Certificato di agibilità per il mutuo, quando serve per l'erogazione

Quando si procede alla richiesta di un finanziamento per l’acquisto di un immobile, la propria capacità di rimborso non è l’unico fattore da prendere in considerazione. Anche le caratteristiche e i documenti ufficiali dell’edificio hanno un loro peso: ad esempio, quando serve il certificato di agibilità per il mutuo? Per quanto non sia sempre obbligatorio per le compravendite immobiliari, la maggior parte delle banche lo esige per poter valutare l’erogazione del finanziamento. Per questa ragione, è utile avvalersi di strumenti online per trovare il mutuo migliore e l’istituto di credito dalle condizioni più favorevoli.

Cos’è il certificato di agibilità

Innanzitutto, è bene ricordare cosa sia il certificato di agibilità. Si tratta di un documento, disciplinato dall’articolo 24 del D.P.R. 380/2001 - ovvero, il Testo Unico dell’Edilizia - che conferma la rispondenza dell’immobile ai requisiti di legge. Si ottiene tramite la Segnalazione Certificata di Agibilità, che deve essere presentata da un tecnico abilitato entro 15 giorni dalla fine dei lavori di costruzione o ristrutturazione dell’edificio. 

In linea generale, il certificato di agibilità conferma:

• la stabilità strutturale dell’immobile;
• il corretto funzionamento degli impianti elettrici, idraulici e del gas, in base al D.M. 37/2008;
• il rispetto dei requisiti igienici e di salubrità, previsti dal D.M. del 5 luglio 1975;
• la conformità del fabbricato rispetto al progetto depositato. 

È bene ricordare che, nei casi in cui la Segnalazione Certificata di Agibilità è obbligatoria ai sensi del D.P.R. 380/2001, la sua mancata presentazione configura un illecito amministrativo e il Comune può intervenire, se l’immobile risulta concretamente inagibile. Un fatto da prendere in seria considerazione prima di richiedere il finanziamento, in aggiunta alle altre classiche necessità di verifica, come il controllo preventivo del piano d’ammortamento tramite strumenti per simulare la rata del mutuo.

È possibile ottenere un mutuo senza agibilità?

Ai fini della richiesta di un finanziamento, un’abitazione priva dei requisiti sostanziali di agibilità può sollevare delle difficoltà concrete. Sebbene non vi siano particolari vincoli di legge, gli istituti di credito tendono a valutare con rigidità il rischio di una simile operazione. Questo perché, in caso di insolvenza da parte del mutuatario, per la banca potrebbe essere davvero complesso vendere l’immobile e recuperare il credito.

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Ma esistono banche che concedono mutuo senza agibilità? Ogni istituto di credito adotta delle proprie politiche per valutare simili richieste di finanziamento, spesso ponendo condizioni aggiuntive per finalizzare l’operazione. Ad esempio, la banca potrebbe orientarsi verso:

• la riduzione dell’importo massimo erogabile;
• la conduzione di perizie aggiuntive o, ancora, la sospensione della pratica fino all’ottenimento del certificato;
• la presenza di garanzie reali maggiori, come altri immobili di proprietà ipotecabili.

Il certificato di agibilità è obbligatorio per ottenere il mutuo?

Entrando maggiormente nel dettaglio, è utile sapere se il certificato di agibilità sia sempre obbligatorio per ottenere il mutuo. A livello di legge, non vi sono precise imposizioni: l’articolo 24 del D.P.R. 380/2001 regola infatti gli obblighi edilizi dell’immobile, non quelli bancari. Inoltre, vi sono alcuni edifici che, in virtù dell’epoca della loro costruzione, non sono nemmeno soggetti all’ottenimento della stessa agibilità.

D’altronde, la vendita senza agibilità di un immobile non è vietata: il certificato non è un requisito essenziale per il trasferimento di proprietà. Valgono invece gli obblighi del venditore stabiliti dall’articolo 1477 del Codice Civile, che permettono la compravendita se l’acquirente viene debitamente informato ed esprime formale consenso all’assenza di titolo.

Allo stesso modo, le prassi adottate dalle singole banche costituiscono un obbligo di fatto, terzo rispetto alla legge vigente: la maggior parte degli istituti non acconsente infatti all’erogazione senza certificato.

