Costo del denaro nel mutuo, come influenza il tasso finale offerto

Prima di richiedere un finanziamento per un immobile, serve una pianificazione attenta delle proprie finanze. Tra i vari elementi da prendere in considerazione, vi rientra anche il costo del denaro nel mutuo: l’onerosità con cui le banche reperiscono liquidità sul mercato finanziario. Il costo del denaro influenza infatti i tassi dei mutui: ad esempio, a settembre 2026 i tassi fissi - legati all’IRS o Eurirs - si sono collocati indicativamente tra il 2,95% e il 3,53%, mentre i tassi variabili - indicizzati all’Euribor - oscillano poco sopra il 2,50%-3,00%. 

Per un mutuo da 100.000 euro in 30 anni a tasso fisso, la rata minima parte perciò da circa 419 euro. Per ottenere la rata più conveniente, è utile utilizzare strumenti per trovare il mutuo migliore e la banca dalle offerte più vantaggiose.

Che cosa si intende per costo del denaro del mutuo

Il costo del denaro rappresenta un parametro da prendere in debita considerazione, prima di procedere alla richiesta di un finanziamento immobiliare. Indica infatti l’onerosità con cui gli istituti di credito reperiscono liquidità sui mercati finanziari: in parole più semplici, quanto costa alle banche il denaro che recuperano, per poi erogare le somme concordate ai loro clienti.

La definizione del costo del denaro nel tempo dipende innanzitutto dai tassi ufficiali - in particolare, quelli sui depositi - fissati periodicamente dalla Banca Centrale Europea. Tali tassi infatti stabiliscono quanto costa alle banche depositare o prendere denaro dalla BCE. Questi valori si trasmettono poi al mercato interbancario - dove le banche scambiano liquidità a tassi vicini a quelli della BCE - e influenzano i parametri di riferimento. A questi indici l'istituto di credito aggiunge lo spread, ovvero il proprio margine commerciale, definendo così il tasso finale proposto al cliente.

Il calcolo del costo del denaro si basa su indici diversi, a seconda della tipologia di tasso:

• per i prestiti indicizzati, si ricorre all’Euribor, che misura il costo del denaro a breve termine sul mercato interbancario europeo;
• per i prestiti fissi, si utilizza l’IRS o l’Eurirs, che riflette le aspettative economiche dei mercati a medio e lungo termine.

Poiché la banca applica poi il proprio spread, l’andamento dei tassi base della BCE influenza non solo il costo del denaro, ma anche i tassi finali offerti ai clienti. Per questo è indispensabile simulare la rata del mutuo, e il relativo piano d’ammortamento, prima di procedere con la richiesta all’istituto di credito.

Qual è il costo del mutuo oggi?

In linea generale, i dati ufficiali sul tasso medio dei mutui vengono calcolati e pubblicati su base mensile, con un rilascio solitamente alla metà - o nella seconda parte - del mese successivo. Ma qual è il costo del mutuo oggi?

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Le rilevazioni di mercato aggiornate a settembre 2026 evidenziano diverse condizioni, sulla base della tipologia contrattuale prescelta e, ovviamente, alle caratteristiche dell’immobile e dell’importo effettivamente richiesto. A scopo puramente indicativo, è utile sapere che:

• il tasso fisso medio per mutui di durata ventennale o trentennale si attesta attorno al 3,53%, considerando una forbice di partenza del 2,95%;
• il tasso variabile medio, per mutui della medesima durata, è di circa il 2,70-2,84%, all’interno della soglia iniziale tra il 2,50 e il 3,00%.

Ciò significa che, per un mutuo a tasso fisso da 100.000 euro della durata trentennale, con un TAN al 2,95%, la rata mensile minima parte da circa 419 euro, con un TAEG stimato tra il 3,10% e il 3,21%.

Come il costo del denaro influenza l’andamento dei tassi dei mutui

Ma in che modo il costo del denaro influenza l’andamento dei tassi dei mutui? In linea generale, le decisioni di politica monetaria assunte a livello europeo si trasmettono progressivamente sui mercati finanziari, modificando il costo complessivo dei prestiti. Di solito, quando i tassi ufficiali della BCE salgono, l’Euribor reagisce in tempi relativamente brevi, mentre l’IRS - o Eurirs - anticipa aspettative di lungo periodo. 

Semplificando, bastano modifiche anche modeste ai tassi base della BCE per avere effetti rilevabili sui mutui. Ad esempio, è sufficiente un aumento di 25 punti base - quindi dello 0,25% - per determinare una crescita anche dei tassi dei mutui:

• i variabili reagiscono abbastanza immediatamente, basti pensare alla comune indicizzazione all’Euribor a 3 mesi. Poiché per la banca il costo del denaro è maggiore, anche per i consumatori finali la rata diviene più alta, anche a parità di spread applicato precedentemente;
• i fissi seguono logiche di lungo periodo legate alle aspettative di mercato. Tuttavia, poiché il tasso viene cristallizzato al momento della stipula, la rata resta immutabile per tutta la durata del finanziamento, anche in caso di successivi rincari dei tassi base.

Solitamente, l’aumento dei tassi base - e, contestualmente, del costo del denaro e dei tassi proposti ai mutuatari - tende a ridurre le nuove richieste di finanziamento. Ad esempio, nei primi nove mesi del 2026 si è registrata una frenata nei nuovi mutui. È però bene sapere che le strategie commerciali delle singole banche possono comportare un ampliamento o una riduzione dello spread offerto al cliente, eventualmente compensando l’andamento dei tassi base.

