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Vendere casa senza asta per cancellare i debiti in sofferenza

gabriele mazzetta
Autore: floriana liuni

In Italia ci sono 266 miliardi di Npl lordi da gestire. Per farlo c’è bisogno di una vera e propria industria della trasformazione del credito deteriorato: un'industria che abbia come primo compito quello di far tornare in bonis il debitore. Ne abbiamo parlato con Gabriele Mazzetta, amministratore delegato Npls RE Solutions, alla luce dei dati dell’ultimo Market Watch sugli Npl di Banca Ifis.

Npl, sofferenze in calo nel 2018

Secondo quest’ultimo report, dell’enorme stock di sofferenze (266 miliardi appunto) che rappresentano il 13% del Pil italiano, 118 miliardi lordi sono ancora iscritti nei bilanci delle banche (in calo di 49 miliardi), mentre sono 154 i miliardi già stati ceduti a fondi, servicer o banche specializzate (dal 2015 a fine dello scorso anno); 7, infine, i miliardi che a fine 2018 si stimano in parte recuperati e in parte “cancellati” in quanto non più esigibili (write-off on recovery) sui portafogli transati. Guardando alle sofferenze nette, il calo è addirittura del 56%: erano 87 miliardi a fine 2016, a novembre 2018 sono 38 miliardi, di cui una quota parte va considerata fisiologica.

Di questo patrimonio, nel 2018 l’8% era rappresentato da portafogli “secured”, il 16% da portafogli “mixed”, il 45% di portafogli “mixed ,mostly secured”. Il che significa che all’interno di tali portafogli sono presenti garanzie reali, tra cui anche immobiliari.

E quest'anno cosa dobbiamo aspettarci? Sulla base dei deal annunciati (trenta le operazioni previste) si stimano transazioni per 50 miliardi lordi entro fine 2019, in flessione rispetto ai 66 miliardi lordi transati nel 2018. Circa il 18% dei crediti deteriorati potrebbe essere poi  coperto dalle garanzie statali su Npl (Gacs).

Aste giudiziarie, cosa dice il decreto legge Bramini

“A contribuire allo smaltimento delle sofferenze bancarie – spiega Gabriele Mazzetta, Ad di Npls Re Solutions, - ci sono anche delle novità in ambito legislativo che consentono alle banche di gestire i debiti di difficile esigibilità cedendoli ad appositi veicoli. Le banche infatti, da istituti di credito, rischiano di diventare società immobiliari dovendo gestire una mole enorme di patrimonio real estate”.

Ultimamente è stato poi approvato il cosiddetto decreto legge Bramini, così chiamato dal nome di un imprenditore che, avanzando crediti dalla pubblica amministrazione, è fallito e si è visto espropriare e mettere all’asta la propria casa. Il decreto  stabilisce garanzie per coloro che si trovino in difficoltà per colpa dello Stato, in particolare porta modifiche all’articolo 560 del Codice di procedura civile stabilendo, tra l'altro, che se il debitore è titolare di crediti nei confronti di pubbliche amministrazioni per un ammontare complessivo pari o superiore all’importo dei crediti vantati dal creditore procedente e dai creditori intervenuti, il giudice dell’esecuzione dispone il rilascio dell’immobile pignorato per una data compresa tra il sessantesimo e novantesimo giorno successivo a quello della pronuncia del decreto stesso.

Case all'asta, il crollo dei prezzi schiaccia i debitori

“Questo significa – spiega Mazzetta – che una norma nata giustamente a tutela di chi si trova in difficoltà per colpa dello Stato in realtà uccide la vendita delle case all’asta. Perché chi comprerebbe una casa dovendo aspettare novanta giorni, senza sapere se l’immobile sarà subito libero e utilizzabile o meno? A queste condizioni il prezzo degli immobili venduti all’asta non potrà che crollare”.

Con pessime conseguenze sui debitori. “IL debitore che vende la casa all’asta infatti non stralcia la propria posizione una volta venduto l’immobile, a qualsiasi prezzo lo faccia – precisa Mazzetta. – Al contrario, resta debitore chirografario per una somma pari al debito meno il prezzo di vendita della casa all’asta. Quindi nell’85% dei casi l’asta non risolve la posizione debitoria della persona, e il debitore resta comunque segnalato in centrale rischi, nell’oimpossibilità di ottenere altri finanziamenti e in generale di recuperare serenità”.

Aste immobiliari, come evitarle liberandosi dei debiti?

Diverso sarebbe se l’immobile del debitore fosse venduto sul libero mercato. “Vendendo sul mercato, l’acquirente ha il tempo di valutare tutti gli aspetti e, una volta pagato il prezzo, può essere sicuro di acquistare una proprietà libera da vincoli giudiziari. Il venditore d’altro canto può ottenere un prezzo vicino al reale valore di mercato, nonché all’ammontare del proprio debito, risolvendo la propria situazione”.

Qual è quindi la soluzione per evitare le aste liberandosi dei debiti? “La nostra battaglia, che conduciamo con Astasy – risponde Mazzetta, -  è quella di formare gli agenti immobiliari per istruire il debitore su come fare a uscire dalla propria situazione agevolando la vendita dell’immobile sul mercato. Agli agenti può essere conferito un con mandato a vendere stragiudiziale, oppure si può affrontare la vendita in asta: ma, grazie agli accordi che abbiamo con banche partner, si può fare in modo che queste accettino di stralciare la posizione debitoria a seguito della vendita, liberando l’immobile da ogni vincolo e il debitore da ogni debito”.