Secondo mutuo per una nuova casa o lavori, quando si può richiederlo

Lanciarsi in più investimenti immobiliari richiede spesso un supporto finanziario strutturato: per questa ragione, la maggior parte dei consumatori opta per prestiti bancari a lungo termine. Ma è possibile accendere un secondo mutuo, ad esempio per la compravendita di una seconda casa o per la ristrutturazione di quella esistente? Non vi sono particolari limitazioni, anche se molto dipende dalla posizione economica e reddituale del richiedente. Per questa ragione, è utile avvalersi di strumenti online per trovare il mutuo migliore e la banca dalle condizioni più favorevoli. 

Quanti mutui si possono fare

Fra chi desidera concludere nuovi investimenti immobiliari, sorge spesso un dubbio comune: quanti mutui contemporanei si possono fare? La normativa vigente, rappresentata soprattutto dal Testo Unico Bancario - ovvero, dal D.Lgs. 385/1993 - non pone limiti formali al numero di finanziamenti.

In altre parole, si possono avere due mutui per due case diverse, o per la ristrutturazione di più immobili di proprietà, purché le proprie capacità economiche lo permettano. La decisione è a discrezione degli istituti di credito, che valutano criteri quali:

• una capacità di rimborso sufficiente, che permetta di affrontare più rate mensili senza incorrere nel sovraindebitamento;
• una somma degli impegni finanziari che rientra nei parametri di tolleranza del rischio, di solito con un peso complessivo non superiore al 30-35% delle entrate mensili;
• un patrimonio complessivo che offra tutele immobiliari o reddituali adeguate, per coprire la nuova esposizione debitoria.

Proprio perché la presenza di finanziamenti immobiliari multipli richiede una certa solidità reddituale e patrimoniale, è utile simulare il mutuo avvalendosi di strumenti online, prima di procedere con la richiesta alla banca.

Quali requisiti servono per un secondo mutuo

Proprio perché uno o più mutui aggiuntivi richiedono una posizione patrimoniale molto forte, è utile sapere come funziona il secondo mutuo. L’analisi della banca infatti non si limita al singolo immobile oggetto della richiesta di finanziamento, ma si concentra sull’intera capacità di rimborso del richiedente, anche considerando gli altri mutui attivi.

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In particolare, l’istituto di credito valuterà attentamente alcuni requisiti:

• un reddito sufficiente, capace di sostenere rate multiple, senza rischi d’insolvenza. A questo scopo, è utile sottolineare che la soglia di riferimento del 30-35% sul reddito mensile deve essere calcolata considerando tutti i mutui aperti;
• una posizione lavorativa stabile, meglio se da lavoro dipendente a tempo indeterminato o, ancora, un’attività autonoma consolidata da almeno due o tre anni;
• l’assenza di segnalazioni negative alla Centrale Rischi o nei database del CRIF, per rate non pagate o finanziamenti insoluti;
• un Loan-to-Value, ovvero il rapporto tra il valore dell’immobile e l’importo richiesto, tipicamente non superiore all’80’%;
• l’eventuale presenza di cointestatari, garanti o garanzie - ad esempio, polizze o altri immobili ipotecabili - che possono ridurre ulteriormente il rischio percepito.

Si può chiedere un secondo mutuo sullo stesso immobile?

Non è infrequente che i risparmiatori, con l’obiettivo di ottenere nuova liquidità a vari scopi, si interroghino sulla possibilità di ottenere un secondo mutuo sullo stesso immobile. Di norma, non vi sono particolari limiti nel richiedere un finanziamento aggiuntivo - come un secondo mutuo sulla prima casa - purché l’immobile possieda un valore residuo sufficientemente alto per garantire il nuovo capitale prestato.

In questo caso, si iscrive sull’immobile un’ipoteca di secondo grado, regolata dagli articoli 2852 e seguenti del Codice Civile, che sarà inferiore di ordine e priorità a quella principale. Per farlo è necessario che:

• il nuovo creditore accetti di posizionarsi in secondo piano rispetto alla banca che ha erogato il primo prestito, in caso di pignoramento e vendita forzata del bene;
• venga effettuata una nuova perizia tecnica sull’effettivo valore di mercato dell’immobile da ipotecare al momento della richiesta.

In genere, le banche controllano a fondo le finalità prima di acconsentire a un’ipoteca di secondo grado: è mediamente più semplice ottenere il secondo mutuo per la ristrutturazione o interventi urgenti sull’immobile che per semplice liquidità.

Chiedere un secondo mutuo per la seconda casa

Spesso l’esigenza di un nuovo prestito nasce dal desiderio di ampliare il proprio patrimonio immobiliare, ad esempio acquistando una residenza per le vacanze o un immobile da mettere a reddito. Anche nel caso di un secondo mutuo per investimento, come appunto l’acquisto di una seconda casa, non vi sono particolari limitazioni.

