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Real estate e covid: com'è cambiato il settore in un anno di pandemia secondo gli esperti

È già passato un anno da quando il coronavirus è entrato nelle nostre vite provocando non solo una crisi sanitaria senza precedenti, ma anche cambiando completamente le dinamiche del real estate e facendo nascere una nuova domanda e nuovi trend abitativi. idealista/news ha chiesto agli esperti del settore di fare un bilancio di questo anno di covid, passando dall'andamento di prezzi e compravendite, fino ad arrivare ai cambiamenti che hanno interessato il lavoro degli agenti immobiliari e ai nuovi trend abitativi.

Francesca Fantuzzi responsabile Ufficio Studi di Gabetti

Secondo Francesca Fantuzzi responsabile Ufficio Studi di Gabetti "Nel 2020, il mercato residenziale ha mostrato di essere il settore più resiliente all’impatto dell’emergenza sanitaria, chiudendo con una variazione delle compravendite del -7,7%, rispetto al 2019 (Dati Agenzia delle Entrate). Un calo inevitabile, a seguito del lockdown di marzo-aprile 2020, con una netta ripresa nella seconda parte dell’anno. Nel terzo e nel quarto trimestre la variazione è stata infatti rispettivamente del +3% e del +8,8%, con performance migliori per i comuni non capoluogo. A livello di prezzi, secondo i dati Gabetti, il calo è stato contenuto, nell’ordine del -2%, considerando la media delle grandi città

La pandemia ha di fatto accelerato alcuni trend già in atto, che si sono concretizzati nella ricerca di abitazioni polifunzionali, dotate di servizi condominiali, quali ad esempio i box locker, sale multifunzionali, stanze di dimensioni più ampie e con spazi modulabili anche per lo smart working. Di grande importanza poi lo spazio esterno, terrazzo o giardino, inteso come sfogo dell’abitazione stessa. Inoltre, si è evidenziato un maggiore utilizzo/acquisto di seconde case, grazie al ricorso al lavoro da remoto (presumibile anche dopo l’emergenza) e al ritorno della cosiddetta villeggiatura, preferibilmente in una propria abitazione. Il Decreto Rilancio di maggio 2020, grazie all’innalzamento delle detrazioni fiscali al 110% per specifici interventi di efficientamento energetico, antisismici, installazione di impianti fotovoltaici, nonché delle infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici negli edifici, ha aperto inoltre importanti opportunità per riqualificare il patrimonio abitativo"

A partire da maggio 2020, le attività delle agenzie immobiliari Gabetti, Professionecasa e Grimaldi sono ripartite in modalità nuove, attraverso strumenti integrati in un nuovo metodo operativo 4.0. Le agenzie sono diventate sempre più virtuali, con la possibilità di utilizzare il servizio di video appuntamento con i clienti e, grazie al virtual tour, di effettuare la visita dell’immobile in remoto. Ma anche l’acquisizione a distanza del form di valutazione di un’immobile, attraverso una pagina web personalizzata. Così come una nuova piattaforma dedicata, con la navigazione delle mappe catastali, che permette di ampliare il proprio parco immobili con un solo click. Inoltre è stata attivata la firma digitale per i documenti"

VIncenzo de Tommaso, Responsabile Ufficio Studi di idealista

I prezzi delle case in vendita a livello nazionale hanno registrato un variazione positiva nel 2020, pari al 2,6%. I proprietari hanno fatto affidamento sulla natura temporanea della crisi e sulla speranza di una rapida ripresa per mantenere intatte le loro aspettative. Tra le città che hanno segnato aumenti considerevoli di prezzo rispetto all’anno precedente troviamo Milano. La realtà territoriale, tuttavia, è molto più eterogenea: sono presenti, difatti, alcune grandi città che segnalano variazioni negative.  Per il 2020 avevamo previsto un calo nell’ordine del 20% dovuto ai 2 mesi di chiusura dovuti al Covid-19 con uno scarso impatto sui prezzi di richiesta, come effettivamente è stato proprio per l’impulso della domanda che si è ripresa rapidamente a fine confinamento.

Sicuramente nei prossimi mesi ci aspettiamo un calo dei prezzi e una maggiore propensione a negoziarli da parte dei proprietari (soprattutto per quanto riguarda il mercato degli affitti). Questo potrà dare ulteriore spinta alle compravendite, che riprenderanno forza nell’ultimo trimestre dell’anno per tornare a regime nel 2021 con una stabilizzazione dei valori per quanto riguarda i principali mercati nella seconda parte dell’anno. (altri imprevisti permettendo).

