Debiti immobiliari, come recuperarli evitando le aste

Sono state oltre 245 mila le aste immobiliari pubblicate nel 2018, ma altre 350 mila sono le situazioni di difficoltà nei pagamenti stimate, con sottostanti immobiliari. Una situazione da cui, con i tempi della giustizia, si potrebbe uscire solo tra un decennio. La soluzione? Consulenti specializzati capaci di ricollocare gli immobili rapidamente, recuperando tutti i debiti. Idealista/news ha parlato in merito con Mirko Frigerio, ad di Astasy.  

Aste giudiziarie, un milione e mezzo gli italiani coinvolti

Stando al Report Aste di Astasy, una famiglia su 75 in Italia è coinvolta in un’asta giudiziaria, con un impatto calcolabile in un milione e mezzo di persone. “Oltre alle 245 mila aste pubblicate ne stimiamo ancora 350 mila non pubblicate – nota Mirko Frigerio, Ad di Astasy. – Si tratta di situazioni ancora in fase di valutazione degli atti oppure di situazioni di crisi non ancora sfociate in aste. I tempi della giustizia sono infatti tali che, se un’azienda fallisce oggi, prima della risoluzione dell’asta possono passare anni”. Un problema che si trascina sia in termini economici per gli istituti creditori, sia in termini di deperimento degli immobili stessi, che nel frattempo restano senza manutenzione, sia a livello di impatto psicologico su tutte le persone coinvolte, dai figli ai nonni dei debitori.

Debiti immobiliari, l'asta non risolve il problema

“I media ci dicono che le banche continuano a cedere crediti in sofferenza, ma questo non significa che il problema sia risolto – afferma Frigerio. – I debiti infatti non vengono cancellati, semplicemente vengono trasferiti ad enti che hanno migliore capacità di recuperarli. Ma il problema ha radici lontane nel tempo, come anche la sua soluzione”. Le crisi derivano infatti spesso da un credito concesso anni prima sulla base di valutazioni di mercato che, ad oggi, sono cambiate in peggio. “Un’industria edile che abbia chiesto un finanziamento sperando di vendere gli appartamenti ad un dato prezzo, oggi si ritrova con delle case che valgono molto meno, e non riesce più a rientrare”, è l’esempio fatto da Frigerio.

Se quindi un’asta ha avuto luogo nel 2018, spiega infatti Frigerio, probabilmente è frutto di una crisi vecchia di almeno cinque anni, e probabilmente anche la sua conclusione potrebbe richiedere un altro lustro. “E nessuno sa che, nel frattempo, molto potrebbe essere fatto per recuperare il debito in maniera più soddisfacente sia per il creditore che per il debitore”, segnala l’Ad di Astasy.

Aste immobiliari, un professionista può aiutare

“Solitamente infatti – prosegue Mirko Frigerio, - in queste situazioni ci si affida ad un avvocato che intenta una causa, la quale sfocia dopo anni in un’asta fallimentare. Ma in questi casi ci sono almeno due problemi: da un lato tali professionisti non conoscono a fondo il mercato immobiliare e non sono in grado di stabilire il reale valore di mercato degli immobili, né di trovare soluzioni alternative per collocare l’immobile in modo efficiente. Dall’altro, di conseguenza, quando si arriva all’asta il bene viene venduto ad un prezzo talmente basso che il debito, di fatto, non viene cancellato. Rimanendo come un peso a vita sul debitore e non soddisfacendo il creditore”.

Quale, allora, la soluzione per recuperare i debiti evitando le aste? “L’obbiettivo – risponde Frigerio - deve diventare non tanto salvare la casa quanto salvare la persona, cancellando il suo debito nel modo migliore possibile. In questo possono intervenire dei professionisti che sappiano gestire la transazione di un immobile fuori dai tribunali, una figura a metà tra avvocato e agente immobiliare, che abbia competenze di diritto ma anche di mercato immobiliare e capacità negoziali reali per poter vendere la casa a prezzi quanto più vicini possibile all’estinzione del debito”.