La banca procederà sempre alla valutazione della sostenibilità del finanziamento, controllando l’impatto reale sul reddito mensile e il rischio d’insolvenza. In più, bisogna considerare che:

• il mutuo sulla seconda casa non gode della maggior parte delle agevolazioni previste per l’abitazione principale. Di conseguenza, l’imposta sostitutiva sarà al 2% dell’importo erogato e la detrazione IRPEF al 19% degli interessi passivi sarà possibile solo se l’immobile è destinato ad abitazione principale di un familiare;
• i tassi d’interesse, oppure lo spread bancario, tendono a essere più elevati rispetto alla prima casa;
• l’importo massimo erogabile scende, rispetto all’80% classico, in media attorno al 65-75%, a seconda delle banche. Il richiedente deve avere a disposizione fondi propri iniziali più consistenti.

Quando chiedere un secondo mutuo per ristrutturazione

Altrettanto frequente è la necessità di nuovi fondi per eseguire lavori sull’immobile già in proprio possesso. Ma è possibile richiedere un secondo mutuo per ristrutturazione?

Anche in questo caso, se la propria posizione reddituale ed economica lo permette, non vi sono particolari blocchi. Anzi, spesso il mutuo ristrutturazione rappresenta una soluzione più agevole rispetto a un mutuo semplicemente finalizzato alla liquidità, perché presenta condizioni e procedure specifiche.

Ad esempio, l’erogazione non avviene in un’unica soluzione, ma in base allo stato d’avanzamento dei lavori (SAL): in questo modo, l’istituto di credito sbloccherà i fondi solo all’effettiva realizzazione delle opere, riducendo il rischio complessivo. Inoltre, viene considerato anche il valore futuro che l’immobile potrà raggiungere a seguito degli interventi, un fattore che rappresenta un vantaggio per la stessa banca, in caso di pignoramento e vendita forzata.

È però necessario consegnare all’istituto di credito un preventivo dettagliato, redatto dall’impresa edile che eseguirà i lavori, nonché i titoli abilitativi ottenuti: CILA, SCIA e permesso di costruire, in base alle casistiche previste dal D.P.R. 380/2001, ovvero il Testo Unico dell’Edilizia.

Meglio un nuovo finanziamento o un mutuo integrativo?

A volte può valere la pena di valutare un ampliamento o un’estensione del contratto di finanziamento già posto in essere, chiedendo l’erogazione di liquidità aggiuntiva. In questo caso, si ottiene un mutuo integrativo, che consente di richiedere maggiore liquidità alla stessa banca, amplificando il prestito in corso. Ma è meglio scegliere un nuovo finanziamento o un’integrazione?

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Molto dipende dalle proprie disponibilità finanziarie e dagli obiettivi che si desidera raggiungere:

• il mutuo integrativo è la soluzione ideale per chi vuole rimanere con il proprio istituto di credito e beneficiare di spese istruttorie e notarili ridotte, dato che non occorre iscrivere una nuova ipoteca ma è sufficiente stipulare un atto notarile di modifica o integrazione;
• un secondo mutuo autonomo invece è indicato quando la propria banca rifiuta l’integrazione o, ancora, ci si vuole affidare a un istituto di credito dalle condizioni migliori. Inoltre, permette di avere due piani d’ammortamento separati, con scadenze e garanzie completamente autonome.

Quali garanzie servono per un secondo mutuo

In virtù del fatto che un secondo mutuo richiede un impegno economico non indifferente, avere a disposizione garanzie ne facilita di certo l’erogatore. Ma quali possono rendere più favorevole una valutazione positiva da parte della banca?

Di solito, è utile valutare la possibilità di presentare:

• un garante sul mutuo, che si impegni a corrispondere le rate in caso di mancato pagamento o insolvenza del titolare;
• delle garanzie reali, come altri immobili ipotecabili, oppure polizze assicurative dedicate;
• un cointestatario, che riduce il rischio percepito dalla banca, aumentando giocoforza sia le entrate mensili che le caratteristiche di solvibilità del finanziamento.

È possibile essere garante per due mutui contemporaneamente?

Infine, è utile sapere se ci si possa avvalere dello stesso garante per due mutui contemporaneamente. In altre parole, lo stesso soggetto - ad esempio, un genitore - presta la propria garanzia fideiussoria in più finanziamenti. Questa possibilità non è vietata, tuttavia il garante deve trovarsi nella posizione di:

• avere un reddito sufficiente per coprire entrambi i mutui e le proprie esigenze di vita;
• un profilo finanziario impeccabile, senza protesti o pagamenti insoluti;
• un’età anagrafica sufficiente per coprire la durata dei mutui.

In merito all’età, bisogna considerare che molte banche - seppur con qualche variabilità tra un istituto di credito e l’altro - tendono a non accettare garanti che superino i 75-80 anni al momento dell’estinzione del mutuo.