Uno dei principali cambiamenti che il mercato ha sperimentato durante questo periodo di pandemia ha a che fare con le preferenze della domanda. Durante il lockdown molti italiani erano consapevoli delle carenze delle loro case e si è consolidata, inoltre, la preferenza al vivere in zone meno centrali in cambio di più metri quadrati, più luce naturale, giardini o terrazze. Inoltre, la buona performance del telelavoro sta spingendo molti professionisti a considerare di stabilire la propria residenza in piccole città lontane dai grandi centri urbani. Non si può parlare in nessun caso di un esodo verso il mondo rurale, ma non c'è dubbio che le periferie e l’hinterland delle grandi città sono diventate di notevole interesse per gli acquirenti.

Mario Breglia, Presidente di Scenari Immobiliari

"Come era facile aspettarsi il mercato immobiliare italiano ha subito un pesante ridimensionamento nel numero di compravendite (intorno al venti per cento). Le quotazioni hanno avuto cali limitati e di poco sotto lo zero, confermando la fase discendente che dura da una decina di anni. In cambio non solo non è calata, ma aumentata la domanda abitativa. Si è irrobustita la domanda di miglioramento abitativo, con case più grandi ,luminose, con terrazzo e spazio verde esterno. Una crescita della domanda che si sta già manifestando sul mercato. Anche per motivi squisitamente tecnici (come la difficoltà di vedere le abitazioni per via delle limitazioni di spostamento) la fase negativa delle compravendite continua e proseguirà sino alla stagione estiva.  L’orizzonte di riferimento è sicuramente la completa vaccinazione degli italiani e quindi una ripresa delle attività e della fiducia delle famiglie. A quel punto il mercato dovrebbe avere una forte ripresa, come rimbalzo di questa lunga fase negativa"

Santino Taverna, Presidente di Fimaa-Confcommercio

"L’impatto della pandemia da Covid-19 sul comparto immobiliare è risultato più contenuto di quanto ci si potesse aspettare. A parte il primo periodo di lockdown, nel 2020 abbiamo registrato un buon andamento della domanda riferita al mercato residenziale, soprattutto per richieste di immobili più ampi, confortevoli, indipendenti e con disponibilità di spazi esterni. I valori immobiliari medi non hanno subito contraccolpi negativi. Abbiamo registrato anche una buona disponibilità delle banche a concedere credito e, mai come oggi, con tassi fissi e variabili particolarmente convenienti.

La pandemia ha chiuso tutti in casa per mesi e anche per chi risiede nelle grandi città è nato il desiderio di vivere maggiormente gli spazi aperti (giardini, terrazzi, o balconi).

Si sta verificando un altro fenomeno che è quello della didattica a distanza e dello smart working. Una famiglia media, con figli in Dad e genitori che lavorano da casa, ha bisogno di una stanza per ogni componente. Ciò fa sì che tutto quello che fino a prima della pandemia si è venduto perché piccolo, di facile gestione e costo contenuto, oggi è diventato insufficiente per soddisfare le nuove esigenze abitative di un nucleo famigliare. Considerato che nelle grandi metropoli il costo di un immobile è decisamente più elevato che in provincia, oggi si registra maggiore disponibilità a cercare soluzioni abitative più ampie anche nell’hinterland dei centri minori. Tiene bene anche il mercato delle case di lusso, che non ha subito forti cali né per quanto riguarda i valori né per il numero delle transazioni. Arranca, invece, il mercato delle seconde case che si trova penalizzato dalla limitazione degli spostamenti nazionali e internazionali. Segnali di crisi si registrano per gli immobili a destinazione commerciale.

Il rischio di non riavere i centri storici come li abbiamo visti e vissuti prima della pandemia è dunque concreto, con ripercussioni sulle abitudini e sulla qualità della vita dei residenti. Aspetti che possono influire in negativo sull’attrattività turistica delle città e sul valore degli immobili coinvolti. Per contenere la desertificazione commerciale bisogna sostenere le imprese colpite dai lockdown, introducendo una web tax che tenga conto del principio ‘stesso mercato, stesse regole.  Serve una strategia allargata in grado di mettere in campo un piano di rigenerazione urbana capace di coinvolgere tutti gli stakeholder dei settori interessati per il rilancio economico delle città. Il mercato degli uffici è in contrazione a causa dello smart working. Va meglio invece quello logistico, coinvolto dalle nuove esigenze dei consumatori per l’incremento degli acquisti online. Città come Milano, Roma, Genova, Firenze e Bologna registrano trend in aumento per quanto riguarda le compravendite e i valori di questo settore.

Il primo lockdown, ai primi di marzo 2020, ha segnato anche per gli agenti immobiliari uno spartiacque tra il vecchio e il nuovo modo di operare. All’inizio la categoria ha avvertito un senso di smarrimento. Subito dopo, invece, l’utilizzo della tecnologia ha permesso agli operatori di mantenere vivi i rapporti con la clientela. Oggi possiamo sostenere che, a distanza di un anno, le attività delle agenzie immobiliari sono state rimodulate anche grazie all’uso del digitale. Il mercato sta andando verso una direzione precisa che non può essere ignorata dagli operatori immobiliari, soprattutto nell’ambito dell’evoluzione professionale.

