Articolo di idealista/Data
Il rendimento del BTP decennale è al 4,6%, oltre un punto percentuale in più rispetto a inizio anno. Intanto sempre più famiglie faticano a trovare una casa in affitto e a pagarne il canone. Per capire se oggi conviene comprare casa per metterla a reddito, idealista/data ha simulato il business plan di chi sceglie questa strada. Lo ha fatto nelle “Magnifiche 8”, gli otto principali mercati italiani per popolazione e numero di annunci (i comuni di Bologna, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma e Torino), separatamente per il capoluogo e i comuni dell’hinterland, per monolocali, bilocali, trilocali e quadrilocali.
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Nello studio idealista/data ha cercato di rispondere a queste tre domande
- Quanto rende una casa comprata per affittarla con un contratto classico?
- Il rendimento che offre ripaga il rischio in più rispetto a un titolo di Stato?
- Meglio comprare in città o appena fuori?
Il conto, voce per voce
Il punto di partenza sono i dati di mercato di idealista/data del terzo trimestre 2026: prezzi e canoni richiesti per numero di locali, corretti con la stima del margine di negoziazione, lo sconto tra prezzo richiesto e prezzo probabile. Al prezzo stimato si aggiungono i costi accessori d'acquisto e quelli per rendere la casa affittabile: piccole opere e un arredo essenziale. Il totale è il capitale investito. Dal canone si tolgono poi i costi ricorrenti: IMU, assicurazione, quota di condominio a carico del proprietario, manutenzione e un accantonamento per sfitto e morosità. Nelle nostre ipotesi valgono circa il 16% dell'incasso. Quel che resta, diviso per il capitale, è il rendimento netto potenziale prima delle imposte sul reddito.
Le nostre scelte principali:
- Studiamo la locazione a lungo termine perché, avendo un numero di variabili minore, può essere simulata con dati aggregati, e perché risponde al bisogno a chi cerca una casa in cui vivere: in Italia ad affittare sono soprattutto i piccoli proprietari. Affitti transitori, affitti brevi o compravendite con ristrutturazione possono rendere di più, ma sono più complessi.
- Ragioniamo senza mutuo per confrontare la casa con altri investimenti a parità di condizioni, dato che la leva si può usare in entrambi i casi.
- Lasciamo fuori le imposte sul reddito, che dipendono dal regime fiscale di chi investe.
Il biglietto d'ingresso
Se il lotto minimo dei BTP è di appena mille euro, il biglietto di ingresso per iniziare a investire nel mattone è decisamente più caro.
Il mercato più esigente è quello di Milano dove il capitale necessario va dai 228.000 € del monolocale agli 860.000 € del quadrilocale. A Roma si va dai 181.000 € ai 483.000 €. Delle 8 città selezionate, Palermo è la più accessibile per il piccolo investitore con 76.000 € per un monolocale e meno di 193.000 € per un quadrilocale.
Uscire dal capoluogo rivolgendosi ai comuni dell’hinterland abbassa il biglietto quasi ovunque. Per un bilocale in provincia di Milano bastano circa 173.000 €, la metà che in città; fuori Roma ne servono 125.000 contro 274.000. Il delta è ampio anche intorno a Firenze (-40%) e Bologna (-30%), più contenuto a Torino, Palermo e Napoli. Genova fa eccezione: nel resto della provincia, che comprende buona parte della Riviera, comprare costa più che in città.
Quanto rende
Nei capoluoghi il rendimento netto potenziale va dal 3,3% del quadrilocale a Milano al 6,3% del monolocale a Napoli. Per un bilocale si va dal 3,5% al 5,7%. Anche il taglio conta: in tutte e otto le città il quadrilocale rende meno del monolocale, perché salendo di superficie i canoni crescono meno dei prezzi.
Fuori dal capoluogo i prezzi scendono più dei canoni spingendo in alto i rendimenti: nell'hinterland di Milano, ad esempio, un bilocale costa al metro quadro meno della metà che in città (45%), mentre il canone al metro quadro resta a circa due terzi (62%). Nell'hinterland del capoluogo meneghino il rendimento netto potenziale sale quindi su tutti i tagli: dal 3,5% al 4,6% per un bilocale, dal 3,7% al 5,5% per un monolocale. Fuori Roma il bilocale passa dal 4,1% al 4,9%, il monolocale dal 4,6% al 6,3%.
