Il lusso immobiliare a Milano si è spaccato in tre: il Super Prime corre da solo, il Premium segue da lontano, e il Prime rischia di restare schiacciato nel mezzo. È il dato più rilevante che emerge dal Rapporto 1H 2026 di Vincenzo Monti Prestige dedicato al mercato residenziale di fascia alta nel capoluogo lombardo. Il quadro complessivo è positivo, ma tra i numeri aggregati si nasconde una trasformazione profonda nella struttura del mercato
I numeri del mercato del lusso a Milano
184 transazioni stimate nel primo semestre, +1,7% rispetto allo stesso periodo del 2025, con un fatturato di 414,2 milioni di euro (+5,8% tendenziale annuo) e un prezzo medio richiesto di 15.000 euro al metro quadro, in crescita del 3,4%. Le previsioni per fine 2026 indicano circa 420 transazioni totali, con una conferma della tendenza positiva. Sono numeri positivi, ma che vanno osservati da vicino per rivelare in filigrana una struttura di mercato che muta profondamente.
Tre segmenti, tre velocità diverse
Fino a poco tempo fa il mercato del pregio milanese si divideva essenzialmente in due nicchie: il Super Prime, con immobili da oltre 5 milioni di euro, e il Prime, da oltre 3,5 milioni. Oggi VMP ne identifica una terza: il Premium, da oltre 2 milioni, che raggruppa quella fascia di clientela — prevalentemente italiana — che non riesce più ad accedere agli indirizzi più esclusivi del centro storico ma si mantiene su valori comunque a sei zeri. La segmentazione non è solo nominale: le tre fasce crescono a ritmi molto diversi, e la distanza tra loro si sta allargando in modo accelerato.
Nel primo semestre 2026 la crescita media dei prezzi richiesti è stata del 3,4%, ma nel segmento Super Prime sale al 4,2%. Il Quadrilatero della Moda guida con un +7,4% nel solo comparto Super Prime e un +6,2% come media tra i tre segmenti. Seguono Cordusio-Piazza Affari-Duomo (+4,2%), Palestro-Duse e Giardini di Porta Venezia (+3,7%), Sant’Ambrogio-Carrobbio (+3,5%) e Magenta-Vincenzo Monti (+3,1%). Crescite più moderate — poco sopra l’inflazione — per Brera-Moscova (+2,6%), CityLife e Porta Nuova (+2,5% e +2,6%).
Il divario che fa riflettere: il Super Prime vale due volte e mezzo il Premium
Il dato più clamoroso emerge dal confronto tra gli asking price delle diverse fasce nella stessa zona. Nel Quadrilatero il gap percentuale tra il prezzo Premium e quello Super Prime è del 137%. A Cordusio-Duomo sale al 166%, a Brera-Moscova al 150%, a Magenta-Vincenzo Monti al 146%, a Palestro-Duse-Corso Venezia al 161%. In diverse aree il valore degli immobili Super Prime è ormai due volte e mezzo superiore a quello del prodotto Premium — e non si tratta di confrontare il centro con la periferia, ma spesso la stessa via o lo stesso stabile.
Altrettanto significativo il confronto tra Prime e Super Prime: nel Quadrilatero il passaggio tra le due fasce genera un premio del 78%, a Cordusio-Duomo del 99%, a Palestro-Duse dell’80%. “Il mercato sta premiando in misura crescente gli asset più rari e irripetibili, mentre il prodotto Premium tende a crescere a ritmi inferiori”, osserva Andrea Pincherli Vicini, CEO & Founder di VMP. Il rischio per il segmento Prime è quello di trovarsi schiacciato tra due mondi: troppo costoso per chi ha budget limitati, troppo ordinario per chi può permettersi il meglio.
Offerta in calo, tempi più lunghi, off market in crescita
Il mercato non è solo una questione di prezzi: l’offerta di abitazioni di alta gamma si è ridotta di quasi 4 punti percentuali (-3,7%) rispetto all’anno scorso e rappresenta circa l’8% del totale cittadino. I tempi di vendita si sono allungati a 181 giorni medi. A fronte di una domanda solida — soprattutto internazionale nel segmento Super Prime — e di un’offerta che si restringe, cresce il fenomeno degli scambi off market: proprietari che non hanno reale necessità di vendere ma che testano il mercato in modo discreto attraverso operatori specializzati, pronti a cedere solo di fronte a offerte davvero irrinunciabili. “Una parte significativa delle migliori opportunità immobiliari non transita più attraverso i canali tradizionali”, conferma Pincherli Vicini. “È un mercato discreto, selettivo e accessibile solo attraverso operatori altamente specializzati.”
Milano verticale: le torri diventano il nuovo lusso per gli italiani
La domanda internazionale — alimentata anche dalla flat tax italiana e da quella che VMP definisce la “Dexit”, l’uscita da Dubai da parte di facoltosi stranieri per effetto delle conseguenze della guerra USA-Iran — continua a privilegiare i palazzi d’epoca di fine Ottocento e inizio Novecento negli indirizzi più iconici: Via Rovani, Via Ruffini, Via dei Giardini, Via della Spiga. Gli acquirenti esteri spesso pagano il prezzo richiesto senza margini di trattativa, confermando la solidità del segmento.
Gli italiani seguono una traiettoria diversa: esaurita progressivamente la disponibilità degli indirizzi più esclusivi nei palazzi storici, si spostano verso le torri residenziali di nuova generazione. Il Bosco Verticale, la Torre Solaria — il più alto edificio residenziale d’Italia — le torri di CityLife firmate da Daniel Libeskind e Zaha Hadid, il complesso di Parco Vittoria: sono questi i nuovi riferimenti del segmento Prime e Premium per la clientela domestica. Milano si conferma la capitale italiana della verticalizzazione urbana con circa 70 edifici sopra i 40 metri, e le nuove torri esprimono un concetto di lusso fondato su servizi, sicurezza, standard tecnologici e qualità della vita piuttosto che sulla sola posizione geografica. “Il tradizionale monopolio del centro storico come unica destinazione del living di prestigio è un po’ meno scontato”, conclude Pincherli Vicini. “Come accade da sempre nelle grandi capitali mondiali, il vero lusso immobiliare nasce dall’unione tra rarità, posizione, qualità architettonica e prestigio dell’indirizzo. Milano è entrata stabilmente nella geografia internazionale degli investimenti immobiliari di fascia alta.”
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