Per valorizzare il lavoro dei professionisti, differenziandolo dagli improvvisati del fai da te, è fondamentale presidiare i canali online curando ed arricchendo gli annunci di informazioni (virtual tour, foto in alta risoluzione, planimetrie, video, etc.). La tecnologia rimane comunque uno strumento e come tale va trattato. Non potrà sostituire gli incontri interpersonali tra operatori e clienti-consumatori, incontri che continueranno a rimanere indispensabili e determinanti per rafforzare i rapporti di fiducia necessari alla conclusione delle compravendite immobiliari.

Fabiana Megliola, Responsabile Ufficio Studi Tecnocasa

Nel 2020, anno segnato dalla pandemia, l’andamento dei prezzi degli immobili in Italia ha messo a segno un ribasso, seppur contenuto: -1,5%. Si sono evidenziati comportamenti diversi tra le grandi città con Milano, Verona e Bari che chiudono l’anno con una leggera crescita dei prezzi. Al capoluogo lombardo spetta la performance migliore confermandosi, ancora una volta, un mercato attrattivo nonostante il calo degli acquisti per investimento nel periodo considerato. I trend emersi durante il lockdown, vale a dire la ricerca di spazi esterni e di soluzioni indipendenti hanno fatto sì che il 2020 fosse segnato da una buona performance delle location semicentrali e periferiche dove è stato possibile acquistare spazi più ampi o soluzioni indipendenti con budget inferiori. Per le stesse motivazioni c’è stato un buon risultato per i comuni dell’hinterland delle grandi città che nell’anno hanno messo a segno una contrazione dei valori dello 0,6%. In particolare hanno ben performato i comuni della provincia di Bologna, Milano e Verona. Nello specifico il buon andamento di quest’ultima si deve attribuire alle cittadine che affacciano sul lago di Garda e che hanno un forte appeal su chi cerca la casa vacanza.

 Le compravendite immobiliari hanno reagito meglio di quanto ci aspettassimo agli inizi della pandemia. Infatti dopo un primo e secondo trimestre che avevano registrato una contrazione importante, nel terzo e soprattutto nel quarto trimestre c’è stato un recupero, rispettivamente con un aumento delle transazioni del 3,0% e dell’ 8,8%, a conferma di quel desiderio di acquistare casa che, durante il lockdown, è emerso in maniera importante.  Complessivamente il 2020 si chiude con una diminuzione del 7,7% dei volumi di transazione che si portano a 557.926.  Interessante il migliore risultato che si è registrato nei comuni non capoluogo, confermando l’appeal delle località più piccole e se volgiamo più a misura d’uomo.

Il 2021 potrebbe vedere un recupero delle transazioni in tutte le realtà, a livello nazionale tra 570 e 580 mila e prezzi ancora in diminuzione (tra -2% e 0%). Questi ultimi potrebbero recuperare nel 2022. Un punto dolente potrebbero essere ancora le locazioni che, fino a quando la situazione sanitaria non sarà risolta e fino a quando si continuerà con didattica a distanza nelle università, smart working e fino a quando i flussi turistici non si riprenderanno sarà difficile che il mercato abbia un cambio repentino.

Ma il punto cruciale da cui dipenderanno le sorti del mercato immobiliare sarà la tenuta dell’economia e dei posti di lavoro su cui, al momento, ancora non sono del tutto evidenti gli effetti della pandemia. Le incertezze ci sono ed è difficile fare i conti con l’emergenza sanitaria e le aspettative legate anche all’arrivo del vaccino, ma più volte il mercato immobiliare ci ha sorpreso grazie al desiderio di acquistare casa che sembra comunque resistere nonostante tutto”.         

Secondo Luigi Sada, Amministratore Delegato Tecnocasa Franchising SpA, nuove modalità di fare business hanno arricchito il metodo operativo Tecnocasa attraverso una più profonda sinergia tra strumenti on-line e off-line a conferma che le due “anime” possono e devono convivere, se sapientemente calibrate ed armonizzate. Tale processo ha permesso un’evoluzione professionale della figura dell’agente immobiliare, elevandola ulteriormente sotto il profilo qualitativo, rendendola ancor più essenziale con evidenti benefici per l’intera categoria (agenti più strutturati, servizi diversificati in presenza e in remoto avanzati) e per il mercato stesso, in primis per i clienti, le famiglie, gli investitori e tutti coloro che gravitano attorno al mondo immobiliare.