Il mercato delle aste immobiliari apre il 2026 con segnali di rallentamento che non riguardano soltanto il numero delle procedure, ma coinvolgono anche la qualità e il valore degli asset immessi sul mercato. L’Osservatorio Berry Brick di Berry Srl fotografa infatti un primo trimestre caratterizzato da una contrazione diffusa, che interessa sia i volumi sia le dimensioni economiche complessive del comparto.
Tra gennaio e marzo 2026 le procedure passano da 29.355 a 26.090, con una riduzione dell’11,1%. Ancora più marcata la flessione sul piano economico: il valore aggregato delle basi d’asta scende da 5,01 miliardi a 4,11 miliardi di euro, registrando un calo del 18%.
La differenza tra il ritmo di riduzione del numero di aste e quello del valore complessivo racconta un fenomeno più articolato rispetto a una semplice contrazione dei flussi. A incidere è soprattutto la diminuzione della base d’asta media, passata da 170.800 a 157.647 euro, con una flessione del 7,7%, ma anche una diversa composizione del portafoglio degli immobili arrivati sul mercato giudiziale.
Il quadro suggerisce una maggiore selettività degli asset e un progressivo processo di riprezzamento degli immobili meno liquidi. In altre parole, non si assiste soltanto a una riduzione del numero delle procedure, ma a un mercato che appare complessivamente meno ricco e caratterizzato da un mix di beni con valori unitari inferiori.
Il residenziale resta dominante, ma rallenta anche l’industriale
Il segmento residenziale continua a rappresentare il cuore del mercato delle aste immobiliari italiane. Nel primo trimestre 2026 conta 13.619 procedure e concentra il 52,2% del totale nazionale.
Anche questo comparto, tuttavia, evidenzia una fase di arretramento. Le aste residenziali diminuiscono dell’11,2%, mentre la base media perde il 5,3%. Più accentuata la contrazione del valore complessivo delle basi d’asta, che scende del 15,9%.
Ancora più evidente la frenata del segmento industriale. Pur rappresentando soltanto il 3,3% delle aste complessive, il comparto continua a distinguersi per valori medi elevati e per un forte impatto sul valore aggregato del mercato.
Nel confronto con il primo trimestre 2025 le procedure industriali diminuiscono del 15,9%, la base media arretra del 12,3% e il valore totale delle basi d’asta registra un calo del 26,3%.
Il risultato conferma un cambiamento nella composizione del mercato: rispetto all’anno precedente il sistema appare meno esposto a immobili ad alto valore unitario e maggiormente influenzato da asset che richiedono tempi di vendita più lunghi, riprezzamenti progressivi o una selezione più attenta da parte degli acquirenti.
Lombardia e Sicilia guidano la geografia delle aste
Dal punto di vista territoriale il mercato conferma una distribuzione ampia, con una concentrazione significativa nelle regioni economicamente più rilevanti ma senza una netta polarizzazione.
Lombardia e Sicilia guidano la classifica nazionale con numeri quasi identici: rispettivamente 3.105 e 3.102 aste pubblicate, pari in entrambi i casi all’11,9% del totale nazionale. Alle loro spalle si colloca il Lazio con 2.344 procedure e una quota del 9%.
Complessivamente le prime cinque regioni italiane per numero di aste – Lombardia, Sicilia, Lazio, Marche e Campania – raccolgono il 48,2% del totale delle procedure censite.
L’analisi territoriale mostra però velocità differenti nel rallentamento del mercato. La Lombardia si allinea sostanzialmente alla tendenza nazionale, con una riduzione delle procedure del 12% e un calo del 17,5% del valore complessivo delle basi d’asta.
La Sicilia evidenzia invece una maggiore capacità di tenuta. Qui il numero di aste diminuisce del 7,6%, ma la base media cresce del 3,1%, limitando il calo del valore complessivo al 4,7%.
Il Lazio mostra una contrazione più equilibrata, con procedure in diminuzione dell’11,6% e valore aggregato in calo del 12,2%.
