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Tassazione plusvalenza terreni edificabili, i chiarimenti della Cassazione

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Autore: Redazione

La Cassazione è intervenuta sul tema della tassazione della plusvalenza di terreni edificabili. Vediamo quanto specificato.

Con l’ordinanza numero 16251 del 18 giugno 2019, la Cassazione ha stabilito che la plusvalenza è tassabile solo se relativa a cessioni aventi ad oggetto un terreno suscettibile di utilizzazione edificatoria, ma non un terreno sul quale insorge un fabbricato e che, quindi, è da ritenersi già edificato.

Ma vediamo la vicenda. A una società è stato notificato un avviso di accertamento per il recupero a tassazione della plusvalenza realizzata a fronte della cessione di un terreno ritenuto edificatorio in quanto, sebbene destinato a verde pubblico secondo il certificato di destinazione urbanistica, su di esso insisteva un immobile. L’edificio, escluso peraltro dalla compravendita, sarebbe stato demolito e ricostruito nonché ampliato nella misura del 20% rispetto alla volumetria esistente. Questo è stato ritenuto quindi indice di capacità edificatoria. Ma la società ha impugnato l’avviso di accertamento.

Entrambi i gradi di giudizio sono stati favorevoli al contribuente. Avverso la decisione della Ctr, l’Ufficio ha proposto ricorso per Cassazione, lamentando violazione dell’articolo 81, co. 1 lett. b) del D.P.R. n. 917/1986 nel testo vigente all’epoca dei fatti – ora art. 67, comma 1, lett. b) – che prevede l’emersione della plusvalenza tassabile a seguito di “cessione a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione”.

Nel caso in esame, il terreno ceduto, sebbene la destinazione di zona impressa dallo strumento urbanistico generale lo inquadrasse come “verde privato”, è stato presunto edificatorio dall’Ufficio ai fini fiscali perché sullo stesso insistevano già edifici al momento della vendita ed erano stati rilevati indici di ulteriore capacità edificatoria.

La Corte di Cassazione ha respinto la tesi dell’Amministrazione finanziaria, ribadendo un principio già affermato in passato su una fattispecie analoga, in base al quale la corretta lettura del citato art. 81 (ora articolo 67) impone di ritenere fiscalmente rilevanti solo le cessioni aventi ad oggetto un terreno “suscettibile di utilizzazione edificatoria, ma non un terreno sul quale insorge un fabbricato e che, quindi, è da ritenersi già edificato”.

La tesi della Cassazione è in linea con la ratio della norma in commento, che è quella di assoggettare a prelievo fiscale la manifestazione di forza economica conseguente “all’avvenuta destinazione edificatoria in sede di pianificazione urbanistica di terreni”. Rilevante è quindi l’avvento della destinazione edificatoria, originariamente conferita ad area non edificata, in sede di pianificazione urbanistica “e non quella ripristinata, conseguentemente ad intervento, su area già edificata”.

La norma non va a colpire la capacità edificatoria residua, ma solo la plusvalenza nella cessione di un terreno a seguito della originaria edificabilità prevista in sede di pianificazione urbanistica.

Risulta errata l’interpretazione dell’Amministrazione finanziaria che ha equiparato al terreno da edificare il terreno già edificato, che venga edificato nuovamente, previa demolizione e ricostruzione, pur se anche con aumento di volumetria perché è imponibile la plusvalenza connessa all’aumento di valore del terreno dichiarato edificabile e non l’aumento di volumetria che se ne vorrà eventualmente ricavare.