Cosa succederà ai prezzi delle case nel 2013? ci sarà un crollo o una relativa tenuta? Le banche torneranno a riattivare il credito, tra cui quello alle famiglie, o l'affitto diventerà l'unica via per trovare casa? Sono solo alcune delle domande che ci si pone osservando la profonda crisi che attraversa il mattone. idealista ha riunito alcuni tra i principali esperti del mercato immobiliare per capire dove stiamo andando
Ecco alcune pillole del Quo Vadis Casa 2013:
Non è in corso nessuna tenuta dei prezzi, né relativa, né assoluta. Le diminuzioni dei valori del 5%, che indicano la maggior parte dei centri studi, sono false. Chi conosce da vicino il mercato sa che i prezzi sono già scesi del 20-30% rispetto ai picchi del 2008
Nel 2013 ci sarà un ulteriore calo del 5% nelle principali città e fino al 15% in provincia
Il mercato è saturo per le troppe case invendute, a cominciare dal nuovo ed è drogato su valori che non corrispondono ai redditi. Deve per forza succedere qualcosa
Gli input forniti dall'OMI (Osservatorio Mercato Immobiliare dell'Agenzia del Territorio) sono politici, non statistici: non rilevare mai grosse perdite sui prezzi delle case, perché altrimenti bisognerebbe abbassare i valori catastali e ci sarebbero meno entrate
L'offerta è rigida e non vuole cedere, ma in fase di trattativa sempre più potenziali acquirenti offfrono il 30% in meno sul prezzo richiesto. Chi non ha ragioni impellenti per vendere non lo fa, ma tenere una casa vuota oggi costa sempre di più. Ci si aspetta un boom di alloggi in affitto
Le banche hanno problemi con i pagamenti dei mutui e oltre 25 miliardi di crediti ipotecari deteriorati. La cifra è ancora sopportabile, ma in forte crescita e molte sofferenze potrebbero essere state nascoste sotto il tappeto
Per la prima volta si comincia a parlare della possibilità anche in Italia, sul modello di irlanda e spagna, di una bad bank per assorbire i crediti deteriorati. Nessuno però la vuole, anche se bisogna trovare una soluzione alternativa, come una riduzione controllata dei prezzi delle case, con l'emersione degli immobili in mano agli istituti bancari e la loro immissione graduale sul mercato
Le banche hanno tuttavia interesse a far ripartire il mercato immobiliare: nei prossimi mesi potremmo vedere un miglioramento nelle condizioni dei mutui. Ma c'è il rischio che non basti, perché la banca d'Italia sta già chiedendo di provvedere con accantonamenti superiori a coprire i mutui in corso
Esistono piccole bolle di case nuove invendute, ma il dramma è che si tratta di un "nuovo vecchio": pessime prestazioni, qualità scadenti, tecnologicamente superate. I progetti innovativi le metteranno ancora più in crisi e difficilmente saranno collocate, a meno che diventino abitazioni destinate agli affitti sociali
I privati cercano nuove forme per creare un reddito con la casa: la compravendita non è l'unica possibilità. Le potenzialità dell'affitto con riscatto sono state esagerate dai media, mentre si fa strada l'usufrutto a tempo determinato
Hanno partecipato: ezio bruna (politecnico di Torino), Vincenzo detommaso (idealista.it), Marco dettori (osmi), Paola dezza (il sole 24 ore), Luca dondi (nomisma), Andrea guarise (linkiesta), Stefano magnolfi (crif), giuliano olivati (fiaip), gino pagliuca (corriere della sera), Matteo pedretti (osmi), Gianluca santacatterina (l&t srl), Roberto trevisio (viager)
125 Commenti:
È proprio quello che sto cercando di dire. Oggi la vendita di immobili non è più questione di prezzo, ma questione di fiducia nel futuro e aspettativa di miglioramento economico. Comprare oggi con l'idea che l'anno prossimo la situazione sarà peggiore crea psicologicamente attesa. L'esempio borsisitico che fai è calzante. Sapere che un'azione è in un trend negativo (cosa che capita normalmente, nulla cresce all'infinito) crea nel potenziale acquirente attesa verso un segnale di punto di svolta o inversione di tendenza. Onestamente questo quadro per gli immobili non è così definito o degno di fiducia.
