso la RSA | Presente (irrilevante per legge) | Soggetto ad aliquota ordinaria |
| Concesso in comodato d'uso a familiare | Trasferita presso la RSA | Presente | Esente (Il MEF vieta ai Comuni di escludere l'agevolazioni per occupati a titolo gratuito) |
| Vuoto e a disposizione | Mantenuta nell'immobile | Presente e in vigore | Esente (trattamento ordinario prima casa) |
Quando si va in casa di riposo occorre cambiare residenza?
Quando il ricovero nell'istituto sanitario assistenziale ha carattere definitivo o a tempo indeterminato, il cambio di residenza in RSA è obbligatorio per legge e deve essere formalizzato tramite dichiarazione all'Ufficio Anagrafe entro il termine perentorio di 20 giorni dal trasferimento, dando luogo all'iscrizione nella cosiddetta convivenza anagrafica (articolo 5, D.P.R. 223/1989).
Tale adempimento, attuabile direttamente dall'anziano, dal suo amministratore di sostegno o dal responsabile dell'istituto, costituisce l'atto giuridico imprescindibile per attestare lo stato di degenza permanente. Se la degenza è stabile, omettere il cambio anagrafico viola la legge e, di conseguenza, impedisce di accedere all'esenzione IMU che richiede espressamente l'acquisizione della residenza presso l'istituto di cura.
Quando prendere la residenza per non pagare l'IMU
La tempestività della variazione anagrafica è determinante per calcolare il tributo nell'anno del ricovero. L'Imposta Municipale Propria si determina su base mensile in proporzione ai mesi dell'anno durante i quali si sia protratto il possesso nello specifico status (art. 1, comma 761, Legge 160/2019). Il calcolo per i tributi locali segue la cosiddetta regola dei 15 giorni, applicata in queste modalità:
- il mese durante il quale la condizione di assimilazione si protrae per più della metà dei giorni di cui il mese stesso è composto (ad esempio 16 giorni su 31) viene calcolato per intero a favore dell'esenzione;
- se la domanda di trasferimento della residenza viene presentata entro il giorno 15 del mese (ad esempio, il 10 marzo), l'intero mese risulterà già coperto dall'esenzione come abitazione principale;
- se la richiesta viene protocollata dal giorno 16 del mese (ad esempio, il 20 marzo), per quel mese l'immobile sarà ancora soggetto a imposizione ordinaria e l'esonero scatterà dal 1° giorno del mese successivo (1° aprile).
La residenza nella casa di riposo è considerata abitazione principale nel 730
A differenza dell'IMU, per il quale l'esonero dipende dalla delibera del singolo ente locale, nel campo dell'IRPEF l'assimilazione si applica a livello statale. Ai sensi dell'articolo 10, comma 3-bis, del TUIR (D.P.R. 917/1986), l'immobile dell'anziano che trasferisce la residenza in una casa di riposo è considerato, a tutti gli effetti, abitazione principale per il Modello 730, purché non risulti locato.
Nel modello dichiarativo (730 o Modello Redditi PF), la compilazione del Quadro B (Redditi dei fabbricati) dipende dalle scelte locali. Se l'immobile gode dell'assimilazione, va indicato con il Codice 1 (Abitazione principale). Qualora l'esenzione IMU non sia prevista, l'immobile sconta l'imposta municipale come seconda casa e andrà indicato con il Codice 2 (Abitazione tenuta a disposizione); tuttavia, in virtù del principio di alternatività (effetto sostitutivo IMU-IRPEF ai sensi dell'articolo 8 del D.Lgs. 23/2011), non si pagherà comunque l'IRPEF sulla rendita catastale non locata. Il trasferimento dell'anziano incide, in modo specifico, anche sulle agevolazioni pregresse, ovvero:
- sugli interessi passivi sul mutuo prima casa (art. 15, comma 1, lett. b, TUIR) che restano detraibili al 19%, a condizione che l'alloggio rimanga sfitto e a disposizione;
- sulle detrazioni per ristrutturazione edilizia, ecobonus e sismabonus (art. 16-bis TUIR) che continuano a essere fruiti regolarmente in dichiarazione, poiché il diritto alla ripartizione decennale compete al proprietario che ha sostenuto le spese originarie al momento dell'esecuzione dei lavori.