L'app di Astasy accelera il recupero dei debiti immobiliari

Cosa fa Astasy in questo senso? “Con 400 strutture sul territorio nazionale – spiega Frigerio, - Astasy ha consulenti specializzati che entrano in contatto col proprietario, fanno una disamina del debito, stabiliscono il valore dell’immobile, contattano le parti creditrici, si occupano della vendita dell’immobile a controparti adatte e, di fatto, cancellano il debito totalmente, senza vendere al ribasso”.

Un percorso fattibile e già realizzato per la società, che ha già al suo attivo diversi casi risolti felicemente. “Se almeno il 50% delle transazioni si risolvesse fuori dai tribunale – stima Frigerio - si accorcerebbero i tempi della giustizia, con meno costi giudiziali sia per i debitori che per i creditori, il debito si sanerebbe con soddisfazione di tutte le parti e anche l’immobile verrebbe opportunamente recuperato, senza languire in attesa dei tempi della giustizia”.

Come accorciare i tempi di intervento con Astasy? “Le tempistiche del vaglio di una pratica possono complicare  molto le cose – risponde Frigerio. – Rivolgersi ad un soggetto stragiudiziale quindi può essere essenziale in questo senso. Astasy ha quindi previsto un’app per smartphone (“Saldoestralcionline”) che consente a chiunque di inserire l’ammontare del proprio debito e valutare se la propria situazione sia sanabile. A quel punto è facile prendere contatto con un consulente Astasy per la gestione del caso”.

Aste immobiliari: 36 miliardi il valore di base

Dal “Report Aste” a cura di Astasy, società che partecipa all’azionariato NPLs RE Solutions del Gruppo Gabetti, emerge che siano oltre 245 mila le aste immobiliari (+4,6% sul 2017) risultanti dai dati ufficiali del Ministero della Giustizia, dei tribunali, degli istituti di vendita giudiziaria, delle associazioni notarili. Il valore base di tali aste ammonterebbe nel 2018 a 36,4 miliardi di euro circa. Le procedure estinte durante l’anno sono state 36.868.

“Nell’anno scorso c’è stato un sensibile incremento sulle aggiudicazioni (con un raddoppiamento effettivo sul numero di aste aggiudicate) – nota Gabriele Mazzetta, amministratore delegato Npls RE Solutions – ma la distanza tra i valori sugli immobili compravenduti sul libero mercato e quelli aggiudicati in asta è ancora eccessiva e continua ad avere un impatto significativo sui bilanci degli istituti di credito”.

La maggior concentrazione di esecuzioni immobiliari è al Nord con il 56%, per poi proseguire al Centro con un 18% fino ad arrivare al Sud (14%) e alle Isole (12%). Sono ai primi 5 posti, con oltre il 52% del totale delle esecuzioni italiane, la Lombardia (19,46%), a seguire la Sicilia (9,77%), il Veneto(7,96%), il Piemonte (7,98 %) e il Lazio (6,88%). Sono poi 10 le province che, da sole, controllano poco meno del 30%degli immobili all’asta su base nazionale: Milano, Roma, Napoli, Torino, Brescia, Palermo, Bergamo, Catania, Caserta e Alessandria. Anche nel 2018 la provincia di Milano detiene il record come la provincia con maggior numero di esecuzioni immobiliare d’Italia. Sono infatti 10.363 le aste pubblicate nel 2018 con concentrazione di esecuzioni immobiliari in alcuni piccoli comuni della periferia Est della provincia.

Oltre il 78% delle unità immobiliari all’asta è riconducibile della categoria residenziale mentre il 10% è dato dai terreni, agricoli ed edificabili, il 7% è costituito da capannoni industriali e commerciali, opifici e laboratori artigianali, il 7% è rappresentato da negozi e uffici. Poco meno dell’1% di immobili in asta riguarda hotel e strutture alberghiere, nella maggior parte dei casi si tratta di micro strutture a conduzione familiare.