Tra le regioni ad alta intensità emerge soprattutto il caso delle Marche, che con 2.294 aste e una quota dell’8,8% del mercato nazionale rappresentano uno degli elementi di maggiore stabilità. Le procedure si riducono infatti soltanto del 2,2%, mentre il valore complessivo perde appena il 2,6%.
Più accentuata invece la frenata di Veneto (-26,4%), Toscana (-22,9%), Emilia-Romagna (-22,5%), Umbria (-21,9%) e Campania (-17%), territori che evidenziano un rallentamento sensibilmente superiore alla media nazionale.
Roma resta prima, ma Macerata sorprende
A livello provinciale Roma conserva il primato nazionale per numero di aste pubblicate, con 1.349 procedure e una quota del 5,2% del mercato italiano.
Anche la Capitale, tuttavia, mostra segnali di rallentamento. Le aste diminuiscono del 19,7% rispetto al primo trimestre 2025, mentre il valore complessivo delle basi d’asta arretra del 10,9%. A contenere l’impatto contribuisce però la crescita della base media, che aumenta dell’11%.
Tra i dati territoriali più significativi emerge Macerata. La provincia marchigiana raggiunge 780 aste e conquista il secondo posto nazionale, registrando una crescita del 26% rispetto all’anno precedente.
Ancora più rilevante l’espansione del valore economico: il valore complessivo delle basi d’asta aumenta dell’84,3%, mentre la base media cresce del 46,3%. Un risultato che si colloca in netta controtendenza rispetto al quadro nazionale sia sul piano quantitativo sia sul valore degli immobili.
Tra gli altri principali mercati Perugia registra 699 aste e una riduzione del 27,8%; Torino conta 689 procedure con un calo più contenuto del 3,4%, mentre Cosenza scende a 668 aste, in diminuzione del 23,5%.
Milano chiude il trimestre con 522 aste contro le 748 dello stesso periodo del 2025, registrando un calo del 30,2%. Il valore complessivo delle basi d’asta si attesta a 104,3 milioni di euro, in diminuzione del 22,7%, mentre la base media cresce del 10,8%.
Accanto alle aree in flessione emergono però territori in forte crescita come Viterbo (+60,6%), Reggio Calabria (+27%), Potenza (+30,7%) e Taranto (+40,1%), confermando una geografia delle aste caratterizzata da dinamiche territoriali molto differenziate.
La digitalizzazione accelera e cambia il mercato
Accanto alla contrazione dei volumi emerge un processo di trasformazione strutturale che continua a ridefinire il settore: la crescente centralità delle modalità di vendita telematiche.
Nel primo trimestre 2026 l’asta asincrona telematica si conferma il principale metodo di vendita con 12.564 procedure, pari al 48,2% del totale.
In controtendenza rispetto al mercato complessivo, questa modalità registra una crescita dell’1,3% rispetto allo stesso periodo del 2025. La base media si riduce del 9,6%, portando il valore complessivo a 1,94 miliardi di euro, in diminuzione dell’8,5%.
Considerando insieme aste asincrone e sincrone telematiche, le modalità pienamente digitali raggiungono 15.119 procedure, equivalenti al 58% del mercato, contro il 50,9% registrato un anno prima.
Il dato segnala una trasformazione ormai strutturale: anche in un contesto di mercato meno dinamico, il canale telematico continua ad aumentare il proprio peso e si consolida come modalità prevalente.
La vendita sincrona mista raggiunge invece 6.928 aste, pari al 26,6% del totale, ma registra una flessione del 22,6%. Nonostante una crescita dell’1,6% della base media, il valore complessivo delle basi d’asta diminuisce del 21,4%.
Più marcata la contrazione della vendita presso il venditore, che totalizza 4.043 procedure, in calo del 26,1%. In questo caso la base media scende a 210.179 euro, con una riduzione del 15,1%, mentre il valore complessivo crolla del 37,3%.
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