Se un anziano va in casa di riposo perde il diritto di abitazione?
La preoccupazione che il ricovero permanente possa comportare la perdita dei diritti reali è infondata sul piano del diritto civile. Ai sensi dell'articolo 1022 c.c., il diritto di abitazione attribuisce la facoltà di abitare un immobile limitatamente ai bisogni propri e della propria famiglia (si pensi al diritto spettante al coniuge superstite ex art. 540 c.c.).
La giurisprudenza della Corte di Cassazione ha chiarito che l'anziano che va in casa di riposo non perde il diritto all'abitazione. Con indirizzo consolidato (ribadito, tra le altre, dall'ordinanza n. 25088 del 17 settembre 2021 e dalla sentenza n. 14438 del 9 giugno 2017), i giudici di legittimità hanno statuito che la cessazione temporanea o prolungata dell'uso concreto dell'alloggio per cause indipendenti dalla volontà del titolare - quali l'insorgenza di gravi patologie, l'infermità o la necessità di ricovero permanente in una struttura sociosanitaria - non configura una causa legale di estinzione del diritto reale.
Chi ha la residenza in una casa di riposo deve pagare la Tari
Oltre all'imposta patrimoniale, la cura dell'alloggio disabitato richiede di affrontare la TARI, la tassa sui rifiuti urbani disciplinata dalla legge 27 dicembre 2013, n. 147. Per ottenere l'esenzione totale dalla TARI, l'interessato o il suo rappresentante legale deve dimostrare l'oggettiva inidoneità dei locali alla produzione dei rifiuti, fornendo la prova della contestuale assenza di arredi in ogni singola stanza dell'appartamento e della chiusura dei contratti delle utenze domestiche (luce, gas e acqua).
Se l'abitazione rimane ammobiliata e con le utenze collegate, l'esenzione totale non compete. Tuttavia, i regolamenti comunali (art. 1, commi 659-660, Legge 147/2013) prevedono comunque importanti agevolazioni tariffarie, quali:
- il ricalcolo della quota variabile: con il cambio di residenza anagrafica il nucleo si azzera; la quota variabile viene ricalcolata parametrandola a un solo occupante;
- la riduzione per ricoverati in RSA: la maggioranza dei Comuni delibera sgravi consistenti (tra il 30% e il 60% dell'importo totale) per le unità immobiliari tenute a disposizione da anziani ricoverati permanentemente, previa presentazione dell'apposita dichiarazione TARI corredata da certificato medico della struttura.
Come richiedere l'esenzione IMU per il ricovero in RSA
L'accesso al beneficio dell'assimilazione ad abitazione principale non avviene in modo automatico, ma è il contribuente ad avere l'onere di formalizzare la richiesta tramite la dichiarazione IMU da presentare al Comune entro il 30 giugno dell'anno successivo a quello in cui si siano verificati i presupposti dell'agevolazione (ingresso definitivo in struttura e cambiamento anagrafico).
Quali sono i documenti necessari
La comunicazione conserva la sua efficacia per tutti gli anni a venire, a meno che non intervengano cambiamenti sostanziali come la locazione dell'immobile, il rientro a casa o il decesso del paziente. Il modello ministeriale richiede la spunta sul campo relativo all'assimilazione per il ricovero permanente, integrando la pratica con i seguenti documenti:
- un'attestazione della direzione della RSA che confermi l'avvenuto ricovero a carattere continuativo e permanente;
- un'autocertificazione (ai sensi del D.P.R. 445/2000) per attestare l'avvenuto cambio di residenza;
- una dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà in cui si assevera, sotto la propria responsabilità, che l'immobile non è locato a terzi ed è tenuto a disposizione;
- copia del decreto di nomina, nel caso in cui l'istanza sia curata e firmata dall'amministratore di sostegno.
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