Cosa succederà ai prezzi delle case nel 2013? ci sarà un crollo o una relativa tenuta? Le banche torneranno a riattivare il credito, tra cui quello alle famiglie, o l'affitto diventerà l'unica via per trovare casa? Sono solo alcune delle domande che ci si pone osservando la profonda crisi che attraversa il mattone. idealista ha riunito alcuni tra i principali esperti del mercato immobiliare per capire dove stiamo andando
Ecco alcune pillole del Quo Vadis Casa 2013:
Non è in corso nessuna tenuta dei prezzi, né relativa, né assoluta. Le diminuzioni dei valori del 5%, che indicano la maggior parte dei centri studi, sono false. Chi conosce da vicino il mercato sa che i prezzi sono già scesi del 20-30% rispetto ai picchi del 2008
Nel 2013 ci sarà un ulteriore calo del 5% nelle principali città e fino al 15% in provincia
Il mercato è saturo per le troppe case invendute, a cominciare dal nuovo ed è drogato su valori che non corrispondono ai redditi. Deve per forza succedere qualcosa
Gli input forniti dall'OMI (Osservatorio Mercato Immobiliare dell'Agenzia del Territorio) sono politici, non statistici: non rilevare mai grosse perdite sui prezzi delle case, perché altrimenti bisognerebbe abbassare i valori catastali e ci sarebbero meno entrate
L'offerta è rigida e non vuole cedere, ma in fase di trattativa sempre più potenziali acquirenti offfrono il 30% in meno sul prezzo richiesto. Chi non ha ragioni impellenti per vendere non lo fa, ma tenere una casa vuota oggi costa sempre di più. Ci si aspetta un boom di alloggi in affitto
Le banche hanno problemi con i pagamenti dei mutui e oltre 25 miliardi di crediti ipotecari deteriorati. La cifra è ancora sopportabile, ma in forte crescita e molte sofferenze potrebbero essere state nascoste sotto il tappeto
Per la prima volta si comincia a parlare della possibilità anche in Italia, sul modello di irlanda e spagna, di una bad bank per assorbire i crediti deteriorati. Nessuno però la vuole, anche se bisogna trovare una soluzione alternativa, come una riduzione controllata dei prezzi delle case, con l'emersione degli immobili in mano agli istituti bancari e la loro immissione graduale sul mercato
Le banche hanno tuttavia interesse a far ripartire il mercato immobiliare: nei prossimi mesi potremmo vedere un miglioramento nelle condizioni dei mutui. Ma c'è il rischio che non basti, perché la banca d'Italia sta già chiedendo di provvedere con accantonamenti superiori a coprire i mutui in corso
Esistono piccole bolle di case nuove invendute, ma il dramma è che si tratta di un "nuovo vecchio": pessime prestazioni, qualità scadenti, tecnologicamente superate. I progetti innovativi le metteranno ancora più in crisi e difficilmente saranno collocate, a meno che diventino abitazioni destinate agli affitti sociali
I privati cercano nuove forme per creare un reddito con la casa: la compravendita non è l'unica possibilità. Le potenzialità dell'affitto con riscatto sono state esagerate dai media, mentre si fa strada l'usufrutto a tempo determinato
Hanno partecipato: ezio bruna (politecnico di Torino), Vincenzo detommaso (idealista.it), Marco dettori (osmi), Paola dezza (il sole 24 ore), Luca dondi (nomisma), Andrea guarise (linkiesta), Stefano magnolfi (crif), giuliano olivati (fiaip), gino pagliuca (corriere della sera), Matteo pedretti (osmi), Gianluca santacatterina (l&t srl), Roberto trevisio (viager)
125 Commenti:
Ciao, in questo commento non sono d'accordo con te. Come ho lungamente premesso non sono inscritto in nessuna associazione, mia libera scelta di professionista, però trovo scorretto la tua frase: di stare lontano dagli incritti alla fiaip. E' troppo generalista e include persone, professionisti, che non necessariamente condividono il pensiero dei loro rappresentanti ma che forse richiede loro solo aggiornamenti, modulistica o assistenza. Mi ripeto nel dire che fortunatamente siamo in molti (a volte è giusto dire anche troppi!) e che fra questi vi sono persone non all'altezza della professione, ma, fortunatamente possiamo scegliere a chi rivolgerci. Ho lavorato per molti anni insieme ad un notissimo gruppo, ho imparato, ed in ultimo ho scelto, potevo restare e non sentirmi libero e rappresentato degnamente ed ho fatto una scelta. Ho cambiato. In un mercato in crescita come quello degli anni 2002/2007 si poteva vendere il proprio bene ad un prezzo molto più alto del reale, c'erano scambi, danaro che circolava e voglia di crescere e di impegnarsi per raggiungere un benessere migliore. Oggi le cose sono cambiate radicalmente, dobbiamo aprire gli occhi e ricominciare a credere in noi stessi, senza la schifosa politica delle banche appoggiata da chi ci rappresenta (qualcuno preparato in materia mi può dare questa semplice risposta: perchè se le "nostre banche e quelle europee" sono così solide, nella riunione "segreta" e ben tacitata sui giornali, avvenuta mi sembra di ricordare il 24.12.2012 tutte le banche europee si sono riunite ed hanno deciso di rinviare l'obbligo di adesione a Basilea3 dal 01.01.2013 a data da destinarsi???????), la nostra vita economica è cambiata! se vogliamo riprendere gli scambi dobbiamo abbassare i prezzi! degli affitti, delle vendite, tra poco del pane e del latte. Dobbiamo capire che se le "nostre amate banche" non erogano danaro, mutui, il perchè è molto semplice..non possono! devono mostrarsi virtuose??? no, cari amici, non hanno capacità di liquidità. in un mio precedente alludevo ad un concetto di allungare i mutui a 50-70-100 anni, in giappone lo effettuano da almeno 10 anni, è verissimo che andremmo a pagare almeno cinque volte in più il valore della casa (interessi), ma pensiamo a quante cose potremmo fare con quanto di differenza ci troveremmo in tasca (oggi pago 1000 euro la rata del mutuo, domani la pagherei 200) potrei accantonare per le vacanze (faccio lavorare gli alberghi, i bar, i ristoranti, gli operatori turistici, i negozianti.....e a loro volta i loro dipendenti ed i loro fornitori...), per acquistare una nuova auto (fabbriche, dipendenti, indotto, lavoratori....), per cambiare il vecchio televisore, per tante cose. Nasciamo con nel dna l'acquisto di una casa...per un benessere nostro e dei nostri figli, mettiamolo a reddito! abbassiamo la tassazione sulle compravendite, abbassiamo le tasse e le imposte! concetti semplicissimi e raggiungibili, ma solo da persone che applichino con etica e morale il significato della parola: politica.
Buon pomeriggio. Ivano
Ti ringrazio per l'attenzione al mio commento. Questo è un forum un pò atipico e le conversazioni sono molto spezzettate e difficili da seguire.
Riguardo la fiaip non voluto essere più preciso sul mio pensiero perchè non sono da molto su questo forum.
Ho però fatto un riferimento preciso ad un articolo apparso su altri forum di una intervista a olivati ai tempi della prima scadenza imu.
Olivati osannava l'imu. Uno fra i pochi oltre a monti. Recentemente sono rimasto sorpreso anche di un altro responsabile di Fiaip. Io non sono agente immobiliare anche se sono abilitato. Una associazione sceglie i suoi capi e rappresentanti. Quindi i rappressentanti sono l'emanazione degli iscritti. Mi Fermo qui. Cordialmente a.e.i.
@#90
Per comprendere, le auguro che le stesse argomentazioni che sta usando, gliele dica il suo capo di fronte a una sua richiesta di aumento di stipendio...... eeehhmmm non posso.... il mercato è saturo........ il declino è il principio del crollo, ma nessuno ne trae beneficio.
