Prezzi immobiliari e tassi dei mutui: i trend secondo Banca d'Italia

Il mercato immobiliare è in rafforzamento, ma in Italia stenta a decollare. Scende poi  la quota di famiglie vulnerabili, prevalentemente esposte ai mutui. Lo dicono i dati di Banca d’Italia.

Prezzi immobiliari ancora in calo nel 2019

“La fase espansiva del ciclo immobiliare - si legge nell’ultimo Rapporto sulla Stabilità di Palazzo Koch, - prosegue in gran parte dei Paesi europei, in alcuni dei quali l’aumento dei prezzi accresce i rischi per la stabilità finanziaria. In Italia invece il settore stenta a rafforzarsi: il numero delle compravendite sale, ma i prezzi continuano a ridursi sia nel comparto residenziale sia in quello non residenziale” .

Secondo le stime i prezzi delle abitazioni sarebbero in lieve diminuzione anche nel 2019. Le attese degli agenti immobiliari intervistati nell’ambito del sondaggio congiunturale di Bankitalia sul mercato delle abitazioni in Italia sono coerenti con una debolezza delle quotazioni nel breve termine, sebbene rimangano moderatamente positive sulle condizioni complessive del mercato.

I mutui prevalgono tra le famiglie vulnerabili

Migliora invece nel quarto trimestre del 2018 il livello di vulnerabilità delle banche derivante dal settore immobiliare, che resta su livelli contenuti anche grazie alle politiche di collocazione degli Npl. “In base a nostre proiezioni, - si legge tuttavia nella nota di Bankitalia, - all’inizio del 2020 l’indicatore relativo alle famiglie dovrebbe registrare un ulteriore calo, mentre aumenterebbe quello per le imprese di costruzione e per le società immobiliari. La perdurante debolezza del settore rende più costoso lo smobilizzo di crediti deteriorati assistiti da garanzie reali”.

Dal punto di vista delle famiglie, l’indebitamento verso le banche continua a crescere (3 per cento in febbraio rispetto a un anno prima), ma resta basso nel confronto internazionale. Sono aumentati sia i mutui per l’acquisto di abitazioni sia i debiti per finalità di consumo.

Secondo i dati dell’Indagine sui bilanci delle famiglie italiane, con valori dal 2010 al 2016, i nuclei familiari che hanno contratto debiti per finalità di consumo sono il 45 per cento di quelli vulnerabili e risultano in ritardo nel pagamento delle rate molto più spesso dei debitori che hanno solo un mutuo.

La rinegoziazione dei mutui mitiga però la vulnerabilità delle famiglie attraverso la riduzione dell’onere del debito. Le famiglie vulnerabili che hanno ricontrattato le condizioni del mutuo negli anni 2013-16 sono uscite dalla situazione di fragilità finanziaria in circa un caso su tre. Tra le famiglie vulnerabili, secondo i dati dell’Indagine, il 54,5% ha contratto solo un mutuo, il 21,7% ha un mutuo o un credito al consumo, il 23,7% solo credito al consumo.

Tassi dei mutui e spread bancari: i trend

Sotto il profilo dei tassi dei mutui, secondo quanto rilevato da Bankitalia rispetto allo scorso settembre i margini applicati dalle banche sui mutui a tasso fisso sono cresciuti di quasi  50 punti base, mentre quelli sui mutui a tasso variabile si sono mantenuti stabili. La quota dei nuovi mutui a tasso predeterminato per almeno dieci anni si è ridotta dal 66 al 63 per cento. “Qualora il divario di costo tra i finanziamenti a tasso fisso e quelli a tasso variabile continuasse ad ampliarsi, - prevede via Nazionale, - la ricomposizione verso i mutui a tasso variabile potrebbe procedere rapidamente, come accaduto nel 2009, accrescendo l’esposizione delle famiglie ai rischi di futuri rialzi dei rendimenti di mercato”.

Il costo del debito è comunque ancora molto basso rispetto al passato e ciò si riflette positivamente sulla sua sostenibilità. Cala infatti di un ulteriore 1% il tasso di deterioramento annuo dei prestiti concessi da banche e società finanziarie, un valore pari alla metà di quello prevalente negli anni antecedenti la crisi finanziaria.

Crescita dei fondi immobiliari

Prosegue infine la crescita dei fondi immobiliari: nel 2018 il loro patrimonio è aumentato del 10%, superando gli 80 miliardi; il valore delle compravendite di immobili resta elevato, sebbene lievemente al di sotto del 2017. “L’espansione, che interessa il solo segmento dei fondi riservati a investitori professionali, - si legge nella nota, - è principalmente sostenuta dagli investimenti dall’estero; le nuove iniziative hanno riguardato soprattutto immobili adibiti a uso commerciale e a uffici nelle regioni del Nord del Paese, in particolare nella provincia di Milano. Nel comparto dei fondi destinati alla clientela al dettaglio non si sono registrate invece nuove iniziative e il patrimonio del settore, pari a 2 miliardi, ha continuato a ridursi con il giungere a scadenza dei fondi esistenti”.

La redditività dei fondi immobiliari riservati si è mantenuta in media appena positiva, mentre quella dei fondi al dettaglio è rimasta negativa ed è ulteriormente peggiorata, soprattutto a causa delle minusvalenze per il realizzo e la svalutazione dei beni.