Buongiorno a tutti, credo, anzi ne sono convinto, che togliere l'imu sulla prima casa sia sbagliato. Personalmente sulla mia unica e prima casa (che ho in vendita!)non ho subito nessun aumento rispetto all'ici, anzi ho risparmiato qualche decina di euro. La vecchia ici quando è stata tolta ha danneggiato le casse dei comuni e di conseguenza ha ridotto le prestazioni di servizi che ci devono essere giustamente erogate a fronte del pagamento di servizi (io pago le "tasse e le giuste imposte" e tu mi garantisci i migliori servizi!). Direi che continuare questa estenuante e inutile lamentela sull'ici della prima casa sia inutile. Diversa è la costosissima e iniqua aliquota sulla seconda e per chi può permettersela terza, etc..mi perdoni la collega di Grosseto, ma a Milano ed in generale in Lombardia il mercato immobiliare non è così roseo, mi permetto un esempio: cinque anni fa ho venduto l'immobile identico al mio a quelli che attualmente sono i miei vicini ad una cifra che oggi è lontanamente raggiungibile, eD io (che mi presento e non resto anonimo) oltre a far di lavoro l'agente immobiliare, mi trovo ad essere venditore di un immobile che dovrò "svalutare" almeno del 20/30% rispetto al 2008. Il perchè è semplice: il mercato è cambiato! torno a ripetere sino alla noia che se non togliamo il "vero potere" alle banche, non riusciremo a riprenderci con facilità. avevo chiesto lumi a riguardo di basilea3....nessuno a risposto...strano...!! vi regalo una nuova riflessione, mia, umile: comune di Milano-tarsu(imposta sui rifiuti!)-amsa (società che li gestisce): orbene, un paio di settimane fa sul corriere della sera un articolone (mai più ripreso...) inerente una fantomatica società a delinquere albanese che con una decina di furgoni passava la notte a caricare la carta che noi cittadini avevamo posto all'esterno dei condominii per farla smaltire. L'amsa li ha denunciati per furto? per furto? com'è possibile? noi paghiamo l'amsa per smaltaltirci i rifiuti, altri li rubano e al posto di ringraziarli (lavorano di meno e vengono pagati lo stesso) li denunciano?????? perchè li hanno denunciati? sono talmente virtuosi e etici che hanno ritenuto di doverli denunciare perchè lavorano di meno e vengono pagati lo stesso? o forse.... devo informarmi sul valore della carta straccia... qualcuno mi può rispondere? magari in via ufficiale. Cari SIGNORE E signori, se non rimettiamo denaro in circolazione, se le banche non ricominciano a finanziare, con etica, pulizia e rispetto, gli aspirenti acquirenti, a breve questo forum non esisterà più...fosse altro che non sapremmo di cosa trattare. NON VORREI ESSERE FRAINTESO, qUANDO AFFERMO: "vERO POTERE ALLE BANCHE"MI RIFERISCO SOLO AL MANCATO SERVIZIO CHE PROFUMATAMENTE PAGHIAMO LORO PER IL CREDITO, sIA ALLE FAMIGLIE CHE ALLE IMPRESE. DOBBIAMO CONSUMARE, dOBBIAMO TORNARE AD AVERE ETICO E SANO CREDITO E CONSUMARE. BUON POMERIGGIO. IVANO
Ciao ivano, mi piace il tuo intervento. E mi piace soprattutto la previsione che questo potrebbe scomparire. A cosa serve un forum così? a null'altro che a fare esternare insulti sugli altri da varie categorie di partecipanti : senza tetto, invidiosi, ignoranti......
Forse sono fuori tema..... ma occhio alla borsa potrebbe nei prossimi 12 mesi fare performance positive a 2 cifre percentuali. Il nuovo governo(orchestrato occultamente dal giaguaro) pare piaccia ai mercati. E se la borsa sale, sale tutto il resto, visto che la borsa anticipa almeno di un semestre l'andamento dell'economia...... ovviamente mia opinione.
Volevo ribadire un concetto importante per quanto riguarda la mia città, Grosseto.
Il ribasso vero dai massimi del 2007 va dal 5 al 15 % ( ma il ribasso del 15% è una rarità e si riferisce solo a case orribili, da ristrutturare, al quarto piano senza ascensore, senza accessori a terra ecc altrimenti si va dal 5 al 10 % di ribasso sui prezzi massimi del 2007 ).
Ma il concetto è un altro: siccome noi con la nostra agenzia lavoriamo solo con il mandato in esclusiva e se il prezzo è da noi ritenuto equo, altrimenti ci rifiutiamo di trattare qualsiasi immobile, anche il più ambito della città, vediamo questo tipo di escursione nei prezzi; chi diversamente da noi prende in vendita qualsiasi bene a qualunque cifra magari per vendere deve calare anche del 20 o del 30% ma non perchè quello è il premio a ribasso che viene chiesto dai compratori bensì perchè quell'immobile valeva e vale di fatto il 20 - 30 % in meno di ciò che viene richiesto, cioè non hanno levato nemmeno un euro dal valore reale del bene.
Mi spiego in numeri: una casa vale realmente € 200.000, noi la prendiamo in vendita ad € 210.000 per chiudere euro più o euro meno appunto ad € 200000 ( quindi il ribasso teorico è del 4% ma in realtà non è nessun ribasso perchè il cliente voleva € 200000 ); il collega dell'agenzia dopo la mia chiede di una casa identica alla nostra € 250000 poichè non è capace a convincere il cliente del giusto valore da dare al suo immobile o perchè ha paura di non prendere in vendita l'immobile se la sua stima sarà troppo distante dalle assurde pretese del venditore.
Siccome il mercato è sovrano, quella casa verrà venduta euro più od euro meno ad € 200000 come la nostra; in questo caso il venditore dirà che ha dovuto svalutare la sua casa del 20% pur di vendere. Nei due casi quanto è stato il ribasso % per vendere i due immobili gemelli ? Teoricamente uno il 4% e l'altro il 20% REALMENTE z e r o %, n i e n t e !!!!
Spero con questo esempio di avervi fatto capire la differenza tra crolli fantomatici, ribassi a due cifre e piccoli ribassi dovuti realmente ad un periodo effettivamente non florido.
Il vero ribasso % lo conoscono solo gli agenti immobiliari di ogni singola città e non giornali, giornaletti, omi, obi, ubi, orbis, associazioni, forum e laureati astratti vari.
Ciao a tutti ( Alessandro rossi - broker 552 - Grosseto )
P.s. Voglio far ridere qualche collega salvo altri ( e parlo sempre della mia città, non sia mai ! ) da quando hanno fatto il governo ( 2 giorni ) ho quadruplicato le telefonate in entrata, mi hanno fissato una decina di appuntamenti per questa settimana e mi hanno chiamato 4 colleghi locali dicendo di avere clienti per alcuni nostri beni.
Ma che, son tornati soldi e mutui ??!!
Ariciao.
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