Come il costo del denaro cambia la rata del mutuo variabile

Entrando maggiormente nel dettaglio del peso dei tassi base e del costo del denaro, è più che naturale chiedersi perché nel mutuo variabile la rata possa cambiare velocemente.

Nei contratti a tasso variabile, la rata periodica viene aggiornata a intervalli regolari - solitamente a un mese, tre mesi o sei mesi, a seconda della tipologia di Euribor contrattualizzata - per riflettere le oscillazioni del mercato finanziario. Se la BCE opta per una variazione dei tassi base:

• cambia il costo del denaro per gli istituti di credito. Se i tassi base crescono, per le banche sarà più oneroso reperire liquidità. Per contro, una riduzione dei tassi base rende il costo del denaro più vantaggioso;
• poiché lo spread concordato nel contratto rimane fisso, sono proprio le oscillazioni dell'indice di riferimento a scaricarsi direttamente sul tasso finale, modificando l'importo della rata ad ogni scadenza prevista.

Su rate dagli importi ingenti, o durate residue molto lunghe, anche le minime variazioni percentuali producono un impatto sensibile sul bilancio familiare: per questo, prima di scegliere un mutuo a tasso variabile, è indispensabile verificare preventivamente la propria capacità di ammortizzare eventuali rincari.

Perché la rata rimane stabile nel mutuo fisso

Per contro, la caratteristica principale dei prestiti a tasso fisso risiede nell’immutabilità della rata per tutto il piano di ammortamento. Per definire il tasso finale offerto al cliente, viene cristallizzato l’andamento IRS - o Eurirs - alla data di erogazione, solitamente contestuale al rogito. Sempre considerando che la variazione dei tassi base della BCE hanno un impatto sul costo del denaro per gli istituti di credito, e quindi sui clienti con l’applicazione dello spread:

• un andamento dei tassi in crescita determina rate più elevate per tutta la durata del mutuo, proprio perché si considera l’IRS alla sottoscrizione, con un tasso finale immutabile nel tempo;
• un andamento dei tassi in riduzione al momento della stipula, seguendo la stessa logica, porta a rate più vantaggiose per tutta la durata del finanziamento.

Qual è la formula per il calcolo della rata del mutuo a tasso fisso

Quando si parla di mutuo a tasso fisso, ci si riferisce più propriamente al piano d’ammortamento alla francese, oggi il più diffuso sul mercato. Quest’ultimo prevede rate costanti, composte da una quota capitale crescente e una quota interessi decrescente nel tempo. 

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Ma qual è la formula di calcolo della rata del mutuo a tasso fisso? Di norma, si applica la seguente:

• R = C * [i * (1 + i)^n] / [(1 + i)^n - 1]

“C” indica il capitale erogato, “i” il tasso d’interesse mensile e “n” il numero complessivo delle rate. A questo scopo, è utile sapere che:

• il capitale erogato rappresenta la base di calcolo, su cui si sviluppano gli interessi maturati nel corso del piano;
• il tasso mensile si ottiene suddividendo il TAN annuo per le dodici mensilità dell’anno solare;
• il numero complessivo delle rate si ottiene moltiplicando la durata in anni del finanziamento per le dodici mensilità dell'anno.

Quanto si spende per fare un mutuo

Prima di sottoscrivere un finanziamento, è indispensabile anche conoscere quanto effettivamente si dovrà corrispondere a ogni mese. Ma quanto si spende per fare un mutuo? Oltre al tasso finale applicato, bisogna infatti anche considerare:

• le spese di istruttoria bancaria, che possono variare enormemente da un istituto di credito all’altro, indicativamente tra 500 e 2.000 euro;
• i costi di perizia sull’immobile, in media tra 200 e 400 euro;
• l’imposta sostitutiva che, per le prime case, si attesta allo 0,25%;
• il premio delle polizze obbligatorie, come quelle di scoppio e incendio, variabili a seconda del profilo assicurativo prescelto.

È bene sottolineare che Il TAEG - il Tasso Annuo Effettivo Globale, che la banca deve indicare nel prospetto informativo prima della sottoscrizione del mutuo - include tutte le spese accessorie obbligatorie.

Cosa valutare prima di chiedere un mutuo

Infine, prima di procedere alla sottoscrizione del mutuo, è necessario prestare attenzione ad alcuni fattori. Generalmente, affinché il finanziamento sia sostenibile nel tempo, è utile valutare:

• il rapporto tra rata mensile e reddito netto, che non dovrebbe mai superare la soglia del 30-35%;
• il Loan-to-Value, ovvero il rapporto tra l’importo richiesto e il valore effettivo dell’immobile, di solito non superiore all’80%;
• l’assenza di protesti, debiti non saldati o altre registrazioni negative nelle banche dati pubbliche e private del credito, come il CRIF;
• la presenza di eventuali garanzie - come un garante o altri immobili ipotecabili - oppure di un cointestatario, per ridurre sensibilmente il rischio di insolvenza.

In ogni caso, è meglio ricordare che le banche devono consegnare il Prospetto Informativo Europeo Standardizzato (PIES) al cliente, prima della sottoscrizione del finanziamento.