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Investimenti immobiliari in hotel, ecco quanto valgono in Italia

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Investimenti immobiliari in hotel / Gtres
Autore: Redazione

Il settore dell’hotellerie nel nostro Paese mostra una grande vitalità, tanto da contabilizzare nel primo semestre dell’anno investimenti per 2 miliardi di euro, che rappresentano il 42% degli investimenti immobiliari totali.

“Per il quinto anno consecutivo in Italia si registra un incremento della domanda alberghiera, – commenta Stefano Magnolfi, Executive Director CRIF RES. - soprattutto da parte dei turisti stranieri, con previsioni di crescita ulteriore. Per soddisfare questa domanda, sempre più esigente dal punto di vista quali-quantitativo, l’offerta si sta gradualmente adeguando, pur rimanendo un gap nel segmento di gamma più elevata. L’interesse verso il settore, date le potenzialità che racchiude, è testimoniato anche dall’intensa attività di investimento immobiliare proveniente in buona misura da operatori stranieri, cosa che sempre più lo rende un segmento attraente e investibile e non più ‘alternativo’, come poteva essere considerato qualche tempo fa. Le complessità e la varietà presentate dal comparto necessitano comunque di analisi valutative approfondite e multidisciplinari per cogliere a pieno criticità e opportunità”.

Hotel in Europa in flessione dal 2010

Il numero di strutture alberghiere in Europa supera di poco quota 200 mila, in progressiva flessione dal 2010, ma il numero delle camere sta aumentando fino ad arrivare a 6,7 milioni unità giungendo a un numero medio di 33,3 camere a struttura rispetto alle 29,7 del 2008.

L’aggiornamento annuale dello studio prodotto da CRIF RES evidenzia come l’Italia, con i suoi 33 mila alberghi (malgrado una flessione del -2,4% fra il 2009 ed il 2018) e 1,1 milioni di camere (+1,4% nei 10 anni considerati), possieda il più grande portafoglio ricettivo in sede europea, seguita da Germania e Spagna, collocandosi in terza posizione assoluta a livello mondiale. Se però parliamo di quota di mercato sui volumi di arrivi in hotel dell’Europa a 28, il Bel Paese rappresenta il 12,2%, occupando cioè solo il quarto posto dopo Germania (18,3%), Francia (15,5%) e Spagna (13,5%).

Hotel e a tre stelle, in Italia sono la metà

Sui 33 mila esercizi alberghieri censiti da Istat, circa la metà è costituita da hotel a 3 tre stelle, che sono rimasti sostanzialmente invariati nel periodo considerato, mentre si registra un incremento superiore al 20% per gli hotel a 4 stelle e al 50% per quelli a 5 stelle. Contemporaneamente si riducono fortemente le strutture di più bassa qualità ad 1 stella (-33%) e a due stelle (-19%).

Si assiste, pertanto, ad un graduale upgrade qualitativo dell’offerta alberghiera nazionale, ma si riscontra ancora un gap evidente fra la quota di hotel di lusso sullo stock totale (10%), a fronte della penetrazione delle categorie più elevate in Europa che raggiunge il 30%.

Catene alberghiere in Italia

Rispetto al numero di catene alberghiere presenti, secondo il più recente rapporto annuale di Horwath HTL, l’Italia annovera il più alto numero di brand (240) in sede europea, seconda solo alla Spagna, ma con un tasso di penetrazione solo del 4,8% per numero di strutture, in tendenziale crescita, ma assai inferiore al 18,9% di Germania, al 21% di Francia e addirittura al 33,3% della Spagna. Riferendosi al numero delle camere il tasso di penetrazione dei brand si porta al 15,8% e raggiunge quota 50% per gli hotel di fascia più alta.

Le catene alberghiere in Italia, anche se numerose, si concentrano sui segmenti di gamma più elevata e risultano connotate da un elevato numero medio di camere rispetto allo stock presente in Italia. Infatti il numero medio di camere per gli hotel di catena è pari a 108, oltre il triplo di un hotel medio italiano che conta solo 33 camere. Il numero medio di camere poi si eleva a 120 se si tratta di brand internazionali e raggiunge le 126 camere per il segmento Upscale.

Turismo in Italia, statistiche 2019

Del resto va sottolineato come la domanda turistica in Italia nel 2018 abbia fatto registrare il quinto incremento annuo consecutivo delle presenze, anche se il dato dell’ultimo anno (+2%) segnala un rallentamento nella crescita rispetto ai tre precedenti. Per altro, oltre la metà delle presenze del 2018, che si attestano sui 429 milioni, è rappresentata da turisti stranieri (50,5%) con un incremento rispetto all’anno precedente del +2,8%, mentre i turisti italiani si limitano a crescere in misura dell’1,1%. Per il biennio 2019/2020 si prevede una maggiore crescita proveniente dai mercati esteri, mentre il mercato domestico dovrebbe permanere sui livelli del 2018.

Investimenti alberghieri in Italia

Nel 2018 il mercato degli investimenti alberghieri in Italia aveva toccato quota 1 miliardo di euro, in flessione del 5% rispetto all’anno precedente, sovraperformando però quanto accaduto nel mercato degli investimenti immobiliari nel complesso, che hanno perduto ben il 20% rispetto all’anno record 2017. Il dato relativo al settore alberghiero, che rappresenta il 12% dei volumi totali transati sul mercato nazionale, si colloca ben al di sopra delle medie quinquennali e decennali.

Da notare che oltre la metà degli investimenti alberghieri in Italia proviene dall’estero e, di questa, un quarto è di origine extraeuropea. Per quanto riguarda la loro destinazione, circa la metà è concentrata su Roma, seguita a distanza da Milano, Venezia e Firenze.

Il 2019 è partito con un ottimo risultato per il settore dell’hotellerie contabilizzando investimenti addirittura nell’ordine dei 2 miliardi di euro nei primi sei mesi dell’anno, ovvero ben il 42% del totale degli investimenti immobiliari totali (5 miliardi).

Il valore degli alberghi a Milano è il più elevato

In relazione al valore medio degli alberghi, il dato più elevato si registra a Milano, con quasi 20 milioni di euro, seguita da Firenze, con 17 milioni, e da Roma, con 11 milioni. Il valore medio per camera nelle grandi città d’arte (calcolato come rapporto fra il valore medio complessivo delle strutture alberghiere e il numero delle camere presenti) a Venezia e a Firenze risulta pressoché di pari entità (rispettivamente con 227.000 e 224.000 euro). Seguono Roma, con 180.000 euro, e Milano, con 163.000.

Per quanto riguarda le località turistiche, invece, il picco si registra a Livigno, con 170.000 euro in media a camera, seguita dalla Riviera ligure di Levante (140 mila euro), dalla Costa Smeralda (130 mila euro), dal Lago di Como (123 mila euro), sino ai 69.000  della Riviera Romagnola.

Se si considera, infine, il tasso di occupazione delle camere e la loro redditività media, spetta a Napoli il primato per il TOC (77%) mentre è Venezia la location con un Rev PAR (Revenue per Available Room, dato dal prezzo medio di una camera per il tasso di occupazione) più alto a livello italiano (con 165 euro), a fronte di una media italiana rispettivamente del 71% per il TOC e di 108 euro per Rev PAR.