Quando non è obbligatorio il certificato di agibilità

È inoltre indispensabile ricordare che la normativa italiana tiene conto dell’evoluzione storica delle leggi edilizie, tanto da non imporre il certificato di agibilità ai fini abitativi per immobili molto datati. In particolare:

• per gli immobili ante 1967, ovvero eretti prima dell’entrata in vigore della Legge 765/1967, non sempre il titolo originario è disponibile. Prima del Regio Decreto 1265/1934 non era prevista alcuna autorizzazione di abitabilità o agibilità, mentre tra il 1934 e il 1967 esistevano controlli comunali sui requisiti igienico-sanitari, ma spesso con documenti oggi difficilmente reperibili;
• per gli edifici post 1967, è invece richiesto il possesso del titolo e del certificato, come obbligo di legge inderogabile.

In virtù di questa differenziazione, le banche potrebbero autonomamente decidere di concedere il mutuo senza certificato di agibilità per immobili non sottoposti all’obbligo al momento della costruzione, purché dotati degli impianti originari. In caso di modifiche, ristrutturazione e aggiornamenti negli anni, la necessaria documentazione risulta invece imprescindibile.

Quali verifiche conduce la banca sul certificato di agibilità

Indipendentemente dalla presenza del certificato di agibilità, l'istituto di credito conduce delle apposite verifiche per accertare l’idoneità dell’immobile alla garanzia ipotecaria. In altre parole, nomina un perito tecnico iscritto all’albo, che conduce un’analisi approfondita sull’edificio. In particolare, accerta:

• la conformità urbanistica e catastale, per appurare l’assenza di modifiche non autorizzate o difformità tra lo stato di fatto dell’immobile e quanto depositato al catasto;
• la documentazione di abitabilità e agibilità depositata presso l’archivio edilizio del Comune di competenza;
• i titoli edilizi e delle relative dichiarazioni di conformità degli impianti, per il rispetto dei moderni requisiti ambientali e di sicurezza.

Cosa fare se l’immobile non ha il certificato di agibilità

Ma come ci si deve comportare se, durante le verifiche preliminare, ci si accorge che la documentazione sull’agibilità è assente o incompleta? Con il supporto di un tecnico qualificato, bisognerà procedere:

• alla risoluzione delle difformità sanabili, come nel caso di modifiche minori, depositando una nuova Segnalazione Certificata di Agibilità, in base alle procedure stabilite dal D.P.R. 380/2001, aggiornate dal D.L. 69/2024, poi convertito dalla Legge 105/2024. In questo caso, la banca potrebbe concedere il mutuo dopo la regolarizzazione;
• alla gestione degli abusi edilizi gravi, come nel caso di ampliamenti volumetrici non autorizzati. In caso di violazioni strutturali o abusi totali insanabili, la struttura non può essere regolarizzata e l’istituto di credito bloccherà definitivamente l’erogazione del finanziamento.

È possibile fare rogito senza agibilità?

Allo stesso modo, è necessario ribadire che l’assenza del certificato di agibilità non vieta la compravendita dell’immobile e, di conseguenza, del rogito. L’atto notarile mantiene infatti piena efficacia, purché l’acquirente sia stato informato dell’assenza dell’attestazione e dichiari la sua volontà di accettare il bene allo stato di fatto, rinunciando alla contestuale consegna del documento prevista dall’articolo 1477 del Codice Civile.

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Anche qualora l’edificio non fosse agibile, il venditore resta civilmente responsabile di eventuali difformità non dichiarate, esponendosi al rischio di risarcimento di danni o riduzione del prezzo concordato, ai sensi dell’articolo 1490 del Codice Civile.

Perché è utile vincolare la proposta al mutuo

Proprio perché l’approvazione di un mutuo per un immobile senza agibilità è estremamente complessa, è indispensabile tutelarsi per tempo. Ad esempio, inserendo nel preliminare di compravendita una clausola sospensiva, legata all’effettivo ottenimento del finanziamento. Così facendo:

• si evita l’impegno vincolante su un immobile che risulta, poi, non finanziabile;
• si ha tutto il tempo necessario per verificare la documentazione e, se necessario, chiedere al venditore la regolarizzazione;
• si riduce il rischio di perdere la caparra.

In questo modo, non ci si troverà nella condizione di dover stipulare il rogito notarile, senza avere le risorse economiche necessarie per far fronte al pagamento del prezzo pattuito.