Nei comuni della provincia di Bologna il vantaggio c'è solo sui tagli piccoli, intorno a Firenze è contenuto; a Palermo il rendimento è quasi lo stesso dentro e fuori città, ad eccezione che per il monolocale. A Torino, Napoli e Genova uscire dal capoluogo non aumenta il rendimento, almeno dal bilocale in su.
La casa resta un investimento competitivo
Il confronto con i rendimenti del BTP però non chiude il conto. Nei contratti a canone libero (il classico 4+4) il canone si può aggiornare ogni anno in base alla variazione dell'indice ISTAT dei prezzi per le famiglie (FOI), mentre la cedola di un titolo a tasso fisso resta ferma. Con la nuova fiammata dei prezzi, l’indicizzazione dei canoni è una tutela concreta per l’investitore: a settembre l'inflazione tendenziale è salita al 4,2% (FOI 4,0%), spinta dall'energia (+22,6%), con le tensioni sullo Stretto di Hormuz che pesano su carburanti e bollette. Chi sceglie la cedolare secca rinuncia a questo aggiornamento, ed è una delle ragioni per cui il fisco va valutato caso per caso.
Il modello inoltre non considera l’eventuale crescita delle quotazioni nel corso degli anni. Negli ultimi dieci anni, però, la rivalutazione ha premiato soprattutto i capoluoghi: in sette aree su otto i prezzi in città sono cresciuti più che nel resto della provincia, o sono scesi meno. Solo Napoli è in controtendenza. Nel comune di Milano la crescita decennale dei prezzi unitari è stata del 64% mentre nell’hinterland, seppur ragguardevole, è circa dimezzata. È l’altra faccia del rendimento più alto dell’hinterland: chi compra fuori città incassa di più ogni anno in rapporto al capitale, ma finora ha visto crescere meno il valore della casa. Non è detto però che la storia si ripeta.
C’è poi la pressione della domanda. Secondo Simone Lucotti, Head di idealista/data in Italia: “Nei capoluoghi una casa in affitto riceve da 3 a 9 volte i contatti di una in vendita. È il segno di un mercato in cui chi cerca casa in affitto fatica a trovarla e chi la offre a un canone congruo trova un ampio riscontro.”
Fuori città il quadro si sposta ancora di più verso l’affitto: le case in vendita ricevono quasi ovunque meno contatti che nel capoluogo, mentre intorno a Milano, Bologna e Firenze sono le case in affitto a riceverne di più. Nell’hinterland milanese un annuncio in affitto raccoglie quasi tre volte i contatti di uno in città, segno di una domanda che, spinta dai canoni, cerca casa fuori dal capoluogo. Altrove, come intorno a Torino, Genova e Palermo, la domanda di affitto fuori città si assottiglia: è una delle ragioni per cui lì il rendimento non premia chi si allontana dal centro.
In che tipo di casa investire
Per Simone Lucotti, Head di idealista/data in Italia: “Non esiste una casa da investimento migliore in assoluto, ma una casa più o meno coerente con quello che l’investitore le chiede. Nel conto pesano due leve, il taglio e la posizione, e ciascuna sposta l’equilibrio tra rendimento, capitale e rischio. Le case piccole chiedono meno capitale e offrono un rendimento potenziale più alto. Salendo di taglio il biglietto d’ingresso cresce più del canone e il rendimento scende.
In città il rendimento è più contenuto, ma negli ultimi dieci anni i prezzi sono cresciuti di più quasi ovunque e chi vende trova una platea di potenziali acquirenti più ampia. Fuori dal capoluogo il capitale necessario è quasi sempre più basso e, intorno alle città più care, anche il rendimento potenziale è più alto, con una domanda di case in affitto più pressante. In ogni caso il rendimento potenziale di zona è un punto di partenza: va valutato per ciascuna opportunità e con le relative assunzioni sui costi, in base al proprio regime fiscale e all’eventuale ricorso alla leva finanziaria.” Le migliori decisioni d’investimento nascono dai migliori dati. idealista/data ha i dati per tutte le zone d’Italia e li mette a disposizione di consulenti, banche e investitori.
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