@#89
Se il settore è palesemente maturo non posso certo pretendere aumenti di stipendio se gli utili sono bassi....per inciso gli aumenti di stipendio non si vedono più in Italia da anni in diversi settori....quindi io dovrei sacrificare il mio per aumentare quello di gente che ha già fatto indebitare per anni dei poveracci vendendogli prodotti in fase di bolla? piuttosto li dò a chi sta peggio di me....non a chi ha la pancia piena e vorrebbe riempirsela fino a farsela esplodere mentre gli altri fanno la fame.....i settori da sostenere sono altri ormai l'immobiliare è giusto che vada in declino....fino al salutare riequilibrio con la realtà economica che lo circonda
Terrorismo mediatico... bene, sono ritornati i maghi che sanno e prevedono?
Per quale motivo ci dovrebbe essere un prelievo forzoso sui cc? per risanare i conti pubblici? ma basta aumentare le accise sui carburanti o sulle sigarette, oppure aumentare ancora l'imu sulle seconde case... perché accanirsi sui capitali? per farli fuggire? non ha molto senso, e le banche non ne trarrebbero alcun vantaggio. Oltretutto il rapporto deficit/pil è tornato sotto il livello di guardia. No, prevedo un'ulteriore manovra di tagli lacrime e sangue, ma il precedente del 1992 (si trattava dello 0.6%, non del 25%) non si ripeterà. ripeto, alle banche non conviene... e siccome governano le banche....
@#91
Parlare di mercato maturo riferito al mercato immobiliare è improprio. Un settore che lega indicatori sulla crescita demografica, sull'occupazione, sull'acceso al credito e sull'aspettativa del futuro ha intrinsecamente troppe variabili per poter essere definito maturo. La dinamicità delle componenti non lo renderanno mai "maturo". Il punto oggi è che tutte le componenti sono negative, e torno a dire, di questo nessuno ne trae beneficio, neppure chi compra a un prezzo più basso.
Insisto che è maturo....la curva demografica ha raggiunto i suoi picchi anni fa e a breve non sono previste inversioni di tendenza (complici i costi delle case e degli affitti inaccessibili per i giovani che vogliono mettere su famiglia), i possessori di immobili sono intorno al 70% degli italiani....il mercato ormai è solo di sostituzione....ti ricordo che una quota di persone in affitto per vari motivi è fisiologica in tutto il mondo (non tutti vogliono e/o possono comprare casa)....il mercato della casa se non è "pompato" dalle banche è pari ormai a quello dell'auto (e prova a chiedere che margini hanno adesso rispetto a 20 anni fa)....credere che il mattone sia scollegato è pura follia.....e comunque il tempo è signore si dice....per inciso i settori che potranno salvare questo sgangherato paese sono altri.....il mattone ha già fatto abbastanza danni in termini di cementificazione e riduzione della capacità di spesa degli italiani (tanti ormai sono impiccati con mutui che li costringono a pane e cipolla per via del comportamento folle e sconsiderato delle banche che non hanno correttamente valutato la solvibilità futura dell'acquirente)
Alllora riformulo la mia frase iniziale: il fatto che il mercato immobiliare sia a maturazione non è di beneficio per chi acquista, perchè la maturazione implica il fatto che le componenti negative del compato sono di gran lunga superiori al risparmio economico per abbasamento del prezzo di vendita.
Non sono per niente d'accordo....in un mercato maturo i margini sono più bassi e a vantaggio di chi acquista...non così in un mercato giovane e in espansione....l'economia non è fatta solo dal settore immobiliare....se fosse sana avrebbe sempre settori maturi e non....in Italia per dabbenaggine e scarso dinamismo si è investito fortemente solo in due settori entrambi maturi (per ciò che riguarda il mercato interno) e cioè case e automobili perchè non si è voluto investire in altre direzioni (vedasi per esempio sud corea che con samsung sta soppiantando il giappone per l'elettronica di consumo (se avessero investito solo su auto e case sarebbero esattamente come l'Italia , un paese pieno di case che nessuno si può permettere e che ha bloccato per 30 anni la possibilità di spesa di chi si è indebitato per acquistarle quando il credito era facile)
L'esercito dei senzatetto resterà senzalavoro e non avendo nessun altra risorsa per vivere diverrà senzafissadimora vagando per le strade in cerca di un posto tranquillo dove passare la notte .....
Brutti tempi!
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